“脈象”謎團
“穩定價格”是這次房地產宏觀調控的主要目標之一。如果在市場恢復的同時，價格又有適度上升，比如6%以下，政府和輿論都是可以接受的；如果高於6%但仍在GDP增長速度之
下或者與GDP增長速度持平，雖然輿論上不太接受，政府壓力很大，但在經濟理論上還是可以接受的；如果明顯超過了GDP增長速度，不但輿論會明確不接受，其他各方面的負效應都將是十分明顯的。這樣看來，有的學者認為房價應該大跌、必然大跌、即將大跌，甚至主張國家採取強硬手段下拉房價，筆者認為既不符合學理，也不具備現實的、客觀的條件。
但是，“穩定價格”的政策主張正在經受現實的挑戰，宏觀調控願景也被暫時蒙上了一層迷霧。儘管從國家發改委最新公佈的3月份和一季度全國70個大中城市房屋銷售價格指數上看(前者同比上漲5.4%，後者同比上漲5.5%)，基本在總體上保持了平穩漲勢，但仍可以看到，某些重點城市的房價表現出較大的上漲壓力。
市場交易量的適度恢復是好事，但在宏觀調控仍然趨緊的政策和輿論背景下，房價也往高速增長狀態回覆，我們不得不承認宏觀調控某些具體的“藥方”存在問題，這緣於對高房價形成的原因認識有誤。
近幾年，學界、政界和輿論界對高房價問題給出了眾多解釋，由於說法太多，亂鬨鬨，導致高層決策部門在對影響房價的重要因素到底有哪些以及各種因素的影響力度的把握上出現了嚴重偏差。諸如“開發商炒作，哄抬房價”、“開發商捂盤惜售”、“信息不對稱造成開發商壟斷”、“土地出讓價格上升導致房價上漲”、“建築材料上升導致房價上漲”等並不重要甚至根本違反經濟學常識的觀點，極大地影響甚至左右了房地產調控決策。當據此制定的政策、措施不能產生理想的效果時，輿論和一些學者就抱怨、譴責政府或行業主管部門“工作不力”、“暗中助推房價”、“並非真心調控”甚至“給開發商撐腰”等，並要求國家採取更加嚴厲的措施。試想一下，如果“脈象”號錯了，怎麼能開出科學的“藥方”呢？“藥方”不對，又怎能“藥到病除”呢？
筆者認為，當前較高的房價水平在很大程度上是由一系列具有中國特色的因素決定的(有人將我的觀點概括為“中國特色論”)，如人多地少、人口繼續增長、城市化進程加劇、經濟高速增長、城鄉收入差異嚴重、家庭規模小型化趨勢加快、負債消費意識全面而集中形成等等。這些因素混合在一起發揮作用，導致需求膨脹，而且具有明顯的剛性。這與當前世界其他國家完全不同。這種局面的形成必然拉動房價不斷上升。雖然這些看法可能不夠完善，但是我堅持強調弄清國情背景的重要性。
空置率誤判背後：供給嚴重不足
在對高房價成因認識不夠充分的情況下，決策部門對房地產市場又出現了另一個認識偏差——房地產業投資規模持續居高不下，已經出現過剩狀態；既然出現過剩狀態，就可能隨時出現價格下跌現象，這樣信貸資金回收就可能遇到困難；如果銀行出現大面積的呆、壞賬，金融風險就出現了；既然出現過剩狀態或跡象，就必須壓縮投資、壓縮信貸規模了。
由於產生了這樣的認識，央行立刻就警覺起來(央行是最早對房地產行業提出預警的部門)，並採取了一系列措施。早在2002年8月，在重申了“低利率、鼓勵個人住房信貸、增加房地產開發企業信貸”的貨幣政策不會改變之後，央行首次提到要“防止產生房地產泡沫，防止信貸過度集中於房地產業”。2003年6月，央行終於下發了被業界稱為“121號文件”的《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》。這個文件被認為“拉開了房地產業‘冬天’的序幕”。2003年8月，央行又首次宣佈將存款準備金率提高1個百分點。2004年3月16日，央行決定自3月17日起，將住房貸款利率由目前的5.31%上調至5.51%，並將住房貸款利率的基準利率提高至5年期貸款基準利率，即6.12%；而對房地產價格上漲過快的城市或地區，其住房貸款首付比例從20%提高到30%。在國辦“新八條”中，也特別提及了“加強金融監管”問題；在隨後的“七部委八條”中，再次提及了“加強房地產信貸管理，防範金融風險”問題。有些金融政策雖然不能說完全針對房地產業，但無疑房地產業是其中最主要的調控對象，甚至連不在自己管理權限範圍內的期房預售，央行的研究部門也主張取消。傾向於支持央行看法的還包括國家發改委和國土資源部等部門。
為什麼央行等部門對房地產投資規模如此敏感、警惕？他們主要是被兩個指標嚇壞了，一是空置面積，二是空置率。
事實上，“空置面積”和“空置率”的含義與字面給人的直覺完全不同，而且按照最初設置“空置率”指標的動機，它的計算方法還存在問題。按照中國的統計規定，“空置面積”是指“指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建築面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建築面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建築、房地產公司自用及週轉房等不可銷售或出租的房屋面積。”可見，空置面積並不等於賣不掉的面積，我曾在《光明日報》(2002年2月5日)上做過闡述，並提出了“摩擦空置”和“市場空置”兩個概念。如果以1年作為考察期，按現在的市場情況，一半多的“空置面積”是可以賣掉的。建設部後來曾根據空置時間長短將其分為“待銷”、“滯銷”和“積壓”三種情況，可惜並沒被統計部門採納，大家繼續按照字面的直覺去理解空置面積的含義。
關於空置率的計算方法問題，我在《中國房地產報》發表的兩篇文章《被公開張揚的空置率》(3月20日27版)和《地產輿論、地產學術與空置率——不得不再說的話》(4月3日26、27版)做了詳細闡述。根據統計部門對空置面積含義的規定以及設置空置率指標的目的，現行計算方法存在錯誤，得出26%的數值更是聳人聽聞。按科學方法計算的空置率數值不足1%。我已經在這兩篇文章中闡述過，一級市場上存在一定的空置面積十分正常，估計按我給出的方法，空置率保持在3%～4%左右才可能保持房價的穩定或基本穩定，即按照現行統計規定，空置面積必須達到現在的三四倍才行。這與絕大多數人的看法相反，現在空置率不是過高而是過低，這意味着在現在的需求狀況下，供給是嚴重不足的，消費者需要排隊或搶購才可能買到房屋。這就是現在樓盤搶購和房價不斷快速上漲的最好解釋，而不太乾預需求卻嚴格壓縮開發投資的做法，必然會出現“南轅北轍”的效果，導致房價繼續快速上漲。
膨脹的住房需求
空置率過低、在合理標准以下，說明供給不足，房價會上漲。如果需求再膨脹，房價上漲的壓力就會大大增加，想控制房價上漲難上加難。但是，我們現在恰恰在需求上又出現了大問題。
其一，小康居住目標確定得太高，超越了國情，也違背了經濟規律。我國曾經頒佈過居民住房的小康標準：到2020年，居民住房要從滿足生存需要，實現向舒適型的轉變，基本做到“戶均一套房、人均一間房、功能配套、設施齊全”。這一目標所體現的“所有”理念首先就違背了經濟規律，因為住房是價值量巨大的產品，並隨着時間的推移而升值，而市場經濟條件下的貧富差距在所難免，總有一些買不起住房的人，我們能做的就是盡力縮小這種差距。有關機構還頒佈過2020年全面建設小康社會居住的21項指標，其中與住房需求有直接、間接關係的包括：城鎮人均住房建築面積達到35平方米，每套住宅平均面積在100～120平方米左右；城鎮最低收入家庭人均住房建築面積大於20平方米，保障面達到98%；城鎮住宅成套率達到95%等等。在如上目標的鼓舞和召喚下，在如上標準的比照下，地方政府的規劃標準和工作要求提高了，老百姓的胃口提高了。於是全國上下一起喊出了響亮的口號：“小康不小康，關鍵看住房”，大家競相提高居住標準。
其二，提前消費情況明顯，對未來消費的透支極大提升了當前的需求規模。最近五六年，在住房購買決策上“一步到位”或“儘快到位”的認識傾向越來越明顯。住房消費本來應遵循“租小房→租中房→買小房→買中房→買大房”這樣的梯度變化規律，一些年輕人甚至還應該在前面加上一個“借住”階段。但是，目前在中國，這個規律受到了嚴重挑戰：許多年輕人本該租房子，但卻在買房子；本該買一室的房子，實際買了兩室、三室；本該買80平方米的房子，結果買了120平方米甚至140平方米。而在一些西方發達國家，這都是不可想像的。一個未來十幾年、幾十年逐漸實現的需求過程，中國的中青年家庭往往跨越中間環節，一步或者兩步到位了，甚至還出現了很多未婚小業主。自己沒有錢就靠家族支援，湊夠了首付就可以申請貸款，壓力大了就罵政府、罵開發商、罵銀行發泄。買不起房更要罵政府、罵開發商、罵銀行，因為他感到是別人剝奪了他的購買權利。
其三，過度消費嚴重，進一步加劇了住房需求膨脹。過度消費的一種表現是炫耀性消費。過去，節儉是中華民族崇尚的美德，現在人們的許多消費觀念大變，炫耀性消費十分流行，我曾將其稱為“炫耀文化”。這在住房領域表現得更為明顯。現在的家庭人口規模只有3口人，北京甚至只有2.7口，一般說來80平方米或者90平方米的住宅就能滿足基本生活要求了，生活質量要求較高的有140平方米也就夠用了。但是，大家買房時往往超過這個標準，為的是“向別人看齊”。而一些文藝、文化界名人特別是影視當紅明星的購房行為在被媒體披露後，更對這種文化起到了“膨化”作用。於是140平方米的房子曾經很好賣(普通房標準出臺後情況略有變化)，豪宅、別墅很好賣，市場上供應的也基本都是100平方米以上的房子。有人可能說“我想買小房子，但買不到”，其實前幾年小房子是很不好賣的，再加上從節約建築成本角度考慮，開發商才紛紛開發大房子。過度消費還表現為購買並不很需要甚至根本不需要的第二套、第三套甚至第n套住宅，業主既不倒賣，也不出租，造成使用價值的浪費。大家議論紛紛的小區“黑燈”現象有不少屬於這種情況。
以上這三種情況，是當前住房消費面臨的最主要問題。它們的出現，有文化上的原因，也有輿論引導的失誤。我們原定“十五”計劃末期達到人均建築面積22平方米的標準，但按已公佈的數字，這一面積早被超越。在“十一五”規劃中，我們仍強調要加大對住房消費的支持力度。根據規劃，城市居民人均建築面積要達到30平方米，今後每年將新增20餘億元的需求量。這些目標，是否會被輕鬆突破呢？又有什麼辦法保證這些消費都是合理消費，不會威脅房價的調控目標呢？家家有房、人均35平方米等違反經濟規律和超越人多地少國情條件的小康住房目標是否應該適當淡化或修正呢？
“暴利”不是調控的理由
在本輪房地產宏觀調控中，還有一個雖沒有拿到桌面上討論但大家都心知肚明的理由：房地產業特別是開發行業存在“暴利”。於是有關管理機構和地方政府出臺了一些規定，採取了一些行動，進行了一些表態，甚至做出了一些規劃。
據說一些城市已經開發出來的限價商品房比普通商品房便宜20%左右，很好地“打擊了開發商的囂張氣焰”。雖然無論從理論上講，還是從實踐來看，限價商品房的推出對滿足一部分中低收入家庭的需求、拉低房價水平都會起到一定的作用，但是我們怎麼能保證這個與經濟適用房堪稱“表姐妹”的東西不會患上與經濟適用房一樣的病症？如何限價能保證質量不降低？這種商品房太少了，同樣不解決問題，那麼多少才合適？政府能承受得了嗎？這些問題沒有人在理論和政策層面給出令人信服的回答。
接着，有的地方政府公佈商品房成本清單。自2005年7月福州市物價局初向社會公佈房價成本清單後，有幾個城市也相繼傳出研究推行公佈房價成本清單的消息。這種有悖《公司法》的做法受到開發商的抵制，有的地方政府也表示過不情願，但卻受到了輿論一邊倒的支持和一些高層管理部門官員的贊同，甚至一些學者也幫腔論證其合理性。如果政府將涉及房地產的政務信息公開，本是好事，但如果像孫悟空鑽到鐵扇公主肚子裏那樣與企業較勁，既讓人痛心，也暴露出某些地方政府部門在職能管理能力上的巨大差距。
然後是國家稅務總局《關於房地產開發業務徵收企業所得稅問題的通知》(31號文)的出臺。與2003年發佈的83號文相比，該文件做出了兩點調整：一是將預售收入的預計營業利潤率修改為預計計稅毛利率；二是按開發項目的性質將開發產品區分為經濟適用房和非經濟適用房，並規定經濟適用房項目預售收入的預計計稅毛利率不得低於3%，非經濟適用房項目按不同區域分別確定預售收入的預計計稅毛利率。根據新的規定，大部分房產企業預售收入的預計計稅毛利率都將提高到20%，這意味着開發商要拿出更多錢來預繳企業所得稅。
以上這些政策、措施的出臺，我總感到與羣眾熱議開發商“暴利”有直接關係。我積極主張對房地產業進行規範，希望儘快理順房地產業的運行秩序，但以存在“暴利”為理由對房地產業進行調控，則實在站不住腳。
首先，一些開發商的收益確實十分可觀，利潤率較高，但這只是對一部分有開發項目的企業而言，不是所有企業都如此。房地產開發受制於政府的土地供給情況，拿不到土地，就意味着未獲得最基本的生產要素，生產活動就無法組織。許多開發企業是常年沒有開發活動的，沒有開發活動哪來的利潤(“暴利”)？國家統計局的調查已經表明，房地產行業的平均利潤率為7.77%，我想這個數據很難說十分準確，但應大致反映出了行業的盈利水平。另外大家要對項目利潤率與年利潤率區別開來。
其次，對有開發項目的企業來說利潤率比較高，這與規模經濟有關，符合經濟學道理。房地產開發行業的進入門檻很高，資金投入量大，即使可以申請貸款，但也必須有30%的自有資金，這與開個飯店、開個貿易公司大不相同。例如，在北京，沒有幾億元的資金是無法進入開發市場的，在煙臺這樣的中小城市，也必須有幾千萬元才行。這就使得中國目前需求旺盛的開發行業競爭並不充分，憑藉資金優勢進入這個行業的企業可能獲得相對高額的回報，這是合理合法的收入。
再次，從產業發展理論角度看，目前的房地產業收益較高也很正常。每個產業都要經歷誕生、成長、擴張、衰退、淘汰等各個發展階段。一般在成長和擴張期，由於需求旺盛，供給相對不足，收益水平自然高。這就像上世紀80年代的服裝貿易行業一樣。從產業發展規律上看，房地產開發也有“倒霉”的那一天，只是還沒有來臨而已。
最後，大家所說的“暴利”，不應該指利用暴力或其他不正當手段獲得的利潤，應該理解為“超額利潤”才對。如果理解為利用暴力或其他不正當手段獲得的利潤，那每個行業都存在這樣的問題，絕對不是隻有房地產業或者開發行業才是“黑烏鴉”，也不能說房地產業就是“最黑”的——這個問題再討論就遠離了本話題，也超越了經濟領域。
前面的分析已經表明，如果認為房地產行業的利潤率較高，也主要是供求關係造成的。改善房地產的供求關係，不僅有利於房價上升幅度的調控，也可以促使房地產企業利潤水平的下降。如果調控不講經濟規律，這將會使企業經營更加不規範。
作者前言：筆者一直堅信，在轉軌時期，政府的宏觀調控是必不可少的。本輪調控的時間，如果從2003年6月央行出臺“121號文件”算起，已經持續將近3年；而如果從2005年3月16日央行調整房貸利率或者“國八條”發佈時算起，也已經一年有餘。這期間出臺政策之多、力度之大，全世界矚目。那麼，調控效果究竟如何呢？此前筆者的說法是“成績明顯，偏差很大”，但最近通過對空置率問題的討論，以及對一些重點城市房地產成交量與成交價格的觀察，筆者感到此前的結論必須修正：房地產宏觀調控的出發點是對的，但依據和思路大有可商榷之處。否則，我們也許無法解釋在如此嚴厲、多種措施和手段共同使用的調控方案下，主要城市房價仍然或重新開始大幅上漲的現象。