第一，我們面對的問題是它需要地區經濟和市場的支持，第二，它需要政府政策與政策的支持，第三，需要城市規劃與政策的支持，第四，需要企業實力的支持。我們一定要記住天時地利人和是缺一不可的。
我們可以看到市場和經濟的發展是密切相關的，廣州的經濟總量沒法與上海比，文化和經濟也沒有辦法和北京比，所以他寫字樓的供量是比較低的。同樣我們看到哪怕是中國最發達的四個城市，它的經濟總量和城市特徵也決定了它的寫字樓的供應量，所以可以說房地產跟以上幾個特徵是相適應的。
寫字樓市場是經濟的晴雨表，與經濟發展密切相關。在較長時間內，市場機制是靈活的。寫字樓在廣州的發展經過15年，在這過程當中有過剩的，有緊缺的，有高價，也有低價的。所以我個人的觀點是在所有的物業當中寫字樓物業的供求是最敏感的。所以開發商你們今天做寫字樓，經濟一旦受波動就是最受影響的。
從政策上，寫字樓對它的影響是蠻大的，廣州這幾年在推動寫字樓的時候政策不斷變化。僅僅四五年裏面我們的政策已經變了。一個城市如果沒有相應的政策，政府一味要開發商來開發是不行的，這是廣州住宅經商的歷程。政府需要經商，但是住宅賣不出去又怎麼辦呢？可見住宅經商與政府的政策調控是密切相關的。
廣州一座已經爛尾12年的寫字樓，非常漂亮，光設計費超過了1000萬，所以我有一個觀點，設計不是絕對的，再好的設計如果脫離了市場同樣落後。這也是海口到今天為止仍然有很多爛尾的寫字樓工地的原因。
城市的規劃與配套支持非常重要，我也看到南京現在政府的推動到了西區，政府做了大量的建設，下一步要做政府的CBD，但是我覺得CBD可不是任何一個城市都可以去做的，如果沒有文化和產業的支持，大量的寫字樓將空置。
廣州的會展中心，是這幾年發展起來的，發展非常迅猛，甚至比市區賣得還要好，為什麼呢？因為它是我們中國從解放後到今天一直髮展很好的交易會。為了保住這個交易會，廣州市政府不惜花上百億，要把它留在廣州。廣州的珠江新城在15年前就曾經定位為廣州的CBD，由於沒有產業的支持，但是它到今天仍然是場地的住宅建設，政府現在在做大量配套的工作。
實力很重要，做綜合物業的企業不是一般的企業。富力地產現在不是一般的企業了。他們在籌措上市的時候，向綜合物業的寫字樓發展。他們做寫字樓和酒店，當時很多人懷疑富力有沒有這個能力，而富力已經有相當的積累。富力現在上市了，資產是240個億。
商務物業的發展的誤區通常有幾個方面，第一是為形象的面子而建，是普遍二、三線城市普遍存在的，為了平衡用地而建，所以很多地塊就為建寫字樓而建寫字樓。
還有一種為了短期的盈利而建，他不知道寫字樓綜合物業經營的困難，這是我碰到最多的。比如南通的中央商務區，南通這個地方怎麼做CBD呢？政府大樓建設起來了，會展中心建起來了，住宅也建好了，但是這片寫字樓卻空置着。還有蕭山，蕭山在中國百強縣中排第七名，它的經濟很發達，但是商務不發達，所以它在新區建了大量的寫字樓大部分是空置的。
我們在長沙為某大型綜合商業做了一個策劃，這個地塊在市區的邊緣，總建築面積是58萬平米，我們在策劃過程中問開發商為什麼要做這麼大，開發商的觀點是我要做的大，別人就不敢跟我競爭了。明顯這開發商是沒有任何經驗的。
我們現在要重新調整，很多的設計我們要改變，不能光看設計而脫離了實際。
下面我們講講我們應該怎麼去做商務地產。香港太古集團的經驗是值得我們借鑑的，他們的經驗是非常豐富的，他們做高端物業，做綜合物業的經驗是非常豐富的，如果他們到你們的城市我相信他們的競爭力是非常強的。太古已經是很老牌的一個大型開發商，在香港最低迷的時候，它的股票是7塊錢，但它都不敢做商務物業。他們沒有很多的理論，也沒有很多深奧的道理，但是卻給了我們很深刻的經驗。
什麼叫比例協調，你做多大的商場就配多大的寫字樓，就配多大的公寓，不要認為大就行了。做商業一定是從內部往外的，但是我們的很多設計是從外到內的，外形好看。太古地產告訴我們，圓形寫字樓的使用率是不高的，正方形的寫字樓使用率是比較高的，而且商場顏色不要太多，最重要的是光線。
第五，廣州也許不像北京、上海這麼輝煌，但是廣州的經驗是值得我們學習的，畢竟它是比較務實的。它上世紀80年代到90年代的一些項目我都有參與，這是我非常榮幸的。
有一個項目在廣州引起了消費高潮，也帶來了一大批後續的寫字樓物業的開發。但這個高峯期只過了半年，廣州的寫字樓就回落了，短短在兩年之內，從34000塊錢跌到14000塊錢還賣不出去。寫字樓的銷售是很敏感的，它的建設緊跟着供應量過剩，這些都是綜合發展帶來的。綜合發展同樣到後來走向衰弱也是由於我們的綜合發展把價格帶起來了，但由於早期的落後、我們周邊發展的技術落後導致價格也回落。
新時期商務物業發展的思考，從廣州到國際到中國的今天我自己有幾個想法：市場與經濟的發展，產業與互聯網的發展，生產與能源的限制也改變我們的發展。站在知識經濟的前沿，站在城市發展的前沿，站在市場與經濟前沿，站在專業與行業的前沿，我們要以更高、更深、更持久的態度對待商務物業。
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