最近，有媒體報道，北京地稅局在今年12月31日以前，對1999年8月1日至2002年年底購買的空置商品住房的業主辦理退稅手續，引起很多人的注意。另外，最近一項專業調查顯示有超過30%的準購房人表示，置業會首先考慮尾房，遠遠高出首選二手房的11.49%的比例。在宏觀調控後，漸漸走出觀望狀態的購房人，在商品房市場居高不下的房價壓力下，開始對空置房情有獨鍾。然而，目前北京市場空置房的數量有多大，符合退稅條件的空置房又有多少，這是很多機構和個人買家非常關心的。

　　空置房存在多種定義

　　近日，筆者走訪了京城較早從事空置房銷售代理的房地產經紀機構“我愛我家”，該機構相關負責人表示，該公司自從2002年從事空置房銷售代理業務以來，已經代理銷售了20餘個空置房項目，銷售空置面積近3.14萬平方米，而其中符合此次退稅標準的房屋只有很少一部分。該人士同時表示，由於市場各方對於空置房的定義大不相同，因此很難統計出北京究竟有多少可供購買的空置房。

　　據介紹，儘管建設部對空置房作出了官方定義，但實際上目前市場上對空置房存在多種定義。

　　“空置房”官方定義：根據國家建設部、國家發改委、國家統計局最近發佈的對商品房空置面積種類進行明確分類的通知，從2003年統計年報開始，將以商品房空置時間作為標準進行劃分。空置時間在1年以內的為待銷商品房；空置時間在1年以上3年以內的為滯銷商品房；空置時間在3年以上的為積壓商品房。

　　“空置房”市場定義：開發商銷售的尾房、被法院罰沒、羈押的部分房屋、開發商用於抵債的債權房都在空置房的範疇之內。

　　本次退稅“空置房”的定義：本次退稅的“空置房”則是指，(1)1998年6月30日以前建成，但直到1999年8月1日尚未售出的商品住房，其界定的標準以工程質量驗收合格證的簽署日期為準。(2)1999年8月1日(含8月1日)以後至2002年年底以前，購買以上空置商品房並且交納了契稅的，方可享受全額退還契稅的優惠。

　　另外，也有以“空置房”字面理解的所謂“空置房”，即開發商建成而沒有銷售出去的商品房。

　　退稅鼓勵政策如同“毛毛雨”

　　據瞭解，空置房退稅優惠的政策是當年政府部門為了鼓勵消化空置商品房而出臺的相關規定。但是退稅優惠到底幫助促進消化了多少空置房卻不得而知。

　　從“我愛我家”代理銷售的空置房來看，該公司從2001年開始代理銷售的大部分空置房除部分為1999年以後建成的空置商品房(尾房)外，大部分均為債權房。而本次退稅定義的“空置房”為“1998年6月30日以前建成，1999年8月1日尚未售出的商品房”。由此看來，該公司熱賣的“空置房”並不符合退稅的優惠條件。

　　2000年之後，商品房空置面積大量增加，2003年之後空置率逐年上升趨勢日益明顯。據統計，截至今年9月底，北京市空置一年以上商品房面積377.9萬平方米，同比增長25.3%，增幅比上年同期高32.9個百分點。在全部空置一年以上的商品房面積中，商品住宅空置面積為253.9萬平方米，佔商品房空置面積的67.2%，辦公用房空置面積為42萬平方米，商業營業用房空置面積為40.4萬平方米，分別佔商品房空置面積的11.1%和10.7%。

　　“我愛我家”有關人士認為，空置商品房越來越多，而對於空置房契稅退稅的優惠卻僅限於“1998年6月30日以前建成，1999年8月1日尚未售出的商品房”且“1999年8月1日(含8月1日)以後至2002年年底以前，購買並且交納了契稅”的空置商品房。此項鼓勵政策於空置房銷售沒有多大的促動作用。

　　空置房實際存量會比較大

　　有關專家認為，空置房業已成為二手房市場的一個交易熱點，貼近於市場的準確定義有利於機構統計，政府調控也可以使中介機構、買家同處於一個對稱的基礎信息平臺上。因為空置房的形成原因較為複雜，不應刻板的將空置房定義為沒有銷售出去的商品房，而應該有一個更加概括的定義。

　　有專業人士認為，空置房應該包括開發商在房地產市場前期產品定位產生偏差導致的大量無需求樓盤；樓盤前期推廣力度不夠，銷售不力產生的大量尾房；購買人羣對新房降價的期待使得樓盤銷售週期拉長，從而使老樓盤轉為新增空置房；開發商用於抵債的債權房及被法院罰沒、羈押的部分房屋進入二手房市場，都應屬於空置房。

　　另有專業人士提出，已經售出，但長期無人使用的房屋也應納入空置房。

　　業內人士認為，如果這樣去定義空置房，其北京市場的存量應該比官方統計大許多。

　　鼓勵消化空置房將可多贏

　　業內人士認為，空置面積的居高不下與商品房價格的持續攀升已成房產市場的焦點矛盾。消化空置房可以獲得多方共贏局面。

　　從政策角度看，此前，國家計委、財政部、建設部、國土資源部、國家稅務總局、央行等六家單位針對目前房地產投資增幅過大、土地供應過量等問題曾強調，要對商品房空置量較大、空置比例過高、增長過快的城市，加大空置商品房的處置力度，加快消化空置商品房。

　　從市場需求上看，空置房已經越來越搶手

　　從中介公司角度看，有實力的經紀公司都希望能夠接下空置房的代理業務。如“我愛我家”不但擁有覆蓋京城的200家連鎖店，也已經積累了成功代理銷售、出租、以租帶售以及由發展商加盟的空置物業再利用空置房的經驗。

　　如果消化空置房的鼓勵性政策力度再大些，房地產開發商能夠與中介合作，房產行業一、二、三級市場的瓶頸將會由空置房的銷售而形成一個良性發展的局面。