一方面是宏觀調控導致開發商資金鍊吃緊，從而選擇整售；另一方面，海外投資機構和大企業對寫字樓的需求持續上漲

　　仲量聯行發佈的最新一期房地產指數報告顯示，2006年首季北京寫字樓銷售市場表現活躍，有四座樓盤被整售。其中，亞洲國際金融投資有限公司以約2.726億美元的價格購置了位於東二環路沿線華普中心的兩幢寫字樓，日本基金Replus購置了北京CBD華貿中心兩座尚未完工的辦公樓。

　　過去6年中，在北京主要寫字樓區域，CBD、中關村和金融街，寫字樓整棟成交案例屢有發生。1999年新加坡政府投資公司(GIC)通過CBRE(世邦魏理仕)購買了位於大北窯的航華科貿中心4號樓，即現在的京匯大廈；美國漢斯在2001年從現代集團手中購得位於霄雲路的盛世大廈，而後，現代又從漢斯手中將此項目買回並改名為現代汽車大廈；2004年，證監會和銀監會分別在金融街購買整棟寫字樓；同年，新東方購買了位於中關村的中關村金融中心B座等。

　　2005年之後，整售趨勢愈演愈烈，如摩根士丹利購買富力城雙子座B座、凱德置地購買中環世貿中心兩棟寫字樓。根據21世紀不動產提供的統計數據，2005年北京寫字樓銷售市場共成交約130萬平方米，國內外機構的大單購買就佔了約80萬平方米，約佔其中的62%，而散售市場僅消化了約50萬平方米，約佔38%。

　　是什麼在推動寫字樓整售，是市場環境出現變化還是模式創新？業內相關機構從宏觀調控、市場需求及開發商自身等多方面進行了分析。

　　資金壓力下的被動選擇

　　宏觀調控政策的出臺影響了供應方即寫字樓開發商的資金鍊。

　　受其影響，銀行加大了對開發商和購買者資質審查的力度。2005年前，北京寫字樓市場的主要客戶是自用型的中小型企業和投資者。銀根緊縮後，銀行對此類客戶收緊了放貸業務。

　　北京成業行房地產經紀有限公司拓展中心總監張豔指出，從2005年開始，一個明顯現象是，北京寫字樓市場的大規模放量及潛在風險暴露。如亞奧板塊供求比例嚴重失衡，一度達到2：1，寫字樓空置現象嚴重。

　　銀行捕捉到供過於求的信號後，在放款時更多地求證專家包括市場研究機構的建議，比如光大銀行已與成業行展開了緊密合作。在放款時，銀行多會邀請研究機構對企業實力或物業進行評估，無疑提高了貸款門檻，致使實力弱小的中小企業被排除在外。以銀行貸款購買物業，從而進行出租以持續滾動發展的投資者，受資金鍊影響，紛紛撤市。貸款政策的改變，對寫字樓散售打擊頗大。

　　在開發商方面，雖然宏觀調控對寫字樓價格走勢影響不大，但均提高了風險意識。“受宏觀調控和銀根收緊影響，再加上目前不太成熟的金融環境，使開發商資金流受累，這種情況下，獲得資金惟一可行的出路是與基金公司合作或把物業整售給基金公司或是大型國企。”陽光100集團有限公司常務副總經理範小衝說。

　　“從我們代理的中關村項目來看，緩解資金壓力是寫字樓整銷的主要動力。整銷確實也起到了這樣的作用。”華高萊斯國際地產顧問有限公司高級項目經理劉葳說。

　　“在成熟市場，只有少量寫字樓採取分散產權銷售模式，大部分是開發商持有經營，但在北京恰恰相反，這與開發商資金鍊有一定的關係。”世邦魏理仕北京董事總經理黃大為說。

　　香江國際副總裁潘明朗則認為，目前出現的整銷局面並不意味着零售市場不好，更不能簡單地理解為寫字樓市場目前處在萎縮或興盛階段，而主要是一些開發商資金鍊吃緊所致。

　　“基金公司的根本目標是以盈利為目的購買物業，不僅壓價較低，其考查包括談判的時間需要8~12個月。其實，品質較好的物業在一年的時間內也可以完成銷售任務，其零售利潤遠高於整銷。因此，很少開發商會主動選擇整銷模式，多數還是被動之舉。”潘明朗說。

　　需求熱切

　　散購下降，大集團整購需求上升也是一個原因。

　　首先是來自海外投資機構的需求上升。“通常，國際資金對有穩定現金流或能夠為其帶來穩定現金流的項目更感興趣，同時，規避風險也是其要考慮進入市場的前提，而某些優質寫字樓正是能夠滿足其需求的產品。”黃大為說。

　　眾所周知，未來3年是北京寫字樓供應高峯，預計將有300萬平方米寫字樓入市，在如此大的供應前提下，仍有多家海外投資機構在北京尋找適合的寫字樓項目進行投資。黃大為認為，這是因為外資對投資北京充滿信心。

　　與此同時，寫字樓市場在2004~2005年先後呈現出追求高品質的現象，高品質物業往往需要高端客戶的支持，其租售價格遠超過普通企業的支付能力。此外，經過近幾年的市場培育，中小企業置辦物業更趨理性，認識到過多地佔用流動資金投入到物業中不利於企業發展，減少了物業購買，改為租賃。

　　另一方面，隨着商務公寓品質的提升、70年產權的優勢、銀行政策的支持及價格優勢，衡量資金有效比後，一些成長型企業又迴流到商務公寓市場。“亞運村就是一個很好例子，很多寫字樓空置，住宅物業反而聚集了一批企業。”張豔說。

　　雖然北京寫字樓未來供應量大，但隨着市場發展，市場將逐漸細分，某些位置優越、品質高和具投資潛力的項目將成為海外投資機構青睞的對象。此外，人民幣升值預期也是海外資金不斷湧入北京寫字樓市場的原因之一。

　　金融街控股股份有限公司總經理劉世春對此也有同感，他認為整售份額上漲是需求熱烈的表現。

　　儘管海外資金不斷進入北京寫字樓市場，但在整棟銷售市場中的需求主體依然是國內公司和機構。近年來，隨着國企改革的不斷深化，新的國有股份制公司不斷湧現。此類公司，尤其是大型國有股份制公司對寫字樓的需求尤為旺盛。

　　國有公司和機構更願意購買整棟寫字樓，這就使中資公司和機構成為寫字樓整棟銷售市場的需求主體。

　　同時，由於國家機關和部委多集中在北京西部，所以，此類客戶的購買也多發生在西部地區，尤其是以金融街及中關村最為集中。近來，隨着金融街及中關村地區能夠滿足此類用戶的項目越來越少，東二環一帶逐漸成為國有公司機構爭相進入的熱點地區。

　　但業內人士提醒，並不是所有區域的所有物業均適合整購，目前市場上，真正能夠滿足整購客戶需求的項目並不多。投資者除對項目所處位置、產品品質有較高的要求外，對周圍配套設施、交通便利程度以及項目工程進度等都會做出綜合評判。開發商應根據物業所處的商務環境適時推出整銷產品，以免錯失銷售良機。

　　“宏觀調控不僅影響了開發商，逼迫其拓寬融資渠道，以保證持續發展，另一方面促進了需求的增長。開發商捕捉到市場信息後，嘗試性地推出整售不難理解。”張豔說。