房地產發展商屢向政府勾地不遂，為儲備土地，乃將目標轉向私人地皮，其中尤以市區靚地的舊樓物業及公務員合作社為主要對象，因其一般地皮面積較大，且位處市區及傳統豪宅靚地段，重建價值較高。部分大型發展商已相繼主動向舊樓業主招手收購，亦有業主趁旺聯手推出放售，令這類地皮洽購情況大增。商報記者紀緹本版照片由蔡啓文攝
拍地少勾地難轉向舊樓埋手
本港現時有逾19.3萬個單位的物業樓齡已達35年或以上，佔全港住宅單位總數近兩成，若能成功重建，除可解決市區土地供應緊張的問題外，更可幫助舊區重建，改善市容及治安。最近北角吉祥大廈積極部署統一業權，出售作重建用途，更引起市場關注。
30項目洽商中
事實上，近年發展商求‘靚地’若渴，但4個月來卻沒有發展商勾地，主要是因為市場上有不同的購買地皮渠道，加上經過去年賣地後，發展商要研究昂貴的地價，以及受加息影響，令發展商在勾地方面更加審慎。既然市場有舊樓靚地可選，可為發展商增添土地儲備，於是造成豪宅區舊樓業主參與聯合業權出售成風，如中區豪宅地段，西摩道美麗臺、灣仔道景星大廈、羅便臣道105號、星街5號、馬寶道36號的業主等，均在計劃聯合出售業權，其中部分更已售出。
仲量聯行投資部主管盧慶雄指出，市區舊樓重建及公務員合作社放盤，在市場上一直有醞釀，但實際行動尚少。他解釋，主要原因是‘麪粉貴過麪包’的時代又開始了，發展商態度轉趨審慎。他又透露，目前市場上有30個類似項目在洽商中。
重建計劃未必順利
除非是收購得已統一業權的舊樓，發展商要收購舊樓重建也不一定順利。因為儘管已收購一個項目的七八成業權，只要有一兩個業主‘吊高來賣’，喊出天價，弄得發展商無利可圖，重建計劃就可能延擱，甚至胎死腹中。事實上這種例子多的是。
盧慶雄指出，由於發展商對後市看好，願意以較高的價格購入地段，因此舊樓業主亦樂意統一業權將物業出售。然而，舊樓的價格不能等同新樓的價格，發展商研判舊樓的價值，很大程度是看其重建價值，亦即是重建後的新樓價值，其中當然包括髮展商所追求的利潤。假如有部分業主索價太高，以致無法統一業權，或將統一業權的要價推高到發展商計劃之外，收購就難成事。
針對這情況，為方便舊區重建，政府年前頒佈法例，只要發展商已經收購一個項目的90%以上的業權，其餘部分，可申請強制性收購。對此，盧慶雄認為，縱然政府有意放寬強制性收樓由統一業權的90%降至80%，相信亦不會在短時間內實行。他解釋，強制性收樓要體現一大原則，便是如何將重建效率與私人產權取得平衡，而不一定是少數服從多數的簡單道理。他認為平衡是要慢慢去求取的。
其實發展商除了在私人市場找尋合適土地作儲備外，市建局及兩鐵亦有不少供應。盧慶雄認為，政府除了拍賣土地之外，亦應將其交吉的政府宿舍出租或出售，帶到私人市場去找合適的使用者或需求者。同時應檢討勾地制度。因為發展商不勾地，肯定會對庫房收入帶來影響。
公務員樓放售再興
收購及放售公務員合作社，早在1997年之前曾頗為普遍，堅尼地城寶翠園便是公務員合作社的重建產物之一。自去年樓市復甦，加上豪宅市道暢旺，令此類位於豪宅地段的公務員合作社放售活動再次興起，其中位於港島豪宅地段的大坑福羣大廈公務員合作社，與柴灣道的公務員合作社藹寧園，亦趁市場興旺計劃將項目推出，讓發展商購入重建。而較早前推出的九龍塘義德道17號公務員合作社獵苑，亦已完成分契程序，逾90%業權業主，乘勢聯合招標，即時吸引多家發展商爭奪。
公務員合作社統一業權讓發展商收購重建再次活躍，主要是因為供求問題及發展商向政府勾地困難，對豪宅地更為渴求，加上現時是樓市高峯，發展商對所有優質地皮都會有興趣研究。
政府宿舍水漲船高
現時除了公務員合作社外，備受發展商垂青的還有政府宿舍，政府宿舍亦多位於豪宅區及市區優質地段，去年，受荷李活道前警察宿舍納入新勾地表的利好消息影響，投資者覬覦該區發展潛力，紛紛積極偷步入市，附近街道如堅道、鴨巴甸街及伊利近街的物業價值亦立即水漲船高，部分中小型發展商更在區內蒐購單幢舊樓物業，作為日後重建之用。
另外，政府持有逾90%業權的九龍郝德傑道前政府宿舍，於去年10月14日起進行招標，雖然因為入標財團出價與市場價格有差距，政府終決定收回物業，但由於發展商求地若渴，政府收回物業，並沒有打擊小業主集合業權放售的熱潮。而事實上，郝德傑道舊樓物業收回，主因是政府與發展商計算角度不同，前者以現價計，發展商或則以重建價值看，因而令出價有距離，加上該項目本身的地契限制以及業權未統一，令項目價值大大降低；而項目本身個別仍有租約，令發展時間需要更長，發展商才未盡力爭取。只要政府在取價上改變態度，相信該項目仍會吸引很多發展商爭奪。
集合業權出售成趨勢
美聯集團測量師行董事林子彬指出，舊樓業主及公務員合作社集合業權放盤，早於04年底已醞釀成趨勢。當時九龍塘福景苑聯合90%業權出售，成功售予長實(001 )，由於聯合出售業權所得金額較獨立出售單位高，立即吸引不少傳統豪宅區舊樓業主聯合業權出售。由此，九龍塘、太子道、香港半山有不少舊樓，提供了很多商機。
叫價太高成交緩慢
他指出，業主考慮將舊樓業權集中，主要是看好後市，或是想轉換物業，或是作其他投資，加上行內人士協助小業主集合業權，在地皮有價下，發展商出價自然吸引，令市場舊樓放盤物業大增。但他指出，由於部分業主太過樂觀叫價太高，雖然目前放盤量多，但相信要一段長時間才能完全消化。最近的樓市調整，已令個別業主態度開始變得中肯一些。
他認為，由於代理行的參與，對小業主提供一定的知識並代為集結業權，有助發展商加快收購舊樓。而事實上發展商收購舊樓，亦有助政府重建市區及改善市容，令市民有更佳的居住環境。
礙於部分業主叫價過高，近月成功售出業權者只有夥數較少的舊樓，去年成功聯合業權招標的九龍塘獵苑、九龍塘天樂園及半山羅便臣道105號翡翠園，因叫價過高，最終未能成功售出。而近期透過代理成功出售的舊樓，包括仲量聯行代理的半山巴丙頓道6D-E號住宅用地，地盤面積約5837平方尺，可發展樓面面積46696平方尺。
還有荃灣油柑頭丈量約份第354約地段第259號餘段及地段第262號，分別以約2.356億元及2540萬元出售。前者原由致生馮氏家族及其他業主持有，於05年4月由法院頒令出售。至於丈量約份第354約地段第262號，亦由馮氏家族持有。
美聯集團測量師行代理的灣仔星街5號的3層4夥物業集合到100%業權，亦於較早前招標成功售出。
長實看上中環半山
此外，發展商亦在市場上不惜花時間收購重建物業，以擴大吸納土地儲備。據悉長實(001)旗下一家附屬公司較早前去信予西半山列堤頓道及巴丙頓道數幢樓齡逾30年的舊樓，表示有意收購，涉及的物業包括碧翠園、福華大廈及興華大廈等，惟信中未詳細披露具體收購價錢及收購時間表。其中興華大廈正進行翻新工程，鑑於不少業主本身不急於出售物業，再加上未有提及收購價等細節，故業主初步反應一般。
隔夜麪包變高價麪粉
仲量聯行投資部主管盧慶雄打了一個比喻說，新樓若是‘新鮮麪包’，那麼舊樓即是‘隔夜麪包’，而‘麪粉’則是土地。
目前的景況是，‘麪粉’與‘新鮮麪包’的價格都十分高昂，只有‘隔夜麪包’的價格相對落後。因此引起發展商的注意。但‘隔夜麪包’如何改造成為‘麪粉’，則需要多個‘隔夜麪包’放在一起才能造成昂貴的‘麪粉’。換句話說，舊樓業主需要結集其業權至90%或以上放盤，才能變成可用作重建之土地，若只是個別的舊樓單位或是低於90%業權的舊樓單位，是不能變成可用土地的，而其價值亦只限於一個‘隔夜麪包’的價格，而非‘麪粉’及‘新鮮麪包’的價格。
他說，理論上，只要發展價值高過使用價值的樓宇，都應該將物業出售。因為出售樓宇後，業主除有足夠金錢購買另一單位外，還有餘錢‘落袋’，十分化算。
然而盧慶雄又指出，發展商購入舊樓重建，每一幢舊樓只作一個項目看待，發展商可以有很多項目同時進行，而小業主則只有自己單位的唯一項目，因此舊樓業主集合業權達90%以上才具優勢，不然，優勢只能靠近發展商那邊。‘隔夜麪包’是無法變成‘麪粉’的。
投資舊樓有風險
購買舊樓作投資或能賺取可觀回報，不過亦存在不少風險。買家購買舊樓後無論是由政府或是發展商收購重建，必須注意以下事項：
1.計劃延期
假設舊樓物業重建計劃延期，投資者可能要等較長時間才能獲得收購賠償。
2.分階段賠償
由於政府重建計劃多屬分階段進行，賠償期可能長達3至5年，回報時間難有準則。
3.賠償爭拗
雖然市建局公佈以7年樓齡計算為補償準則，不過屆時可能仍有業主覺得賠償不合理，執着爭拗，致使整個收購計劃一拖再拖。
4.樓價下調
距離正式收購時間越長，假設樓價下降至低於目前水平，業主有可能獲得較少的賠償金額。
5.舊樓物業維修
投資者購買舊樓物業可能要等一段時間，才被政府或私人發展商收購，其間可能有大規模維修工程要進行，投資者在財政安排上要有預算。