中國商業地產研究院院長楊奕勇指出，目前國內商業地產空置率正以每年25%左右的速度遞增，而開發商卻受高回報誘惑——
大量建MALL凸顯十大風險
近日，國務院以及九部委先後發佈了“國六條”和十五條配套細則，採取強硬措施加大房地產調控力度。新形勢下，本就烽煙四起的國內商業地產將何去何從？據統計，目前國內MALL達300多個，而國內的購買力能否支撐這巨大MALL羣體？就此，記者近日專訪了中國商業地產研究院院長楊奕勇。他認為，國內商業地產主要存在10大風險。
風險一：盲目開發業態重複
近年來，由於受商業地產高利潤高回報的巨大誘惑，北京、上海、武漢、廣東等各大城市不少開發商罔顧風險，一鬨而起，走火入“MALL”，商場面積動輒數萬至數十萬平方米。如此一來，開發商只要拿到地就建MALL，商業定位罔顧實際需求，業態重複，競爭加劇。據統計，目前國內商業地產空置率正以每年25%左右的速度遞增，並且一直居高不下。
風險二：套用住宅思路開發
商業地產的主要價值體現在商業，而不是地產。開發商業地產不但需要精通商業運作的“十八般”武藝，而且還要“過五關，斬六將”，才能化解風險取得成功。
目前，國內不少商業地產開發商幾乎都是由房地產商轉化而來，缺乏現代商業經營運作理念，開發商業地產往往先地產後商業，套用房地產思路開發商業地產，儘管商場選址好卻回報差，往往賺了樓市卻虧了商場。
風險三：只要規劃不要策劃
不少商業項目表面看來，選址不錯，規劃不錯，卻一直難見旺場，這就是開發商只要規劃，而策劃不到位的結果。事實上，只重視建築硬件規劃，不重視現代商業運作規律軟件策劃，而導致開發失敗的例子比比皆是。以廣州某某廣場精細策劃為例，從前期選址、定位、規劃佈局，到中期招商、租售、開業策略，再到後期的競爭力經營管理、物業增值等，都離不開整體精心策劃環環緊扣，相輔相成。
風險四：忽視佈局好看不中用
當前開發商業地產主要風險之一，就是隻重選址招商，輕規劃佈局，只相信房地產專家規劃設計商場。由於房地產專家缺乏商業地產基本概念，缺乏現代商業經營實踐，未能真正把握現代商業整體佈局的各種要素，最終設計出來的商場往往好看不中用，造成整體佈局失誤。目前國內約有70%的商業地產項目，就是因為整體佈局先天不足造成失誤或失敗。
風險五：炒作銷售產權商鋪
目前一些開發商面臨資金壓力，為了眼前利益，就以虛假廣告和返租回報承諾炒作銷售產權商鋪，根本忽視後期經營管理和潛在風險。商業地產一賣了之的結果是，由於經營權、管理權、產權分離，勢必造成中小投資者、商家經營業態混亂，最終導致整體經營失敗。這種產權分散影響後續經營的隱患，從開發商炒作銷售產權商鋪那天起就已埋下，令精明投資商防不勝防。
風險六：只重招商忽視經營
不少開發商認為，商業地產開發的重中之重就是招商，只要招商成功一切都成功。甚至急功近利，帶“病”招商，不惜重資招聘只懂房地產銷售的人員，以房地產模式搞招商，以求早日回籠資金獲得回報。由於開發商招商時往往急於求成，一味追求招商率，根本不管主力店、次主力店、小攤檔等等因素，只要有人租賃商鋪就放租，往往不是效益差就是以失敗收場。
風險七：時機不成熟仍開業
開發商普遍認為，招商成功後，只要選個日子開業就是了。根本忽視商業地產開業需要好策略，需要商家配合，共同營造一個熱鬧興旺的商業氛圍。有的開發商不惜孤注一擲，只有不到10%或者5%的商家進場照樣開業，甚至只有一個商家進場也開業。“兵無常勢”，不能以為早一天開業，就可以早一天有回報，急於求成的結果往往是欲速則不達。
風險八：商場缺乏長期培育
商業地產開業後能否做好做旺，重點在於如何度過商場培育期。即便現在已取得成功的一些大型購物中心，同樣經歷過慘淡經營，多年後才將商場慢慢培育起來的艱難歷程。由此證實，商場培育期的好壞直接關係到商業地產的成功與否。為此，開發商需要優化整合各類商業資源，創造更好營商環境以利早日促旺商場，實現開發商、投資者、經營者、管理團隊、消費者共贏目的。事實證明，只重視招商，不重視長期培育商場，再好的項目也難免失敗。
風險九：漠視專業人才團隊
當前，國內開發商業地產普遍存在漠視專業人才，進行非專業化操作導致失敗的現象。既懂地產又精通商業運作經營的複合型商業地產人才，必須要有實戰磨練親自開發成功，而且直到現在仍然紅火的商業地產項目證實。開發商業地產可謂得人才者得“天下”，商業地產選址可以多作選擇，資金亦可多方籌集，唯有具備商業地產開發運營成功經驗及專業技能的人才，當前卻十分缺乏，制約了國內商業地產發展。
風險十：開發大都貪大求洋
時下，不少開發商跑到國外考察大型購物中心，並請國外專家設計MALL。然而，由於他們脫離國情，貪大求洋，按圖索驥的結果卻是“形似神不似”，往往沒學到“點”上，損失巨大。
中國商業地產如果繼續套用房地產模式，奉行“大地產主義”，以小搏大、“偷步”開發、帶“病”招商、負債開業，罔顧風險，缺乏整體觀念全程策劃開發等等，必將付出慘重代價。