主持人：感謝陸晉軍先生的演講，房地產和每個人都息息相關，因此一些熱點的話題也往往成為整個社會討論的一個焦點話題。從去年的“為富人蓋房”和前不久的貧富分區當中我們看到一個很熟悉的名字，但是他堅持自己的觀點。他就是我們今天壓軸的演講嘉賓，任志強先生。有請任總。任總今天的演講題目只有六個字“澄清基本觀念”。
任志強：我沒有什麼新觀點，我所有的觀點都是舊觀點。最近市場爭論比較多的問題，我個人認為討論這些問題是因為觀念不清楚，所以我今天只是想把這些基本觀念做一個澄清。比如說談的比較多的可能是投資過熱問題。包括仍然在提部分的房地產投資過熱，比如說一些部門說房地產產能過剩，也有談房價、談空置率等等一些問題。我只談一些基本的觀點，用這些觀點來澄清一下我們今天市場上所出現的一些爭論，應該說大部分的依據都是錯的。
第一個問題就是房地產投資是不是過熱，在所有的專家和媒體包括國家的一些文件裏面談到的都是房地產開發所佔的投資比重以及房地產開發的一部分在投資中的增長。我們做了一個統計，房地產開發投資也就是大家說的投資過熱問題，年均增長7.2％，曾經是30％多，推到了去年接近於20％的一個增長率。大家都認為這個增長率過高了，但實際上城鎮住宅年增長率只有19.9％，為什麼這兩個差距會這麼大，就是因為房地產的開發除了房地產投資本身之外，另外還有一個重大的部分，被房地產忽略了。
第一個問題就是房地產投資是不是過熱，在所有的專家和媒體包括國家的一些文件裏面談到的都是房地產開發所佔的投資比重以及房地產開發的一部分在投資中的增長。我們做了一個統計，房地產開發投資也就是大家說的投資過熱問題，年均增長7.2％，曾經是30％多，推到了去年接近於20％的一個增長率。大家都認為這個增長率過高了，但實際上城鎮住宅年增長率只有19.9％，為什麼這兩個差距會這麼大，就是因為房地產的開發除了房地產投資本身之外，另外還有一個重大的部分，被房地產忽略了。
所以僅僅討論房地產開發的問題，用非基本建設投資只是一個不健康的發展。其中一個部分是非市場化和非商業化的部分。這一部分過去的總量很大，現在這個比例在不斷地縮小，但不是沒有了。今天我們報紙上所討論的，或者說在專家、國務院的一些文件中出來的都沒有真正反應中國的整體房地產市場，我們認為它是一個誤會。
從1998年開始到現在為止我們實際的竣工面積的增長就是房地產部分加上非房地產部分只有3.2億平方米，是一個非常低的數字。從我們的竣工面積可以看出來，從1998年到2003年，房地產開發一共完成了14.3億平方米的竣工面積，非房地產開發竣工了18.8億平方米，也就是說非房地產開發部分遠遠大於房地產開發部分的量。我們總的建築面積是33.1億平方米，非房地產開發的部分佔的比重是非常大的。
從表面看，房地產開發投資佔的總量很大，但是竣工面積只佔到43.2%，這裏有一個重大的原因就是房地產開發的原因含有土地雙贏。所以投資很大，但竣工面積沒有那麼大。非房地產開發因為沒有土地雙贏部分。綜合起來經濟適用房總量大約佔到我們全部市場總量的46%，而房地產開發在我們全部總量中只佔竣工面積的43%，也就是說實際上經濟適用房供應量遠遠超過了房地產開發的全部竣工量。這是我們從城市建設竣工面積看到的替代過程，這兩個應該是非常清楚的。2004年比2003年的增長率只有0.5%，而2005年我們只統計到10月份，並不是完全下滑。我們可以看出來，非房地產開發面積遠遠大於房地產開發面積。所以僅僅說房地產投資過熱是不能代表中國整體城市建設的全貌的，而非房地產部分佔到很大比重。假定這一部分在不斷替換和減少，並不代表中國的房地產投資過熱，這是市場化和產業化過程中的比重關係，這個比重關係也是在發生變化的。
從投資的情況看，房地產投資的比重在2004年達到了80%，2005年達到了81.93%，但是我們的供給關係卻是相反的。因為供給量和開發量之間是有很大的變化的。2005年我們的竣工面積只佔61.07%，實際上是在投資80%，竣工60%的變化過程中。這是一個基本概念。房地產投資過熱不過熱不能僅從房地產開發的面積去計算，而要從全部面積計算。
第二個概念就是關於窮人和富人的對比。我們看歷年的調查表，這是2003年的表格，這7個等分裏頭最下面的是20%，其中有5%的困難戶。在我們的文件中規定，中等偏下收入的家庭和低收入家庭列為經濟適用房的供給範圍。最低收入戶列為廉租房的供給範圍。所以我們應該從上面四條線往上數。你的收入在下面四條線路，你就不要考慮購買商品房。如果你是四條線上面的，你就應該考慮買商品房。
如果我們把兩個市場的概念分清楚，也許就沒有那麼多人去討論一個市場中的問題了。問題恰恰出在我們沒有建立起低收入家庭的體制，沒有考慮到他們，他們買不起房子，也根本不應該買房子。
我們看看美國是怎麼樣分類的。美國上面有一個數叫1%的價錢，美國也分了7等分，第一個份額是鉅富，5%的家庭稱為富，25%的家庭稱為小富，另外50%合計中產下羣體，再50%是指低收入家庭。所以我們可以看看中國和美國在城鎮人口的對比分類中你到底屬於哪一邊。前面我們用的家庭收入，後面我們用的人均收入，但實際上不太標準。因為一個家庭中可能有一個高收入者，但是可能他的老婆又是一個低收入者。所以不能完全用城市比例來確定家庭收入。但是我們可以看到人均年收入在31000元，你已經變成了中國富人了。所以你不要用窮人的觀點來說我買得起或買不起房子。15%的只有23000元的收入，你已經進入到中國5%的富人中了。
美國50%是低收入家庭，我們下面可以看到，我們中國是用的25%的水平，中間少了25%，這兩個數字有點差別。拿北京相比，北京的收入水平可能比全國的略高一點，比全國的高了將近1萬塊錢，收入水平就是告訴你，你要按你的收入水平來進行房價比，按這個收入水平來判定你是窮人還是富人。5%的人拿了25%的人的工資，我們大概算一算5%的收入人羣佔總收入的14%，可是你應該看看後面那一頁，25%的比15%的人差不多差了1.5倍的工資差。最低的25%的人只交了5%的稅，而最上面的5%的人只交了40%的稅。如果拿稅收和收入相比就是15倍和25的差，我們由此可以知道窮富關係。
實際稅負情況也可以看出來，實際稅負情況是21.18倍，我們為什麼說最低的收入人羣是負稅率，是因為他們有政府補貼，政府每年投入佔到GDP的1%。從各地來看，這部分人不但不交稅而且吃別人的稅。這是稅負的比例關係，也就是說25%的人交了75%的稅，最高的標準是85%的稅。而剩餘的基本上分攤在其他的人的身上。所以這是我們社會上不斷在爭論窮人和富人關係的評論，如果用美國和中國人的收入進行一個對比，我們就知道基本上後面的30%是最低收入人羣，如果按美國的方法看，就是把低收入和窮人加起來作為最低收入人羣，這是兩個不同的概念。所以稅負關係上已經說明這樣一個比例感到。
第三個是關於住房空置率，現在可能討論最多的就是住房空置率，據說最近某些機關單位或者說專家們都在評論，認為中國的房地產已經出現產能過剩了，同時中國的住房空置率已經很高了。某些報紙發表過國家統計局公佈的空置率是26%，於是有些專家、學者開始反駁說中國的空置率沒有26%。
我覺得最起碼有一個基本知識，就是應該知道空置率是什麼。整體空置率是一個最基本的概念，就是住房存量中無人居住的單元數目和所有住房單元數目的關係，當然也會有辦公樓的計算方式，這兩個比例是相等的。不是說你沒賣出去的房子是空置率，只要賣出去了，或者沒有租出去的，只要是空着的房子就是空置率。
但是我們現在市場上大部分都在用房地產開發中，現在有1.14億平方米竣工的房子沒賣出去這叫做空置率，這是一個巨大的錯誤。我們舉一個例子，我們用的報告是2005年香港物業報告，這個數字是真的，我們可以看到第一列的數字，第一列的數字是年內落成樓宇，就是當年建築量，當年竣工的數字按單位數字25790來說，空置的數目是多少呢？空置的數目就是指沒有賣出去的，是16400個，空置率是63.8%。這就是用當年的空置量和當年的竣工量相對比的數字。最高的時候是2003年的86.7%。如果我們的空置率是26%，和香港的87%相比的話，大概差4倍。
反過來我們看第二行，第二行指的是其餘所有的樓宇，也就是說不按當年的落成量當中空置的單位總數空置率馬上就變成了3.8%，總共的單位是1000315個單位，空置38490個，兩個數字一除算出來就是3.8%的空置率。後面是一個整體空置率，就是把這兩個數合計了，把這兩個數的存量合計了，也把這兩個數的空置率合計了。加出來的數字等54950。這是全面的空置量，得出的空置率第一行是5.4%，最高的時候是2003年的6.8%。
我們現在大部分學者或者幾乎所有的國家機關引用的報告數字都是用的第一行的數字。也就是說香港所說的當年落成的空置率是86.7%的數據，而幾乎沒有一個用整體空置率的數字，也就是說2004年6.2%這個數字。我們現在的存量按城市量來說住宅量大概100億平方米，加上其他的竣工量大約140多億平方米，我們的空置率是多少？去年公佈了兩個數據，一個是1.14億平方米，還有一個是1.41億平方米。在100多億平方米的存量中也就佔1%的比例，所以我們的空置率不能用當年那個26%。
接下來我再談談為富人建房的問題，我在網上查到的成交數字，也就是60平米以下的佔了一個比例，80平米到100平米，100平米到120平米，120平米到140平米的這個比例佔了20%多。也就是說豪宅的竣工面積在全部的竣工比重中只佔5%。這麼算完以後，如果再扣掉66%的話，我們得出的結論是所有高檔豪宅的套數只佔2.5%或者低於2.5%。
都說貧富有差別，可是我們只供了2.5%給富人住的房子。我就搞不懂從去年開始，宏觀調控提出都是開發商造大房子造成的房價高。我們找不到統計的數據，你應該拿出數字來。我為了澄清這個問題專門把所有的數據調出來和大家理論，恰恰說明我們的產品結構沒有問題。看看我們的存量榜。2004年不同收入階層，按照統計法的規定來分類，這個數據可以看出來，最低收入家庭裏面的四居室也不小，大概佔1.7%，而最高收入階層只佔6.4%，我們過去四居室大概是120平米，傳統的三居室大部分是70-90平米，所以我們不能認定三居室和四居室都是大戶型。但是從比例上來看，超過四居室的比例是非常低的。從低收入到高收入都加起來按套數計算只佔3.98%。
看看我們的面積是否超標了，從最低到最高。假定按我們的平均面積算，我們最高水平的平均居住面積也低於香港的豪宅標準。全國城鎮現在公佈的人均居住面積是26平方米，北京是19平方米，南京大概是30平方米。南京人比北京人要幸福多了。北京人收入很高，但是北京人均下來只有19平米，低於全國平均水平7個平米。所以上海和南京的房價稍微低一點也沒有什麼關係，因為人均居住面積已經很好了。我們最低收入戶的標準並不很低，最低標準是62.3平米。
是不是我們新建的房子戶型都大了呢？我們又按照戶型情況做了一個統計，從1999年到2003年面積擴大了，擴大了20%。所以大部分地區有承認20%了。真正超過140平米，同時又是高檔價位的大概不會超過5%，香港是7.3%，我們比這個水平差得遠了。但是我們高收入家庭的收入水平不一定比香港人低，香港最低的收入比我們高。