2005房地產排行榜算不上太令人出乎意料，人們印象中的實力企業依舊穩坐榜中，自稱為“黑馬”的企業也未能一夜暴富。就像大多數人預測的那樣，在過去的一年中“百億規模”企業果然如雨後春筍一樣冒了出來，但是所謂的百億規模僅僅指資產規模，真正意義上的結算之後主營收入達到百億的中國地產企業數目仍然為零。所有這一切讓人進一步確信，步入成熟期的中國房地產的發展只能是穩步和平衡增長。

　　惟一令人意外的是百強企業日漸向華東地區飛速集中，這種現象的成因是由於華東的區域優勢，還是僅僅出於華東地區在2004年房價風暴中的特殊地位？

　　2005地產排行榜

　　綜合實力10強企業具有規模大、盈利能力強、成長穩定的特點。從規模性看，綜合實力10強企業2004年平均總資產規模達到145億元，平均年開發規模高達290萬平方米，平均實現房地產主營業務56.76億元。從盈利能力看，企業利潤總額在10億元以上的佔到了70%。從成長性看，近兩年的主營業務收入平均增長率達到51%。2004年中國各主要區域房價的快速上漲成為收入增長的動力，尤其是上海房地產市場，迅猛的市場發展造就瞭如上海綠地集團、大華集團、復地集團這樣的區域性房地產旗艦企業；另外，10強企業每年新增土地和項目儲備都在百萬平方米，合生創展的土地儲備達到1228萬平方米，中海發展項目儲備超過930萬平方米，豐富的土地儲備和項目儲備為10強企業穩定增長提供了前提條件。

　　規模性TOP10企業平均資產規模約為130億元，其中，中國海外發展和北京天鴻集團總資產超過了200億。規模性10強企業對房地產的投資總額達到了410.6億元，施工總面積約為2270萬平方米，竣工總面積約為730萬平方米；按照每戶平均80平方米住房計算，這10家企業每年為9萬多戶家庭提供了住房。然而，除萬科企業股份外，其餘規模性10強企業都是具有較長開發經驗的大型國有房地產企業。他們不僅要考慮自身的發展，同時還要為政府承擔安居工程、重點工程的開發建設。

　　北京天鴻集團公司開發的北京超大規模回龍觀文化居住區，武漢地產開發投資集團開發的數十個經濟適用房小區，上海城投置地承擔着上海2010年世博會的部分基礎設施建設，北京城建投資發展股份有限公司承擔着北京2008年奧運會多個場館以及奧運村的開發建設。這些老牌國有房地產企業在當前市場競爭中，面臨如何整合資源，實現跨區域開發，在企業“做大”的同時爭取企業“做強”等問題。

　　盈利能力TOP10企業利潤總額之和約為73.86億元，其中上海綠地、中國海外發展、合生創展、萬科企業股份、大華集團超過了10億元；淨利潤方面，超過10億元的企業有2家，5-10億元之間的企業有4家，其他企業在1-5億元之間。盈利能力10強企業平均淨利潤率到了17.79%，平均淨資產收益率達到23.8%，盈利能力10強在百強房地產企業中表現突出。這些企業不但保持較強的盈利能力，而且實現了盈利的高速增長。比如，萬科企業股份2004年實現淨利潤8.78億元，同比增長速度高達61.9%。

　　成長性TOP10企業平均主營業務增長率達到92.84%，平均房屋銷售面積增長率為70.66%，土地儲備面積和約為5000萬平方米，規劃項目建築面積儲備和約為5300萬平方米，體現出強大的未來發展潛力。然而，多數成長性TOP10企業並不具備規模優勢，要在市場中把握住機遇，獲得更快的增長，就要在企業經營、產品開發等方面具有突破性。

　　向華東靠攏

　　在區域分佈上，房地產百強仍延續了2004年百強分佈的不均衡性特點，受區域經濟和房地產行業發展水平的影響，華北、華東、華南三大地區佔據了百強總數的82%。其中，華北、華東、華南地區分別佔有27、37、18個席位。今年最顯著的變化是，華東地區的百強企業數量激增，而華北和華南兩大區域的百強企業數量卻呈現減少的趨勢，華中和西部地區的百強企業有一定數量的增加。房地產百強企業的分佈變化很大程度上反映了區域房地產市場表現。華東地區顯然是2004年中國房地產市場最具吸引力的區域，除上海以外，杭州、蘇州、南京等華東二線城市也都吸引了大量房地產投資和跨地域開發的百強企業的進入。華中和西部地區也在釋放其潛力，地區性房地產企業在與一些全國性跨區域開發商的競爭中擴大區域市場份額。

　　百強企業經營業績普遍提高，湧現一批超大規模企業

　　經營規模上，百強企業的差異較大，但整體規模普遍提高，並湧現了一批超大規模企業。總資產在10-30億的百強企業佔總數的34%，30-50億的企業佔26%，超100億的企業也達到13家之多。企業開復工面積有顯著增加，過100萬平方米的企業從去年的15家增至現在的30家，過200萬平方米的企業也由去年的3家增至8家。經營業績方面，2004年百強企業實現的主營業務收入有大幅提升，10億以上的佔一半以上，並且主營業務收入在50-100億的多達7家。

　　百強企業中，已經形成了一批具有相當價值的房地產品牌。根據TOP10研究組2004品牌價值研究成果，中海地產、萬科兩大房地產行業領導品牌的價值分別高達26.01億元和22.37億元，大規模開發和品牌複製已經擴張到10餘個城市，佔據了大量的市場份額。復地、綠城、金地、大華、萬通、陽光100、北京城建地產、沿海等百強企業，儘管品牌價值未過10億，也以驚人的成長速度加快市場佔有，實現品牌的迅速擴張。

　　大開發時代迅速造就了一批超大規模企業，但2004年房地產行業內並未出現真正意義上的“百億企業”。所謂“真正意義上的百億”，是指在房地產開發過程中，房屋已交付使用，完成經營結算後，實現的主營業務收入達到100億元。調查數據顯示，百強企業在2004年的主營業務收入分佈為，10億元以下的佔49家，10-30億元的佔35家，30-50億元的佔9家，50-100億元的有7家，沒有一家企業的主營業務收入真正超過100億元。

　　百強企業成長性良好，盈利能力相對滯後

　　2002-2004三年中主營業務收入年均增長率在30%-50%和50%-80%的百強企業最多，各佔23%和21%；此外，分別有7家和8家企業的年均增長率在80%-100%和100%以上，百強企業整體處於一個高速成長的時期。土地儲備和規劃項目面積是衡量一個房地產企業是否具備發展潛力或持續開發能力的兩個基本指標。從土地儲備上來看，面積在100萬-300萬平方米的百強企業最多，佔36%，有16家企業儲備土地500萬-1000萬平方米，甚至有5家企業的土地儲備超過1000萬平方米，說明百強企業具備很強的發展潛力。

　　相對於發展速度和成長性，百強企業盈利能力略顯不足。從利潤總額的分佈上看，大部分百強企業集中在1-3億的中低水平上，佔43家；3-5億的有13家，5-10億和超過10億的百強企業分別只有8家和7家，還有29家百強企業的利潤總額尚未突破1億元。從淨資產收益率上看，半數百強企業集中在5-20%，只有個別百強企業的收益率高於50%。

　　特色經營的百強企業具有比較優勢和競爭力

　　從產品單價上看，3000-4000元／平方米的百強企業有28家，4000-5000元／平方米的有19家，5000-6000和6000-7000元／平方米的分別佔18家和6家，而開發7000元／平方米以上產品的百強企業總共不過21家。這充分說明，目前市場開發的產品主流是迎合大眾消費需求的中低檔商品房，只有少數開發商才能適應高端房地產市場。

　　百強企業中，往往是特色經營企業具有比較優勢和競爭力。一類百強企業堅持通過專業化做強，這類企業既包括經營大眾住宅的一些特色企業，如萬科，也包括一些專門經營商業地產的企業，如四川藍光、北京住邦和廣西東方航洋。一類房地產企業在當地擁有較高的市場份額，依託區域性品牌效應，有目的地進行跨區域擴張，同時這些企業的業務向整個房地產產業鏈延伸，形成多元性特徵，這類企業如首創置業、廣廈房地產、南京棲霞建設、福建正榮和江蘇新城等。