【主持人】謝謝鍾教授的精彩演講。
中原地產在地產界有“皇牌代言”的美譽，我們今天有幸請到香港中原地產中國區總裁黎明楷先生。他演講的題目是“從全國發展趨勢看濟南房產市場”。有請黎先生。
【香港中原地產中國區總裁黎明楷】
各位朋友，在座的媒體朋友們，你們好！
我本身並不是懂研究的人，我剛才聽到了鍾教授的見解挺有啓發的。他從最初的開發產業方面解析了現在中國面臨的問題。
我是學工程的，學工程的跟學物理的有所不同，學工程的知道某個東西出來能用就行了，但是至於為什麼這樣做，通常交給物理學家。我給大家講一下全國房地產市場的情況，還有不同城市的發展趨勢，也跟大家分享一下濟南的發展趨勢。
一、房地產市場宏觀形勢。二、房地產發展不同階段代表城市。主要以廣州、深圳、北京、上海來講，還挑選了南京和石家莊和濟南比一下。如果在座有濟南房地產的開發商，也可以說一下對濟南房地產發展機遇的看法。三、濟南房地產市場發展機會建議。
一、全國房地產市場形勢：
2005年宏觀調控對全國市場都有所影響，也不只是長三角，當然長三角的影響最深。從全國的統計來講，在宏觀調控出來的頭幾個月，在第三、第四季度開始恢復，有些都已經上揚了。
今年，我們可以看到一個非常明顯的現象，在2005年已經復甦的城市，比如南方的廣州、深圳和北京，房價的上揚速度還是比較快的。北京的速度還不算離譜。上海在年初的頭一兩個月，春節期間，樓價沒有很明顯的變化。但是過完春節以後，上海在三月份的整體銷售量開始上升。
我們是做二手市場的，我們可以看到一個現象，看房量大幅度上升。我們也會看到有一些小業主，原本說一百萬賣的房子，因為現在看房的人多了，可能一百萬就不賣了，這樣抬上去的也有。今年目前的情況就是在政府還沒有進一步宏觀調控下，這一刻應該是全國房地產世界市場都是很好、很活躍的，樓價還是有上揚的現象。
市場好轉的基本條件就是：第一，經濟發展帶動居住條件改善需求。第二，充裕的國內資本主動尋求穩定的投資回報。國內的證券市場跟房地產市場比還是比較小的，沒有什麼都是好投機了。所以，就把買房子變成了投機渠道，或者是很多人重要的投機渠道。由於這樣一個投機的需求，也導致市場一直保持很好、很旺盛的需求量。
除了這兩個因素，還應該也其他的因素：比如城市化。現在漲的比較多的是城市的房價，城市的人口是在急速增長，好多的居民都可以遷移到大城市來。如果樓價和GDP掛鉤的話，還有鄉鎮裏面有很多有錢的人，他是想進入城市的，他賺了錢不放在本身的城鎮投資，而是擠在城市裏面。這樣的話，樓價比GDP的增長要高，這就有一定的合理性了。另外一個，跟一些學者或者跟剛才鍾教授的看法有一些不同，我還是認為房子的供求不足。
溫總理在2006年的政府報告中指出，“繼續解決部分城市房地產投資規模過大和房價上漲過快的問題，要着力調整住房供應結構，嚴格控制高檔房地產開發，重點發展普通商品房和經濟適用房。”
我自己看，我不完全認同現在的問題所在，尤其是頭一句話。現在的房價上漲過快這是肯定的，如果說不過快，就太離譜了。即使房地產投資規模過快並不是我們要解決的問題，現在出現的局面是需求過大的問題，而不是供應過大的問題。我們是在前線、在一級賣房的，會有不同的專家批評，說以前的炒樓團或者什麼人炒起了房價。
實際上，可以說我賣的房子佔到90%都是用家買房，並不是投資者買房（除了去年的頭三個月）。在上海確實出現了很多投機者。如果不解決需求房者的本身需要，我們減少供應的話，只能導致房價繼續上漲。從根本上解決房價過快的問題，其實要面對的是如何控制供應，這又導致了鍾老師回應的一個問題了，就是加息有效約束需求。鍾老師講得也有道理，開發商也自己的對策。並不是減利息就可以讓房價降下去，尤其在利息方面，對於投機方面的需求是有一定的限制的。
如果要控制需求，我們要從兩塊去看：一個是用家的需求，另一個是投機的需求。如果從利息來出發，從按揭的比例出發，會壓投機的需求。如果經濟保持增長，這樣比較難壓用家的需求。我覺得政府應該做點兒東西，香港叫做公房，我們叫廉租房。應該增加廉租房供應，只有增加廉租房的供應，才能分流一些買房需求者。樓房太貴，政府可以提供房子讓他們住。如果有廉租房了，就不用買筒子樓了。這樣的話，擁有筒子樓的人，就沒有辦法賣掉筒子樓買更好的房子了。這樣就把一級一級的需求壓下來了。
如果我們把焦點放在供應上，就變成了我們的針對對象是開發商，這並不是很合理的做法。從輿論上來講，把開發商說得很卑劣，老百姓沒房住是開發商的責任。我認為政府的責任很大，如果政府的法規定出來，我做開發商的沒有違反，還是按你的法規做事情的，憑什麼因為我賺了錢要揹負一個道德的包袱？讓老百姓都說是開發商的問題？一個企業賺錢是沒問題的，我盡我的能力，在法規容許的範圍之內賺錢為什麼還要捱罵呢？這是開發商想不明白的一回事。
2006年是鼓勵自住性普通商品房消費年。這也是一個非常正確的導向。未來的房地產發展趨勢並不是瞄着高檔的住宅。
環渤海經濟圈發展帶動房地產市場起飛。
珠三角、長三角區域經濟的發展對當地房地產市場推動作用明顯。並不是說珠三角、長三角炒房厲害，只是這兩個區域的經濟發展在全國還是領先的，跑得最快的還是珠三角。珠三角的經濟發展依託香港的經驗，發展是比較迅速的。我們從整個的房地產發展狀況來看，珠三角是最先成熟的區域。當他們已經經歷過一個房地產週期（比如暴漲、暴跌）以後，別的區域還沒有嘗試過。但是基礎還是經濟。
目前環渤海本身也包括濟南所在的山東，整個的房地產市場跟幾個大城市相比還沒有到飛速發展的階段，只是剛剛加速。不要以為政策一來，就認為房地產很好做了，現在還不是很好做，可能要再過一段時間才好做。開發商去囤地是可以的，政府不讓他囤積，是你應該做的事情，並不是開發商囤了是錯，政府不管才是錯。
二、房地產發展不同階段代表城市。
先說一下一線城市：北京、上海、廣州、深圳。
從GDP來分析，廣州和深圳的人均GDP都高於北京和上海的。從這個角度上來看，如果說房地產市場過大或者過熱，應該是上海跟北京，尤其是北京遠遠比廣州、深圳厲害。過去大家一直說南方城市過熱，從朱總理的時候就開始說，但是從哪個方向看我都沒有覺得過熱。北京比上海、廣州等南方城市熱多了。如果說廣州、深圳不合理就變成北京、上海更不合理。這個是相對的。如果算房價和GDP的比是多少才算合理，我們只是做中介公司的，不知道鍾老師能不能算一個比較合理的數字出來。如果北京不出現問題，廣州和深圳不會出現問題。
我們還可以看到一個非常有趣的局面，如果純粹是按銷售跟開發投資額來看的話，明顯地它是一個暴利行業。開發商的投資額是每年都增長的，如果兩年為一個開發週期，兩年前人均房地產投資額更低。房地產不算暴利，什麼行業算暴利？其實我沒有反對房地產是暴利的。濟南目前的開發投資額比銷售額要高。比較成熟的市場也會保持每年增長，開發商還是賺錢，大家活的還是比較愉快的。大家也可以看到其他的一些省會城市也有類似的情況，整體的投資量是低於銷售量的。這些城市覺得自己在房地產市場裏落後，政府也要上開發商多投資，多蓋樓，但是到最後賣不賣得出去？只有天知道，風險是存在的。
我們可以看到上海、北京、廣州、深圳的市場特點：普通住宅市場成熟、高品質住宅市場發展迅速，市場需求量大。中高端寫字樓市場需求活躍；上海甲級寫字樓市場尤為興旺。大型商業物業發展迅猛。最開始的時候，商業物業不佔很大的比例，但是現在的SHOPPING MALL等都在一些大城市出現。
剛才我們看人均GDP，深圳最高、廣州第二。但是從它的銷售價來看，深圳是最高的。這是合理的，因為它本身的生產力就高。我不敢說廣州偏低，只是相對來講，比上海、北京的比例更為安全。如果從長遠的投資角度來出發，廣州本身的房價跟人均GDP的比例比上海和北京漂亮。
對比一下省會城市：南京、石家莊。
南京、石家莊和一線城市（北京、上海、廣州、深圳）是不同的。它的開發量是比它們要低。
這些省會城市的市場特點：
普通住宅市場較為成熟，品質住宅開始出現。
寫字樓市場有一定需求，總體交易量有限。
商業物業以中小型商用物業為主。
如果用GDP和房價來比，人均GDP濟南比石家莊高、比南京低，如果從這個角度去比較，濟南的房價比石家莊的又顯得安全一點兒，不能說石家莊就危險。
比較一下山東省內的幾個城市： 青島、煙臺、濟南，青島的開發投資額和銷售額有些類似大城市，銷售額略高於開發投資額。從山東的幾個城市相比較，青島比濟南的房價市場成熟一點兒。銷售均價也算合理，沒有什麼特別的。
從全國來講看城市房地產市場發展規律：
住宅：起步階段從普通住宅市場發展開始。以跨地域開發商進入為標誌，市場進入穩定發展期；外來需求和投資性需求推動高檔住宅需求。
寫字樓：起步階段從滿足本地客戶需求開始；隨着經濟發展，產業結構的變化，對寫字樓的需求加大。進入穩定發展期。
三、濟南房地產市場發展機會建議。
根據全國主要城市房地產發展歷史經驗，結合濟南市市場特點，未來市場值得關注的熱點是：
1、品質較好，價位適中的普通住宅。
2、成熟商圈的商用物業以及住宅小區底商。
濟南在商業方面還不是主流，如果貿然做一些大型的20萬平方米的大型商業，應該有一定的風險度。