導語：廣州越秀集團旗下上市公司越秀投資(0123.HK)持有的越秀城建REITs於本月21日在香港掛牌。基金單位發售價介乎2.85港元至3.075港元，每手1000個單位，入場費3106.05港元，明年預測派息率為6.54釐至7.05釐。原因一：監管制度苛刻
212號文大幅提高了房地產信託的門檻：自有資金超過35%、四證齊全、二級以上開發資質三個條件全部具備才能融資。這一規定的嚴格程度超過了銀行。
原因二：發行條件眾多
將200份被動融資所得1億元放在一個項目的風險，一定比打破200份後所融到的10億元放在10個不同項目上的風險要大得多。
原因三：相關配套法規不健全
《房地產信託業務管理暫行辦法》本定於2005年年底出臺，銀監會法規部副主任李伏安曾告訴《第一財經日報》，該辦法遲遲不能出臺，就是由於要慎重製訂REITs相關條款。
原因四：存在兩大主要風險
一是房地產融資方式沒有形成風險分擔的機制，絕大部分風險集中在銀行身上，蘊藏了金融風險
二是在住房商品房方面，住房貨幣化的改革尚未完全到位，在住房貨幣化和最低生活保障的關係上尚未找到一個完善的解決辦法，導致收入分配上存在一些尚未解決的問題，從而影響到住宅商品的有效需求。發展模式探討：REITs是房地產直接融資的方向基金類型：建立權益型基金
“房地產業如果要用信託基金的方式解決開發商的融資問題，應該建立權益型的基金，而不應該是債權型的基金，讓資金持有人承擔風險的同時享受回報。”針對房地產金融的發展趨勢問題，中國人民銀行副行長吳曉靈在2005中國地產金融年會上表示。
發行方式：用公開發行收益憑證的方式設立REITs
在公開發行股票或在專業化管理的前提下，用公開發行收益憑證的方式設立REITs，才是房地產直接融資的方向和可持續發展的模式，也是解決房屋租賃市場投資來源的重要融資方式。
現行可探討的兩種模式：信託受益憑證與企業資產證券化
第一種模式是信託受益憑證。胡冰指出，央行和銀監會推出的信貸資產證券化，本質就是信託受益憑證。
第二個模式是企業資產證券化。“資產是有信用的，”胡冰表示，如果房地產物業有一定的穩定收益，“每年的租金收入能夠有5000萬元，那發一個5年期的2.5億元(證券化產品)是沒有問題的；每年的收入1億~2億元,那就能發10億元的。”REITS上市的寒流：全球進入加息週期遭遇全球加息週期：REITs處境尷尬
軟庫(軟銀)金彙集團執行董事暨投資銀行總裁溫天納指出：全球進入加息週期正給REITs上市帶來挑戰，使近期準備上市的REITs處境尷尬。
內地REITs生不逢時
地產圈人士都知道，海外投資者由於並不熟悉內地物業，因此會在本地物業回報率的基礎上再加上一個風險係數，比如1%-2%；在加息背景下，海外投資者對內地物業的回報率期望值又有上升，看高至8%-9%，這對本來稅負就較海外為重的內地物業來說，跨境上市更變得困難重重。
有利因素：REITS仍然有希望目前來說，加息對REITs上市影響不大。只要相對於定期儲蓄利率有更高的回報，REITS就可以吸引到投資者，以新加坡為例，當前的一年期儲蓄利率仍在3%以下，而REITs可以提供5%以上的回報，兩者的差距對投資者仍有吸引力。