主持人：謝謝三位建築師將自己精彩的理念在這裏共享，相信大家都意猶未盡。下面我們將再次請出三位設計師，我們給你們出了一個難題，開發企業之間的對話，對話的主題是：面對國六條縮小戶型（90平方米），建築師如何維持開發商既有容積率要求，不知道三位嘉賓將有何精彩觀點。
首先有請我們的嘉賓主持：加拿大寶佳國際建築師有限公司北京辦事處首席代表高志先生及合富輝煌董事副總經理黎振偉先生。對話嘉賓是五合國際副總經理嚴濤、香港華城建築集團首席設計師陳勇、全國建築設計聯盟CEO陳世民、海南置地總裁姚惠芬、上海實業發展股份有限公司總裁盧鏗先生。
高志：這樣開始的時間很緊，開發商的時間也很忙，在短短的二十分鐘內，提供一些信息。時間關係，我先說兩句，"國六條"頒佈以後，和"國八條"情況不一樣，對設計部門，對技術的要求特別直接，面積都給規定了，首先想先請盧總談一下這個是怎麼說，出什麼事了？
盧鏗：我覺得這次調控最重要的是用微觀的手段進行宏觀調控，這次政策有它的合理性，有它的價值背景。首先是資源浪費問題和人民幣的安全問題，弱勢羣體的怨言問題，使得國家對房價的調控、房屋結構的調控越來越緊張。所以有它的合理性。所以我覺得這麼大一個國家在進行宏觀調控進行一刀切的時候，也有它的一些故障。在以後有可能會造成一些問題。但是設計師不僅是戶型變小之後可以做道場的問題，還有更深層的問題需要在這個時代、這個時期進行研究的。比如說城市風格問題、建築問題、風貌問題。應該在這個時候是屬於這個新時代的，這樣會尊重我們的傳統、民族的風格問世，我相信很多人在關注。同時我贊同劉力博士講的，在建築產品變革過程中，有一個非常重要的方式是生活方式變化了，我最近也在進行研究這個問題，生活方式的變化在引起我們整個產品的變化，不僅在研究局部的節能問題和戶型變化的問題。我覺得這個時期給北京帶來了一種可能性，就是我們的生活方式，尤其是由快速成長的中國中產階級引導的新的生活方式變革在引起產品設計的變化。
陳世民："國六條"對我們蠻震動的，我把它比作設計行業裏面的清醒劑，讓我們清醒很多問題，也讓發展商清醒很多問題。我很贊同剛才那位嘉賓講的，我們不要在90平米和70%這個問題上要不要很重視，作為我們建築師來講，要引起我們在方向上的調整，在方針上的調整，在方略上的調整。所謂方向，實際上"國六條"出來之後，你說偶然，也是偶然，說它必然，也是必然，在我們的設計行業有成長泡沫，房地產有泡沫，設計行業也有泡沫。包括我自己，這個戶型越來越大，越來越高端，房子越來越豪華，但是房地產商也有好的，一直在提倡很多的東西，國家也在提倡，行業裏最近有綠色建築的問題，節能、節水、節電、環保的問題，有構建和諧社會的問題，有反思建築的問題。還有適用經濟美觀的問題。你把這些問題串起來看，上升到一個品牌上看，其實是我們的一個方向問題。涉及到過去理解不夠，現在一撞擊以後，我覺得要把自身的方向進行一下調整，我自己在設計公司裏面也進行這方面的調整。我們不僅要走一條路，應該有另外一個方向要走。
第二個問題就是方針問題。房地產事業，人一定要有一個信仰，要依靠一個方針進行。過去依靠的是什麼方針呢？解放初期的方針是適用經濟美觀，有限度的分配我們的資源，大躍進我們認為趕上了英國，就丟掉了適用經濟美觀，60年代又提出了適用經濟美觀，現在又有人提出反思適用經濟。但是我們現在是搞社會主義這是大的方向，應該有一個方針指導我們這個團隊繼續前進，指導我們建築商進行互動，所以我們現在去這裏，一回去那裏，跑了半天。對於適用經濟、美觀是來講，都是用調控的，在新的條件下，都是環境和空間，經濟問題、思想效益問題，美觀是核心問題的問題。環境、空間、文化、效益是一起來控制的。我們要遵循以適用、經濟、美觀為基本的方針來保護這個小戶型。今天一下回到另外一個邊上去，我們覺得沒有辦法處理。本來我們在改善人居環境改了半天，究竟怎麼做？是蓋出一個新的，但我們要有一個經驗教訓。
第三點是方略。現在看來，所有的產品是文化的問題，所以我們提倡新東方主義。我們花了很多錢去西方，引進的東西是對的，但是現在為止我們還是在搞平面的在搞平面，搞立面的是搞立面。先把平面搞好了，再進行包裝，結果還是在為精英階層尋求一種品位的包裝，還沒有把我們中國的住宅發展中的內涵。究竟中國的住宅是什麼要求？外國有外國的模式，現在有了中國的模式。我們應該很好的思考，不管平面、立面細節也好，一下子把所有的東西是不好的。現在說和諧社會，我看到很多的不和諧。裝修的管道為了化解一些問題，埋了下去，結果上面裝修，下面就漏水了。
我覺得中國的經濟在崛起、政治在崛起，我覺得文化也要崛起。新戶型是對我們有一個很好的啓示，希望大家拿出更多更好的方法。
黎振偉：李先生從這麼高的層次給我們談這個問題，非常難得。我在廣州的時候，經常遇到這樣一個問題，都希望做大戶型，但是市場上最好做的是小戶型。90平米不是說沒有做了，相反是，怎麼切實際的去解決。
姚惠芬：關於小戶型，這一、兩年我們公司也做了考察，戶型的大小實際上是市場的迴歸問題。我們公司主要是在海口開發，在上海做了一些房地產的項目，通過這麼多年的開發，從基本的戶型從過去120平米的主打戶型。在2000年左右，這個房子隨着業主購房客戶不僅越做越大，置地花園要求600平米，兩套不夠，逐步的加大。最近反應出來，現在慢慢的回到比較標準的戶型，120-130這樣的戶型。我認為這是市場的迴歸，多大戶型，應該由市場來說。
2、戶型的大小，應該和城市的發展有關係。像北京、上海、深圳這些城市，小戶型比較受推崇，像海南天氣比較熱，想住得比較寬敞，所以我覺得是不是一刀切。
3、居住理念的問題。從我們現在推出的小戶型來看，80平米、90平米的房子非常好銷，已經佔到60%，居住概念的變化影響了房地產的變化。現在有些人是在城市裏買一個房子，之後在郊區再買買一套。這是從購房的市場反映的問題。
4、為什麼國家會出臺這個政策？現在要解決弱勢羣體，低收入階層，要處理好政府和發展商的關係，我覺得發展商做房地產業是對社會做一個回報，也可以通過募捐等進行一個回報。也可以政府他出一些土地，不要錢，選擇一些信譽比較好的發展商和低收入階層，做一些廉租房，賣百分之五或者賣百分之多少產權的，來徹底解決低收入階層和農民工的問題。
高志：剛才美女開發商給政府提出一個很好的建議。我是想，你剛才提的這幾點作為開發商真實的感受。在這樣的情況下，像陳總您一直是中國南方大地產，你是具有雙重身份的，雙重間諜。我想談的是，"國六條"出來，90平米對你未來的銷售有什麼影響？
陳勇："國六條"，首先有兩個限制一個是城市的限制和氣候的限制。城市的限制上海的開發商舉步維艱。對於重慶來說，就比較好，重慶本身中小戶型最好賣，不管城區、還是郊區。所以"國六條"出來之後，重慶市正位公開把全部的開發商召集起來，不登報、不宣傳，但是我們不執行。因為重慶本身已經達標了，很多項目的報批，都是通過了。對於上海來說，為什麼會受影響，是氣候的關係，它和北京一樣，是南北朝向，在城區拿的地，幾千塊一畝，容積率只有2.0，只能做兩梯兩戶的高層，公攤就要佔四、五十平方，不講朝向的地方就可以這樣做。房型同樣可以一樣做得很漂亮。小客戶可以做4.5米，在每個城市執行的時候，城市人口不同，氣候條件、設計條件、資源不同的進行劃分，像北京、上海特別的朝向的90平米做到120-110比較合理。像深圳平均比較年輕，家庭人口也比較少；上海很多兩代人還是住在一起的，張元端（會長）中國房地產及住宅研究會常務副會長給90平方米他會不夠住。我覺得應該是劃地區、根據氣候不同進行調整。我相信每個地方政府把這個理由、依據擺充分，我覺得北京非要一刀切，目前來說，宏觀調控總體是對國內一線城市，北京、上海、深圳影響是最大的。對中等開發商做酒店開發等影響基本為零；對在座各位工業房地產、商業房地產影響就更少了。
高志：最後，請問嚴總，你是一個非常負責，非常有實力的設計公司，在祖國的山南海北都有你們設計的田地。剛才談到的氣候、地域的差距，像你在全國都做的，那你覺得有什麼影響？
嚴濤：這裏的影響比較大，"國六條"裏面關鍵詞的概念，談得比較多的就是面積、容積的問題，就是70%和90平米的問題，就是開發商一個項目裏面做一個70%。但是有的開發商，地區管理部門、規劃管理部門提出這樣的建議，或者是小範圍的平衡，對我們涉及的影響太大了。關於面積也是如此，面積按照建築規範來講，一般使用面積、套內面積、建築面積，現在出了套型面積。實際上沒有特別文明的文件，把它定義通了。有的人認為100、有的人認為105，在國內不同的城市，對它的計算方式差異非常的巨大。舉個例子，地下室，一般認為它可能不算容積率，在重慶它算容積率；陽臺，不管怎麼講，全算還是一半算也好，以深圳為例，它就不算面積的。所以，同樣一個戶型，同樣一個設計，在不同的城市，按照不同的城市規劃管理辦法談的話，有不同的數字。90平米是全國統一的標準，是全國執行，有的變成100，有的地方變成120。如果做100平米的空中花園，是不是這個面積都不算，再加上80平米的室內面積，這是一個什麼樣的概念？這是第一點，隨着"國六條"很多概念是含糊不清的，沒有針對各地區的特殊情況，做專門的解釋。而且在很久以前，各地區的規劃管理部門，他們自己的面積計算方式有自己地方性的方式，本身已經很不統一。
第二，"國六條"是損害了誰的利益，維護了誰的利益？減少大戶型意志的創新，對開發商在開發、設計營銷方面造成很大的困惑。從另外一個角度講，他能給收入偏低的客戶，提供適合的銷售產品。但是仔細分析一下，"90平米"的概念，在以前購銷兩旺的消費者市場上，真正的都不是小戶型，無論是在哪裏都不是"90平米"以下的小戶型。都是中大戶型的。這種限制沒有給中低收入提供真正的購買機會，而是給那些想二次置業、三次置業設置了障礙。這個"國六條"不是很值得推敲的。
第三，"國六條"對我們設計產品、建築，有一個怎麼樣最大的限制性。可能短時間內推出一大堆的建築怪胎。80米的室內面積加上100平米的空中花園，是一個豪華的180平米的建築。這種類似的點子很多。還有，中國的開發商是世界上最有創意的開發商，所有的建築產品比世界上任何一個國家類型、空間得豐富。豐富是好現象，80%在短時間內被淘汰，會成為建築垃圾。
謝謝大家！
高志：我非常同意，你說得在某一個城市我看到了，有一個戶型600平米，賣的時候只說是80平米。戲法變得非常漂亮，我非常佩服。因為時間關係，就不詳細說了。
黎振偉：有一點，我們應該反思嚴老實說的，我想你說的政策會注意，大家調整去，我們面對未來。
高志：有一點，我們應該反思，我想你說的政策會注意，大家調整去，我們面對未來。