主持人：各位領導，各位嘉賓，各位南京的朋友，各位焦點房地產網的各位網友大家下午好。歡迎大家回到城市觀點論壇南京行的會議現場。我們要開始下午精采內容。下午仍然有嘉賓演講以及精采對話。首先開始演講環節。請出第一位演講嘉賓，中國商業地產聯盟祕書長王永平先生。他為我們演講的主題是“商業地產是一連串複雜的事”。
王永平：各位下午好，剛才在對話的環節裏面我就要問和不要問的三句話描述了一下當前商業地產發展的狀況。從近幾年商業地產的描述來看，還可以用另外一句話來概括，那就是起步晚，發展快，問題多，前進廣。這也就是為什麼各種商業地產論壇多的原因。我還要說商業房地產是一個不可以輕易去涉足的一個行業。經常會想到這樣一句話，如果愛他就勸他做商業房地產，如果恨他也讓他去做商業房地產。
商業房地產是一個比較複雜的系統工程，剛才講到演講的題目其實我是臨時改的。這個題目其實是套用過來的，北京大學中國經濟研究中心很著名的經濟學家寫過一本書叫《農民徵收是一連串複雜的事情》，所以我想到商業地產也是一連串複雜的事情。過去我們對商業地產的認識不夠，我想複雜性是不是可以從這幾個方面來理解：
第一個商業地產是董事長的事，不僅僅是總經理的事。我們有些開發商進入商業地產是因為看到哪兒有一塊便宜的地就單獨算這個項目的地價，就決定做商業房地產，後面遇到很多問題。商業地產必須在公司戰略層面上來決定要不要進入。進入商業房地產要有打持久戰的準備，我們通常也講它是四高：高投入、高產出、高風險、高貢獻，所以進入房地產業一定要有這個思想準備。做商業房地產就像養孩子，在這個培育過程當中有很多的不確定性。除了自身家長的教育之外，還有市場、社會以及周邊這些孩子們的影響。所以他將來是一個孝子還是一個孽子你看不出來。商業房地產同樣也是這樣，做大就好了，做不好就套牢在中間，退都退不出來。
香港很有名的一個項目叫又一城，它的開發商是太古集團。太古集團在香港開發的幾個商業項目都很有名，有又一城，有太古廣場。前不久又一城做了一些股權的變動，那個項目不到10萬平米，原來是中信泰富和太古集團合作的，後來中信泰富把股權賣掉了，它的代價就是每年損失3個億港幣的租金收益。所以商業地產一定要從戰略層面上考慮，尤其好的商業物業都是強調持有性的物業，可能牽涉的資金面以及資金鍊和佔用的時間會比較長，而且前三年基本上不會有任何的回報，不會有現金流的貢獻。所以這個時候你一定要能夠清醒地意識到這一點。
另一方面商業地產的運作要精耕細作，要藉助很多專業的力量來開發。這一點董事長也要有這種意識。我到成都去看一個很大的商業項目，一樓是臺階式的兩塊，我就很奇怪地問老闆這是怎麼設計的。實際上在原來開發的時候也沒有考慮到商業的需求，層高就建了4.5米。所以開發商一定要藉助專業的力量，而且要先招商，要花很多的時間做前期的工作，這些觀念性的東西需要老闆來決策。另外一個就是出了問題也是董事長的事情，最近重慶就出了龍環的這個事情，另外還有中華廣場，出了事就是董事長的事。
第二個商業地產還是市長的事。為什麼那麼講，一個商業地產對城市的貢獻，與城市經濟的發展是密切相關的，它可以給你帶來一個持久的稅收貢獻，還可以改善城市的形象，提高人們生活質量，它可以拉動相關產業，還可以創造很多的商業機會，拉動周邊地價的升值。住宅的價格也能上去，政府從周邊的土地裏面也可以獲益。所以是高貢獻，同時如果出了問題也是有高破壞性的。
另外一個就變成了商業欺詐，這個毛病也是很大的。有一次我在辦公室有一個北京老太太打來電話，她說想買一個鋪。我問她買多少，她說也不多，就500萬吧，你看買什麼好。我後來跟底下人講不能給她買。吃虧以後她一定會到我們辦公室來靜坐的。這就是中國的投資，投資的時候很不慎重，出了事也不擔責任，所以這個時候很多的商業房地產就會出現很多問題。這也是市長的事。另一方面也是行長的事。這背後是一個金融的問題。
我們國內商業房地產目前出的問題跟我們金融產品的缺陷有很大的關係。我們只有銀行貸款沒有嚴格意義上的金融。開發商有還款的壓力，不賣也不行。這是前期開發，後期建成以後也沒有機制，沒有辦法推出來，這些都會對商業地產產生很大的影響。商業地產要在中國真正的發展，金融問題必須要解決。現在有些銀行也在研究對商業地產的銀行貸款。
第三點我想講一講怎麼營造商業地產發展的良好外部環境。我覺得商業地產在中國的前景還是好的，但是目前在很多問題還沒有解決以前，商業地產的開發並不是一個很好的時機。這也許跟一些演講嘉賓的看法會有一些不一致。
我們商業地產的發展一定要有一個很好的外部環境，其中有兩塊，一個是金融問題，另外一個就是城市規劃的問題。我們現在的商業在城市規劃當中處在一個很不重要的位置，我們的商業用地是一個很廣泛的說法。沒有一個很細化的確定。這會帶來很大的問題，因為不同的商業形態對城市市政的支持和要求是不一樣的。
我們要做好商業網點的規劃，這一點相當重要。事實上一個商業網點的規劃對商業地產的發展可以起到決定性的作用。可以說成也規劃，敗也規劃。或許有的聽眾不一定贊同我的觀點。有的專家常常那麼說：“有的地方政府規劃的商業中心往往沒有建起來，而企業自發的往往形成一些好的商業。”因此他們認為規劃是不起作用的，而且不應該干預，覺得商業就是市場經濟的事情，而我覺得這個看法是不正確的。
有些人講到的一些狀況，比如說政府培育的一些項目沒有起來，而自發的一些項目發展很好，但這不能否認規劃的重要性，是因為我們的規劃沒有發生作用才會有這樣的情況。如果是政府出面，而不是一個部門出面做商業網點的規劃，一定能把一個商業中心建成。因為規劃是調動城市最綜合資源的一種行為。一些商業的發展的繁榮是有規律可尋的，所以我們的規劃可以做得到。如果我想在這個地方建成一個高檔的商業中心，很簡單，把政府旁邊一些建築建到那裏去，把建築密度降低了，把地鐵延伸到那裏去，這個地方一定可以掙錢。政府如果要一個商業區不發展起來也很容易，這裏不讓設超市，交通隊弄一個禁止左轉彎的標誌就把你弄死了。
過去之所以有一些地方沒有發揮作用，是因為我們很多商業中心的規劃是我們商業主管部門在提，而不是政府在提，不是規劃部門在提，商業部門有這種專業性的考慮，但是它沒有調動資源的能力和權利。而規劃部門有這個權利又不懂得商業的重要性，這就是問題的關鍵所在。所以我想未來我們的商業網點規劃一定要解決這個問題。要讓我們的商業能夠融入城市的總體規劃當中去，要調動資源來支持商業規劃的建設，讓這些規劃目標能夠得以實施。
相對可喜的是我們也看到現在國家慢慢對這一點形成共識，國務院關於《城市商業網點管理條例》這條立法已經由去年的二類立法變成今年的一類立法。如果不出以外相信明年這個條例一定會出臺。所以我覺得規劃未來是相當重要的。
規劃還有很重要的一點就是你商業區要有綜合的規劃資源來支持它。要確保這些商業設施能夠合理地佈局，現在我們是無節制地增加商業供應量。政府只知道賣地，很多地方的重複建設，完全責怪開發商我覺得也是不公平的。我們的規劃是不嚴肅，也不確定的，所以很多項目為什麼做大這也是一個原因，它就怕別人比它更大。這講的是一個規劃的重要性。
另外一個外部環境的問題，我覺得要列一些規矩。要賭就有輸。商業地產有一些滯後性的，現在可能看不到，但兩三年以後就會集中爆發。對那些持有性的物業來講就會帶來很大的困難。有的開發商就覺得如果搞三七開的比例也許是可行的。如果開發商賣到三成，資金就基本能夠保證後備項目的建設。能夠保證拿到的不是一個爛尾樓。他們之間的利益是捆綁的。上海事實上已經出臺了相關政策，對物業的分割廣告已經做了限制。重慶市出了龍環超市、中華廣場之後的事情就出臺了一個政策。另外一個我們呼籲政府相關部門一定要做一些本土化的設計。本土化的建設的出臺會帶來很多的利益。
最後我想就商業房地產的發展前景做幾個描述。一個就是我覺得商業地產有一個很好的前景，這包括兩塊，第一個是新增的需求量，休閒類消費會增加，中外資商業的競爭也會拉開開店的速度。居民區的郊區化也會成為一個新的方向。但是我們也要考慮到它的侷限性，我們商業地產的發展背後有商業的制約，我們現在的商業品牌是不夠多的，我們支撐不了。我們關鍵要看二三十萬能不能夠有足夠有的品牌來支撐它。這些都是問題。另外一個就是有些商業的機會可能被一些戰略伙伴所鎖定。所以我想對商業房地產的發展需要有更多的、系統性的，複雜的思考。那麼我們作操作的時候才可能簡便一些。謝謝各位！
主持人：感謝王永平先生的演講，給我們商業地產的各個環節做了一個詳盡的介紹。