目前，全球性的房地產市場過熱，一些發達國家尤為顯著。從2001年到2004年，發達國家房地產總體增值約20萬億美元。房價普遍上揚，據中信證券的數據顯示，從2002到2005短短三年間，美國的地產指數上漲了39%，英國上漲了42%，法國上漲了66%，西班牙上漲了128%。
全球性的房地產市場過熱，已經引起了國際銀行界的擔憂。歐洲中央銀行行長特里謝認為，目前的房地產市場過熱，已經到了必須密切監控的程度。
對於房地產界出現的這種現象，筆者專程採訪了社科院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海和中國企業海外發展中心主任、經濟學家孫飛博士。他們從全球房地產過熱出現的背景、原因、影響、對策以及對我國的影響等做出了獨到而深刻的闡釋。
背景
對於房地產業過熱的全球背景，曹建海主任認為：
在經濟全球化的大背景下，世界貿易組織的推動和非市場經濟國家的轉型，製造業和IT業導致的物流、配送效率大大提高，使得普通工業品非常便宜，居民的消費結構發生了很大變化。
房地產價格取決於土地的價格，而且房地產價格中最大的部分是土地價格。經濟越發達，土地價格所佔的比例越大。隨着經濟發展水平的提高，土地的創造力和產出能力隨之提高，土地的價值也隨之提高。因此，現在全世界房地產比較熱的國家也是經濟比較發達的國家，由於土地的創造力不斷提高，再加上消費者需求結構的變化，消費者能夠承受房屋價格上升的能力也在提高。
“這種大的背景，使得各國的消費者能夠承受更貴的房地產，這是現在房地產價格上漲的主要原因。”曹建海說。“而房屋價格的上升同時會誘發投資行為。”
為何會出現全球性的房地產市場過熱？
孫飛主任對於房地產過熱出現的原因也從經濟學的角度做出了深刻的分析。出現全球性的房地產市場過熱，並非偶然。房地產市場的過熱跟資本的逐利性和房地產行業本身的高利潤有關。房地產作為一種不動產，長期來講，具有升值的趨勢。資本總是湧向投資收益率最高的行業。縱觀全球的各個行業，房地產市場一直給各國的投資者以豐厚的利潤。房地產開發的邊際利潤率遠高於製造業的邊際利潤率。因此，正常的錢大量湧入房地產，一些熱錢、投機性的資金也大量流入房地產行業。房地產的過度投資很難避免。
對經濟產生的影響
“這場全球性的房地產市場過熱，並不是所有國家和地區都過熱，只是一些能對全球經濟產生一定影響的重點國家和重點地區產生了過熱。雖然不能預言全球是否會出現房地產泡沫，但從數據上看，已經出現了全球房地產市場泡沫的苗頭，如果繼續過熱，高燒不退，肯定會出現泡沫。泡沫產生之後，如果超過了該國家和地區的承受能力，就一定會破滅。”孫飛說。
在全球經濟一體化，各國經濟聯繫越來越緊密的今天，如果房地產市場出現了全球性的泡沫破裂，或者世界上一些主要的經濟大國出現房地產業崩盤，會對世界經濟產生很強的破壞作用。比如美國、加拿大的房地產業出現衰退，全球性的經濟危機都有可能出現，這絕不是危言聳聽。因為這些國家的經濟對世界經濟的影響之深刻，使之完全具有了影響全球經濟的能量。
一個市場有輕微的泡沫，可以鼓舞投資者的熱情，指引投資的方向，對活躍市場有好處。但如果市場泡沫過大，房地產的供給和真實需求遠遠相脫節，泡沫就會破裂，對經濟造成一種顛覆性的打擊。這是因為房地產業的泡沫破滅以後，房地產、房屋的價格會一路狂降，這不僅對房地產業本身造成致命的打擊，還會導致相關的行業也被拖垮，比如建材業、水泥業、鋼鐵業，甚至金融業、服務業等。因為這些行業都是與房地產業有前向或者後向聯繫，或者為其服務的，它們都是同一個產業鏈上的一個環節，其中一環脫落，整個鏈條都將土崩瓦解。如此多的行業受其牽連，整個國民經濟的衰退將再所難免。消費需求不旺，投資需求減緩，GDP下降，個人財富縮水，國家、個人都將成為房地產過熱的受害者。
這場過熱還會持續多久？
孫飛對於房地產業過熱的持續時間做了精闢闡釋。他說，這場全球性的房地產過熱現象已經持續了兩三年，不會再持續太長時間。因為無論從正面還是從負面來講，這種過熱的現象都必將會結束。
從負面來講，如果繼續過度過熱，房地產泡沫就會破裂，破裂以後房地產業將被迫自動大幅回調，在造成很大破壞的嚴重後果下，房地產市場將逐步走回平衡發展的軌道。但這並不是我們所期待的。我們期待的是正面的主動出擊。即我們常說的房地產市場的理性迴歸。在房地產過熱時，施以政策規範、制度的調控，乃至輿論的引導，早一點的小幅回調，有利於這個國家房地產行業和整個國民經濟的優化發展。
應對之策
現在的全球房地產市場已經有很嚴重的泡沫化傾向。據經合組織統計，目前佔全世界為數眾多的國家存在房地產過熱現象，這些國家在世界上具有重要的影響，它們的GDP佔世界GDP總量的65%以上。其中，存在房地產泡沫的國家有澳大利亞、英國、韓國、西班牙、荷蘭和南非等，達到泡沫警戒線的包括美國、加拿大、法國、瑞典、意大利等。
這些國家雖然都是完全的市場經濟的國家，但是，中央銀行、政府和其它機構不會坐視不理，定然會採取相應的措施來抑制房地產泡沫的繼續擴大。因此，各國應通過貨幣政策、稅收政策、土地政策等包括市場自發調節與宏觀調控相結合的措施來抑制房地產市場過熱，讓它平穩理性的增長。此外，各國還應該針對自己本國的特色以及本國的市場化程度採取相應的對策，使房地產市場理性迴歸到正常的增長水平。
全球房地產過熱對中國的影響。
在全球經濟一體化，中國加入WTO的時代背景下，全球性的房地產過熱必然會對中國房地產業產生重大的影響。資本的趨利性，導致全球性的資金快速流動，而中國又恰恰是這些資金最為青睞的熱土，因為投資這方熱土將有不菲的回報，於是全球的閒置資金、投資乃至投機性資金、投機性基金大量地湧入中國。
首先，中國是一個近二十年經濟高速增長的國家，它們來分享中國高速增長的國民經濟收益。其次，中國的房地產行業增長速度更快，已經成為中國國民經濟的支柱產業，房地產業的投資收益率遠遠高於國民經濟其它行業的平均投資收益率。這些熱錢更容易選擇房地產業作為投資行業，這對中國的房地產業過熱產生了推波助瀾的作用。最後，人民幣匯率被低估，人民幣升值是一個長期的趨勢，因此，境外的資金，外匯，要來追逐人民幣升值的利潤。
近五年，包括投機在內的各種因素推動上海的房價一路高漲，形成了泡沫，提前透支了未來上海房地產業的增長和上海國民經濟的增長。由於國家及時推出了宏觀調控政策，才使得現在的上海房地產市場逐漸迴歸到正常的發展道路上來。
孫飛說：“北京的房地產市場一直在穩定增長，總體來講是健康的。但是，我們也要看到，去年北京的期房價格已經超過了上海，這個看來有一定的隱患，要引起市場各方以及政府部門的重視。我們應該警惕北京房地產市場出現價格虛高的苗頭，防止北京出現上海不良的先例。”
在手段上，可以綜合利用稅收、利率、土地等三方面政策。增大土地的供應，利用好大量的閒置土地、爛尾樓和危改項目。通過對豪宅、房屋交易徵稅來抑制投資熱度和投機行為。對個人房貸或機構貸款加息抑制購買衝動。同時要優化房地產的供求結構，特別是供應結構。
從全國的角度來看，在關注重點和熱點城市的同時，還要關注一下二線城市，防止地方政府為炒熱地方經濟，尋求短期政績，而與開發商合謀，推動土地價格和房地產價格的高增長和過度增長，從而把GDP水平短期拉高這樣一種不良行為。對政府的政績考核要用綠色GDP。因此，我們要追求一個合理的、理性的、健康的和可持續的增長，而不是破壞性的增長。要樹立中國房地產業的科學發展觀，構建和諧社會。
總之我們要警醒。要積極研究一些應對之道。去年，中央銀行，國家外管局，對熱錢，特別是流入上海、北京房地產的熱錢嚴加控制。中國在上海房地產市場泡沫的處理上，已經積累了經驗，具有了一定的調控手段。我們相信中國是能夠成功地駕馭房地產業這艘巨輪，使它沿着正確的航向勝利前行的。