巴曙松說，後來的人可以發表聽課的感想。這次論壇和以前不一樣，以前是表揚和自我表揚。第二是總和別人PK，這次論壇是批評和自我批評相結合，我覺得這很好。中國房地產業走了這麼多年，那麼牛，也該到時候進行自我批評一下，否則讓人家追着打。自我批評沒有壞處，批評有這幾方面的批評：一是技術批評；第二是道德批評；三是意識形態批評，也是政治批評。我覺得經濟學家上午講了很多，集中在道德批評和意識形態批評、發展觀等等，中國房地產借自己對自己進行道德批判、政治批判是假惺惺的，一點都不像辦法辦法。我們來進行技術批評。我的題目是“90平米”小戶型的思考。
為什麼提出90平米以下？前面已經說得非常清楚，實際上是政府公共住房的稀缺，希望地產市場解決中低收入的住宅問題，這個事擰了好幾年，“國六條”出來以後，一片譁然，要進行技術上的探討，90平米，通過市場化解決公共住房的缺失問題，首先要問這麼幾個問題：
1、目前中國城市中低收入者到底住在哪？
2、誰在中國執行廉租房的職能？這個問題不探討，不知道未來的90平米怎麼做？本人認為，目前中國城市中低收入住宅問題，目前有幾個特別大的特色，到南非、墨西哥、菲律賓，看到大量城市的貧民窟，但是在上海、北京、深圳他們的貧民窟是非常破的，是鐵皮房，沒有基本的洗浴設備，我們的城市化比他們還快，但是我們的人沒有睡在大街上，我們中低收入的人，他們的住房也在解決，廉租房誰在解決，他們是誰？
從1949年到1989年，中國的大量的廉租房戶型有多大？目前說信息透明，“國六條”說最主要是批評房地產信息透明，我覺得這個數據特別重要，而目前市場缺乏這些。也就是說，從1949年到1989年，這四十年，中華人民共和國建立後的房子、住宅他們的戶型有多大？憑我們的經驗大概在20-30平方米，這是40年建設的房子，目前有的面臨拆遷，絕大多數在使用。1989年開始的轟轟烈烈的房地產市場到1997年這八年，增量戶型有多大？也沒有超過90平米。我們在深圳、珠三角的經驗大概是60-80平米，也是90平米以下。為什麼他們一出世受到熱烈的追捧，因為他們已經成套。戶型急劇的變化是從97、98年開始，戶型開始超越了70-120平米，這是1997-2000年。事實上大量戶型的增大就是這兩、三年的事，我們已經超過了120平方米。這些有沒有數字性的概念。我們正在做數字上的審核。深圳的數已經很清楚，如果把全國的數弄清楚，很困難，但是這是非常必要的。比如說，深圳50%的房子是農村的農民房，他們在徹底執行廉租房的職能。深圳到目前為止增量超過90平米以上的戶型佔總體結構，佔總體結構到目前也沒有到70%。
所以說，我本人的感覺是，中央這個時候出“90平米”和“70%”可能是這些數據缺失，以至於我們認為我們的廉租房沒有人執行這個職能，事實上49-89年建的房子，出現的農村房，宅基地的房子他們正在執行廉租房的職能。我們看，這樣城市化的速度，這個量非常迅猛的時候，一方面新增量大戶型帶來高端消費；同時一方面，有農村村在執行廉租房的功能。本人認為，到目前為止，中國政府關於公共住房這個問題，沒有到我們到想像的那麼迫切，其實市場正在解決這個問題，而且解決得非常完美。但是它是不是可持續的？我認為不是。這就是，我們要編“國六條”要進行自我批評，檢討未來基本的原因。城中村和舊的公房進行拆遷的時候，增量房的戶型偏大已經成為一個趨勢，如果增量房、中小型不佔一定比例的時候，未來確實出問題。
“國六條”我是非常贊成的。地產商在目前這個時候，我們要檢討歷來十幾年市場競爭的路徑，我覺得什麼概念也好，別的也好，創新也好，我覺得可以用一句話，十幾年地產商的路徑說清楚，基本上我們是對的，針對一些富人的需求，不斷的進行產品的升級，來提升整個房地產的發展，它是房地產發展的隱性之一，用先富的階級，成為市場的發動機，市場的循環是如何來的？是地產商不斷的創造出升級的產品，滿足市場提升的要求。這已經走了十幾年了，這個遊戲能不能繼續玩下去，而且能不能繼續玩十年、二十年。我認為可能不行。因此，關於我們對小戶型的研究，目前必須提升到我們的日程上來。小戶型到底有什麼背景？小戶型是我們通常認為那樣。我認為這裏的工作非常多。
比如說，對小戶型幾個基本的誤解：1、小戶型帶來的所謂的同治化的問題。大家都要小戶型，同治化非常的嚴重。同治化本身帶來的是價格的下跌、積壓等等。這一段時期以來，聽到的說法特別多，我並不贊同。原因是事實上，香港、日本、新加坡他們是以小戶型為主的市場，他們同治化問題並不像我們所想像那樣嚴重。為什麼？
2、香港的小戶型價格同樣是可以升、可以跌，隨着市場的大勢走，事實上小戶型是不是這個市場繼續偉大的房地產市場繼續放量的主流？我覺得值得中國房地產業拿出精力研究小戶型的威力。我們對小戶型的研究遠遠弱於對中大戶型的研究。我認為中大戶型的研究為什麼弱？因為對中大戶型的研究比較容易，更多的園林、更多的設施，這是比較容易，基本停留在硬件方面。但是我們看到，未來的小戶型社區，像香港、新加坡、日本，戶型差不多，但是價格差很多。為什麼差那麼多？原因在哪裏？我們發現，不同的人並不是因為戶型選擇居住地，他是因社區而選擇，因為學區、社區、樓盤的物業管理、樓盤的服務、配套、人以類聚、物以羣分，中國房地產對這方面的研究相對來講是更加費勁的。這是在未來進一步需要研究的一個基本原因。
3、關於小戶型目前出來大家感到非常的愕然。因為如此低的容積率要達到70%小戶型，這成為整個建築史上的一個笑話。如果長治久安的話，要向政府呼籲，使小戶型保持長期合理性的前提搞清楚，首先目前，所謂的節能、省地，新的發展和可持續發展觀的問題。不提高容積率，硬性規定小戶型，可能帶來的是一場笑話或者是更加浪費。容積率的提高是對中國的未來是非常重要的。我是來自深圳的，現在深圳的土地已經是難以為繼了。深圳提的一個口號是“花園城市”，是“花園城市”重要還是“和諧社會”重要。當然我們看到的是，深圳1000萬人口，一半人口住在農民房，是不是合理的？本人也認為不合理。目前，解決的辦法是拆舊房的時候，必須有一定的補償。深圳在研究提高容積率的問題。以後也是土地並不充足城市的一個辦法、途徑。
規劃的合理性和規則問題：按照目前的規則，做小戶型，難度極大，尤其是北方城市。如此之大，房地產市場應該做一個比較系統性的總結，也就是說，在中央提出這個命題的時候，作為技術上的分析，應該把這些問題的落實，應該說出哪些有問題，事實上規劃上是不是對？比如說，樓間間距，香港不是這麼做。農民房要拆，在深圳要拆掉農民房意味着中低收入的人要被趕出城市。有人說要拆是因為小消防車進不去，那麼，我們為什麼不改一下消防車呢？
另外，企業參與中低收入的建設，有人認為這是天大的笑話。我認為不是。當時我在香港的時候，參與PS的工程，就是私人蔘與居屋建設，使得房地產開發公司利潤更有保障，另外它可以放量，關鍵是提高效率，提高整個居屋的效率。目前這些規則是需要明確的，否則的話，我們的經濟適用房就是掩耳盜鈴的商品房，那樣就麻煩了。
說到這裏，我想說一點，在小戶型這個出入方面，1、目前30%沒有在這裏，如果做一個非常大的項目，裏面30%沒有顯示。
2、本身如果有一個非常大的項目，就應該有20-30%是小戶型，剩下的30%應該怎麼辦？難道技術不能解決嗎？我認為可以解決。正因為技術上的解決，使得中國的房地產可以擺脫政治上的不正確。謝謝大家！