對於正在全面接受調控洗禮的房地產業來說，2006年可用“築底、平穩、發展”三個詞來概括。
易居中國研究院分析師認為，從總體上看，2006年的房地產行業新政將表現為：由“調控”向“調整”轉變。在調控力度上，會由“重”到“輕”。在調控效應上，會由“短期”到“中長期”。市場發展層面鼓勵住房消費，房地產業將持續發展。其中，住宅市場將鼓勵自住消費，商辦市場將具有較大發展空間。
全年走勢先抑後揚
展望2006年，易居中國研究院分析師認為，上海房地產市場將在“調整”中走向“穩定”：2006年上半年，滬上樓市“調整迴歸”的趨勢幾成定局；下半年，在達到“供求關係”與“價格”的雙平衡之中，樓市將逐漸走出調整的格局，長遠走向趨於明朗化。
具體來看，預計2006年上海房地產市場將分三個階段走。
持上述觀點的並非少數，天地行亦認為，2006年房地產市場的發展態勢將逐步明朗化。上海樓市年內四個季度的表現甚至已在年初已可預見具體走勢。
第一季度，一方面由於春節假期形成季節性萎縮，另一方面新年伊始，購房者持觀望態度，成交量低迷，主要依靠配套商品房支撐。
價格方面，由於年關前後，銀行、建材商、建築商的資金回籠加深了開發商的降價促銷的幅度，價格呈跌勢。
第二季度開始，剛性需求的釋放促使成交量逐步回升，價格則保持平穩的狀態，個別區域特別是市中心區域隨着資金的暫時解壓，需求的增加，價格會有所回升。
但天地行指出，第三季度，受銷售淡季影響，成交量可能又將回到低谷。而2005年開發商所捂的樓盤在2006年上半年陸續入市，同時大量新盤也在陸續交房，二、三級市場的擴增增加了競爭，價格也極有可能在這裏探底。
第四季度，供求關係將趨向於平衡和穩定，價格不會出現明顯波動。供應結構、總量趨於合理，各種需求正常釋放。
天地行還認為，未來幾年由於大量的配套商品房推出，傳統的樓市格局將被打破。
上述的預測還是沿襲以往的判斷經驗，但今後房地產市場大勢的漲跌不僅僅取決於開發商的心態是否平衡、購房者是否變得理性，更多的是取決於配套商品房供應總量和銷售辦法，以及政府對樓市的政策。
購房者要把握各個區域走勢
事實上，除了整體上對市場的判斷之外，專家也建議購房者要對各個區域市場走勢有所把握。因為，由於地段、配套、產品品質、項目競爭等因素，2006年各環線房價走向會有不同。
易居中國研究院分析師認為，內環內中心城區市場的走勢特徵是快速響應，在經歷宏觀調控後，其價格迅速回落，但也會迅速走向穩定，體現抗跌性。
而內外環間區域市場，專家認為走勢特徵將是反覆驗證，也就意味着這部分的樓盤會不斷通過降價等方法，和消費者進行價格博弈，然後尋找到一個平衡點。這將是一個較長的探底過程。
相對來說，業內人士外環外區域市場則較為悲觀。易居中國分析師認為，走勢特徵是穩步下跌。風險提醒：外環線“供應集中，需求有限”
儘管各個機構對2006年上海房地產業市場整體走勢的普遍判斷是“在調整中趨於穩定”，但同時需要提醒的是，今年上海樓市的風險可能存在於以下幾個方面。
易居中國認為，首當其衝的是供求關係繼續嚴峻，導致成交價格下滑。
根據易居中國統計數據顯示，2005年年底，上海可售商品房的房源約在1700萬平方米以上，其中，普通住宅的可售面積穩定在980萬平方米左右。但是，需求方面，市場的消費信心短期內卻是仍難以回升。如何解決供求關係比例失調，是開發商一直頭痛的問題。
值得一提的是，在上海各個區域中，尤其是外環外區域面臨“供應集中、需求有限”的雙重考驗。
2003年-2005年全市經營性住宅類土地上市面積達到7376萬平方米，可建面積8509萬平方米，其中，7000萬平方米左右分佈在外環，可見供應量之大。
此外，這些地區大多商業設施缺乏，交通配套不完善，難以激發有效需求。受到這些因素影響，正如上文所提到，外環線樓盤可能出現穩步下跌的過程。
而在本屆上海之春房展會上，近郊樓盤也將佔據半壁江山，這些樓盤的開發商可能採取低價房、小房型等措施，以彌補外環線樓盤的“先天不足”。