購買價格更高的住宅，通常你就要考慮賣掉現有的住宅。是先買新房，還是先賣舊房？你怎樣為將來購買一套價格更高的住宅做好充分的準備？空巢家庭和退休家庭又該如何進行房地產投資？
買更高價的住宅是經濟繁榮時期增加房地產投資的一種方式。隨着商品房銷量的增加和房價的上漲，這一投資決策可以讓你物超所值。
但是在恰當的時機，買一套比你現有的住宅價格低、面積小的住宅可以為你擴大房地產投資創造更多的機會，因為你可以將剩餘的資金用於其他的未來會增值的房地產投資。
購買價格更高的住宅
如果你的住宅價格在所在地區已經算很高的，那麼你就應該考慮搬遷，因為價格最高的住宅的未來價值通常都會被價格較低的住宅所壓制。購買價格更高住宅的其他原因包括：希望有更好的教育體系，有更便利的交通，或有更大面積的不動產，挨近工作地點，遠離城區，等等。關鍵在於，購買價格更高的住宅是增加房地產投資的一種非常簡單和實效的方式。
如果滿足以下一個或多個條件，你可以考慮購買一套價格更高的住宅。
1、你能將現有住宅以遠遠高於購買價的價格賣出，同時有充足的現金支付新房的首付款；2、在現有的住房上，你已經積累了足夠多的本金用於支付新房的首付款；3、你的家庭收入顯著增加，能負擔得起更大的住宅；4、你的資產和總的財富通過其他的途徑增加，從而使你有更多的現金付首付或購買一套新房；5、當前的利率水平顯著低於現有住宅抵押貸款的固定利率。這種情況下，你能夠負擔得起更高額的貸款而月還款額並不會顯著增加。
先買新房，還是先賣舊房？
購買價格更高的住宅，通常你就要考慮賣掉現有的住宅。是先買新房，還是先賣舊房？最安全可靠的方式是跟賣方達成協議——在你賣掉舊房之前，新房不能賣出(當然你必須在有限的時間內賣出舊房)。但是，在房地產繁榮時期，這是不現實的。市場上“僧多粥少”——賣方處於強勢地位，不愁找不到買方。這就給想購買一套價格更高住宅的住戶帶來了困擾——他難以準確把握賣掉舊房和購買新房的時間。在這種情況下，你可以利用作為賣方的優勢，先賣出現有住房，同時與購買你現有住房的買主達成協議——在必要的情況下，你可以在簽訂合約後的一定時期內推遲不動產交割；你也可以要求買主允許你在一段時期內租用這套舊房，給你一定的時間去尋找並最終購買一套新房。最後，同時購買和出售兩套住宅需要預先取得貸方的同意——如果賣方出現了一定的延誤，仍能獲得購房抵押貸款。
當你同時買賣一套住宅時，我建議你找同一個房地產經紀人，這樣在賣房時可以要求降低佣金。
需要做的準備工作
如果你最近買了一套住宅，但並沒有顯著增值，那該怎麼辦？除了利用現有住宅增值所帶來的資產積累之外，你怎樣為將來購買一套價格更高的住宅做好充分的準備？
調整貸款方式，縮短貸款年限
如果你能負擔得起更多的月還款，那麼你不妨換一種年限稍短的貸款方式，這樣也可以使你的資產積累得更快。例如，將貸款年期由30年調整為15年，你的資產積累速度會顯著提高。在可以承受的還貸壓力下，貸款年限為15年的家庭可以比貸款年限為30年的家庭更快地購買一套價格更高的住宅。
採用浮動利率抵押貸款
如果你難以負擔得起更高價的住宅，或者需要縮減月還款額，那麼不妨採用浮動利率貸款。浮動利率貸款通常比30年期固定利率抵押貸款要低1——2個百分點，使得買主能負擔得起更高價的住宅，而不用增加月還款額。當然，任何時候採用浮動利率貸款，就意味着要承擔更多的利率風險。當然如果利率在接下來的幾年仍維持在歷史上的低水平，固定利率抵押貸款可能會是更好的選擇。
帶來的經濟收益
我們舉一個實際的例子，來說明在健康發展的房地產市場中，購買一套更高價的住宅所帶來的經濟收益。假如你在現有住宅中住了5年，當初的購買價是25萬美元，首付5萬美元。採用1999年到2003年的美國國家住宅價格增長率(3.9%，4.1%，5.8%，7.5%，7.5%)，你的住房現在價值330，603美元，增值收益為80，603美元。類似地，在這五年內，30年期的固定利率抵押貸款所支付的本金總額為13，890美元。住宅的資產等於首付款，價值增值收益與支付的本金之和，為144，499美元。購買價格更高的住宅的交易如下表1(略)所示：
出售現有住宅，你能獲得310，767美元的收入(假設付了6%的佣金給房地產經紀人)。在付清餘下的186，110美元的貸款之後(200，000美元-13，890美元)，你有124，657美元的資金用於支付新房的首付款。假設首付20%，交易手續費為16，500美元，你就能夠買一套價值55萬美元的住宅(如果你能夠負擔得起更高抵押貸款的月還款)。因此，在5年內，購買一套價格更高的住宅可以使你的房地產投資增長兩倍，從25萬美元到55萬美元！這就是購買更高價住宅最美妙和購買價格稍低的住宅
買價格稍低的住宅也可以幫助你擴大房地產投資。你可以用賣掉舊房所獲得的資金買一套面積稍小，價格稍低的住宅作為主要居住場所，將其餘的資金用於其他的房地產投資。
有兩種類型的家庭通常會選擇購買價格稍低的住宅：(1)年齡在45歲到65歲之間的空巢家庭，他們仍在工作並且有很多的收入，子女已經搬離；(2)年齡在65歲以上的老年人，他們已經退休或面臨退休，靠積蓄而不是收入過生活。
空巢家庭
如果你是空巢家庭的房主，並且仍然在工作，獲取收入，並努力積聚財富以備養老，那麼我認為你是購買價格稍低的住宅的理想人選。假設50年前你以20萬美元購買了一套住宅，現在出售價是70萬美元，你從中獲利50萬美元。因為你不再需要撫養孩子時那麼大的居住空間，你可以買一套面積稍小的住宅——假設買一套價值45萬美元的住宅，你還有25萬美元(還要減去中介佣金，但為了簡單起見暫不考慮)。你該怎麼處理這筆資金呢？我的建議是這其中的絕大部分應該再投資於房地產。一個選擇是購買房產用於出租，但是也要考慮承擔風險和管理責任；另一個選擇是購買度假住宅或通過房地產投資基金進行間接投資，這樣可以避免維護和管理出租房地產的責任。另外，你還可以投資於股票和債券，但這樣的話你將錯過接下來十年間房地產繁榮的大好機會。
如果全部用現金買房，你就錯過了利用投資獲利的絕佳機會。將全部用現金投資買房的回報與資產投資、債券投資進行比較。如表2所示，由於價值增值，全部用現金投資買房獲得的可觀回報率為12%，而根據公司類型的不同，股票投資回報率的歷史水平為10%-14%(債券的回報率更低)。但是房地產的真正魅力在於你可以將首付款用於購買一套價格更高昂的不動產，通過貸款購買不動產來充分利用價值增值和本金累加。如果首付款和貸款各佔50%，投資回報率提高到14%；首付20%，貸款80%，每年的回報率為23%。這是很多富人將房地產作為主要投資手段的原因之一。雖然你也可以購買股票和債券，但是風險要大得多——你可能會失去所有的本金。購買房地產進行投資則要安全得多。即使市場完全崩潰，你也僅僅失去首付款。況且現在房地產行業正處於繁榮時期，這種投資方式無可比擬。
表2：購買一套價值25萬美元用於出租的房地產(略)
在上面的例子中，首付5萬美元，回報率為14%，減去房地產佣金之後，你還有大約20萬美元可用於投資。你可以購買其他的不動產，每一個不動產都會為你帶來高額回報。如果你買了5套用於出租的不動產，每套25萬美元，首付均為5萬美元(假設沒有其他費用)，每年23%的投資回報，你就從只擁有一套住宅和閒置的大筆資產變成擁有6套不動產(1套自住的價格稍低、面積稍小的住宅和5套產生現金收益的用於出租的不動產)。
換句話說，你將價值70萬美元的住宅換成了價值45萬美元的住宅和5套價值25萬美元的住宅，房地產投資組合的總值為170萬美元。
購買價格稍低的住宅是一種充分利用閒置資產的有效方式。此外，雖然抵押貸款是固定的(假設是固定利率抵押貸款)，但你所進行的多種投資的回報可以隨着時間的推移而顯著增加，因為租金收入通常會逐漸增加(年增長率的歷史水平為3%)。
退休家庭
如果你退休了，你的情況跟空巢家庭的就有所區別。你可能屬於“高於65歲”的人羣並且可能不再能依靠工作來獲得穩定的收入，而是靠積蓄、投資收益、養老金和社會保障金過生活。你更可能傾向於尋找如何保存現有資本而非創造財富的方法，並希望避免所有的費用和風險。如果你原來購房的價格是20萬美元，售價是70萬美元，獲利50萬美元，你的房地產投資策略與空巢家庭的就有很大不同。
假設你購買一套價值45萬美元的住宅，我建議你利用房地產繁榮的大好機會，對剩下的25萬美元的資金採取一種相對保守的投資方法，如投資於房地產信託投資基金，房地產共同基金等。如果你不想承擔不動產出租的風險和管理責任，這種間接的房地產投資在房地產繁榮時期是一種更安全的方式。