本月19日，市工商局發佈的第14號文件規定，即日起暫停為登記地址為民用住宅的企業辦照。這是北京第一次叫停民宅辦企業。文件的出臺起到了立竿見影的效果，實施首日，超過70%的申請者被擋在了工商局門外。“住宅開公司終於有人管了。”廣大業主津津樂道的同時，關於住宅商用的諸多懸疑卻仍未解決。
誘因:成本低廉成為企業搖籃
60%公司開進住宅樓
近日，朝陽區東恆時代家園發生了夜間竊賊入室行竊的案件。由於竊賊是以到樓內公司應聘為由進樓的，小區內的商住公司也因此備受業主們的“敵視”。
在小區裏走一圈:理髮的、洗腳的、洗衣服的、開超市的……這個小區目前只有三棟樓房有業主入住，將近1000套房子中，各式各樣的公司卻一下子佔了100多家。
記者調查發現，越是交通好、配套足的大型臨街小區，商住現象越是普遍，如東三環沿線和望京地區的新建小區，住宅樓上商住公司的牌子隨處可見。“我們這兒也是因為離地鐵和四環都太近了，才被這些公司盯上的。”東恆時代家園業主王先生無奈地說。而在東恆時代家園的業主論壇上，記者看到還有不少業主打着“商住樓、地段好”的旗號招租:一居室每月的租金在兩三千元，兩居室通常為四五千元。
據瞭解，在北京有60%以上的公司開在住宅樓裏，利用居民樓開辦公司的佔用面積不少於1200萬平方米，這一數字幾乎佔到了去年全市住宅買賣成交量4079.2萬平方米的三分之一。
“在住宅裏辦公，還不是圖這裏的租金便宜嘛。”一位平日在民居里深居簡出的“白領”直截了當地告訴記者，“長安街上的寫字樓看着就痛快，可我們小公司哪租得起啊？”數據顯示，今年第一季度，在朝陽區註冊的公司有60%以上的辦公地點都設在居民樓內。
據首都時代廣場的開發商介紹，目前，長安街上的寫字樓包括物業費在內的月租金最低都超過了150元/平方米，而像西單、東單等核心地區價格更高。同樣是100平方米的面積，在位於長安街延長線上的東恆時代家園租個兩居室，每月最多5000元就可以拿下。
住宅辦公司四大優勢
租民宅辦公的公司表現出的是“精打細算”，更有一些“深謀遠慮”的公司購買住宅，“紮根”小區內。記者在調查中發現，與購買寫字樓相比，選擇商品房辦公司具有四大優勢:
首先，與繁華地段寫字樓每平方米動輒萬元以上的高價相比，住宅價格無疑實惠了很多。同樣是建外SO-HO，這裏的兩棟寫字樓每平方米均價在2萬元以上，而與之毗鄰的高檔住宅樓每平方米均價只有1.5萬元左右。
其次，購買住宅的前期投入較少。購買住宅，貸款首付只有三成，如果選擇90平方米以下的住宅，還有可能獲得首付兩成的“優待”；而購買寫字樓，總價高，銀行最多隻提供五成按揭。
第三，使用時間更長。寫字樓的土地使用權是50年，而住宅是70年，同樣的房子，購買住宅可以多用20年；
第四，住宅的物業管理費要比寫字樓低很多，而寫字樓的物業費一般已經包含在租金中，數額通常是普通住宅的3到5倍。
低廉的成本加上成熟的配套，使不少住宅樓逐漸成為中小企業成長的“搖籃”。一些開發商看準了這個巨大的市場需求，打擦邊球公開售賣所謂的“商住樓”。即以住宅立項，開發商不僅能少交很多土地出讓金，還可以按照住宅進行貸款按揭，土地使用權也可延長至70年。用住宅開發的成本，賺取開發寫字樓的利潤。至於這種商住樓內的設施是否符合辦公樓必須具備的安全等因素，似乎沒有人去考慮。
矛盾:侵權擾民招致各方反對
侵犯居住業主權益
絕大多數業主對“住宅商用”持反對態度，他們認為，小區民宅就是用來居住的，應該是不受外界打擾的安靜居所，絕對不能變成經營場所。
在海淀區某小區居住了多年的一位業主說，家住一層的居民樓裏開起了棋牌室，他們打麻將的聲音很大；樓上一家公司的員工有時忘帶大門鑰匙，就把樓宇電話打到其他業主家裏叫門……
北京市消協副祕書長張明認為，商用民居在多個方面侵害了消費者的權益。首先，商住混居的噪聲、污染、擁擠，使消費者用相應的價格沒有買到自己稱心的居住環境，侵害了消費者的公平交易權；其次，純居住的用戶已經付出了公攤部分的成本，但是，這些公攤卻被經營型的人員使用，侵害了消費者的人身、財產權；再有，消費者在已經購買了居住環境的條件下，無法再進行其他選擇，侵害了消費者的自主選擇權。
小區居民紛紛表示，安全隱患在住宅商用環境中隨處可見。住宅樓內開公司、辦買賣，必然導致人流增加，但消防設施卻遠沒有達到寫字樓和商鋪的要求，一旦發生意外，後果不堪設想。
抬高房價擠壓寫字樓
記者從“我愛我家”瞭解到，租房者中大概有三四成的人選擇租住民宅辦公司；鏈家地產統計數據分析，租住民宅用來辦公的租賃行為佔到租賃成交量的10%以上。
鏈家地產市場總監金育松認為，新政策的實施，在一定程度上擠出了部分租住民宅來實現創業的需求者，使得民宅租賃市場的實際需求減少，從而會影響民宅租賃市場的成交量；同時，隨着民宅租賃市場供求關係的緩和，對於民宅的租賃價格可能會起到一定的平抑作用。另外，由於民宅的租賃需求和租賃價格回落，從而會增加二手房買賣市場的房源供給。公司買的住宅少了，相當於為自住購房者提供更多的房源，從而起到穩定房地產市場的作用。
從另外一個層面來說，由於北京的創業需求依然旺盛，從而決定了寫字樓的租賃需求仍然較大；而在民宅需求路徑被封閉的情況下，會引導部分公司進駐寫字樓，也可有效解決部分地區寫字樓的空置窘境。
根治:治標治本期待組合拳
政府部門須協同作戰
針對住宅樓內開公司引發的種種矛盾，上海在去年11月1日頒佈了《上海市住宅物業管理規定》，叫停住宅樓開公司。但由於北京一直無此類規定，4年前開始盛行的住宅商用現象一直沒有得到有效控制。
“工商部門對居民樓裏辦企業歷來是不予主張的”，市工商局企業登記處負責人曾表示，在法律中沒有明確規定什麼場所才是經營場所，也就是說，把居民住宅樓作為商業用途，法律上並沒有禁止性規定，從這方面說“管理部門也感到很無奈”。國土資源部門也表示，雖然《土地管理法》也涉及了不得改變土地使用性質的內容，但實際上很難處理。
在各主管部門的“煩惱”中，住宅商用現象一直沒有得到控制，反而大有愈演愈烈之勢，給小區居民的生活平添了許多麻煩。直到6月19日，市工商局終於發佈通知，暫停為登記地址為民用住宅的企業辦照。
多位業內專家認為，這個政策到位並真正見到實效還要做到最重要的一點:明年企業年檢的時候凡是不遷出民宅辦公的均不予以年檢，這樣才可以治本。工商部門則強調，在通知下發前，已經在住宅登記註冊的企業不必遵照此新規定，至於明年企業年檢時是否還允許繼續在住宅裏開辦，還需要等待通知。
“暫停為登記地址為民用住宅的企業辦照，也只是主管部門的權宜之計。”一位業內專家分析說，而這樣一來，很可能會令許多小公司和創業者感到舉步維艱。
14號文件原本無意將“住宅商用”一棍子打死。通知規定，企業可以到房屋登記主管部門申請房屋用途變更，只要經過審查符合條件，將現有的“住宅”變更為“商用”，就可予以辦理髮照。
“據我瞭解，我們根本就無權進行用途變更。”市建委相關負責人表示，如果要將現有的“住宅”變更為“商用”，應該經過規劃部門批准。
“將已建成的住宅用途改為商用，目前還沒有這樣的規定。”規劃部門稱，按照規定，業主個人也不能更改住宅用途。“除非是在項目動工之前。”相關負責人透露，規劃部門也曾考慮將禁止“住宅商用”的規定在年內修訂本市規劃條例時提出，以利於各部門之間協同“作戰”。
完善法律是當務之急
實際上，北京工商部門在2002年6月頒發的《關於在居民住宅樓內設立企業有關問題的通知》，允許企業或個體工商戶以居民樓中的居住用房屋作為住所(經營場所)從事科技開發、諮詢服務、市場調研、企業形象策劃、打字、複印、圖文設計、動畫製作和廣告經營活動；但禁止從事餐飲、歌舞娛樂、網吧、生產加工和製造5類經營活動。而14號文件卻使得各類公司無一“倖免”。
市工商局第14號文件規定，登記註冊時凡提交的《房屋所有權證》寫明房屋用途為“住宅”，購置的商品房購房合同中寫明房屋用途為“住宅”(公寓、別墅)的，《房屋所有權證》和購房合同中房屋用途的表述無法辨別為住宅或商業用的(如商住、綜合等)，均不予登記註冊，理由是“住所使用用途為‘住宅’，不具備從事經營活動的條件”。
目前，我國法律並沒有在居民樓內開設公司的禁止性條款。工商部門作為行政執法部門，審查僅限於經營者是否具有對作為住所(經營場所)的建築物的使用權，但對該建築物的使用用途，工商部門並沒有審查的權限。按照《公司登記管理條例》規定，工商部門無權對登記地址進行限制，因此有人對工商部門的做法提出質疑，認為限制住宅商用“於法無據”。
正如首都經貿大學房地產法教授周序中所說，業主對住宅享有所有權，包括佔有、使用、收益、處分的權利。但不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。“自住還是辦公，工商局無權過問。”他同時強調，改變住宅用途，還須經過周圍業主的同意。而根據已納入今年立法計劃的《物權法》草案的規定，業主有權對鄰居將住宅轉為商用的做法說“不”。