任志強最近正忙於與基金進行談判。作為北京華遠集團的總裁，他正試圖把旗下首旅華遠開發的豪宅——北京公館賣給海外基金。

　　近日，華遠地產經紀公司總經理胡小申向本報記者證實，售價達3-4萬元人民幣/平米的北京公館將部分出售給海外基金。胡小申說，北京公館雖已開盤，但是考慮到基金可能整體買下，所以遲遲沒有投放銷售。目前已經可以肯定的是基金將買下北京公館80套住房中的一部分，而另外一部分已經開始着手銷售。胡小申說：“由於不少客戶希望看到樣板間，所以我們正在進行樣板間的修建，真正開始銷售應該在11月底。”

　　究竟哪家基金，買下多大部分，胡小申未能透露，並表示目前集團對此持緘默態度。而更加沉默的是2005年北京興起的各種來自海外的房地產基金。形形色色的基金已經沉默着拉開了一張巨網，與開發商們展開了多種層次的合作。

　　中國房地產業處在一個銀根緊縮的年代，用北京虎傑投資諮詢有限公司首席分析師張寅的話講，這個行業也處在物業增值最好的“變現”年代。銀行可作為的空間被急劇壓縮後，海外基金正來勢兇猛地膨脹起來，通過各種方式進行“變現”。

　　基金拉網

　　繼上海之後，北京房地產業成了海外基金的重鎮。北京公館僅僅是近期被基金相中的樓盤之一。遠洋新幹線、瞰都等樓盤都有部分樓宇被基金收購的先例。

　　在2004年，人們還在為摩根士丹利等基金巨頭頻繁的物業收購而驚呼，但今年就已波瀾不驚。北京中原房地產經紀有限公司總經理李文傑認為，諸如摩根士丹利、荷蘭ING等大型基金，還僅僅是冰山一角。“今年與2004年最大的不同在於，2004年還只是少數大型基金策略性地進入中國，而在2005年，大批中小型基金湧入北京，其目的很直接，就是賺錢。”

　　大型基金主動開疆擴土進行物業整體收購和經營的案例比比皆是，而中小型基金也在努力進行另外一種收購。

　　香港人李志超(化名)剛剛與香港南豐集團旗下的一支基金簽署了合作協議。李志超從前做房地產開發，1994年就在今天CBD核心區的位置開發了寫字樓。其後長期定居上海。2003年間銀行收緊了房地產貸款，他相時而動，召集了一隻風險基金進入北京。由於在境外銀行十餘年的工作經驗，他與不少基金相當熟絡，也以此為資源與北京多家開發商進行合作。

　　2004年，他預感到上海房地產動盪將至，賣掉了在上海的幾套用於收租的住宅。那時候有不少香港投資者來到北京，他認定北京市場相對健康，再次動了房地產開發的念頭。那一年他介入一個位於順義馬坡的爛尾別墅，開始着手進行改造，試圖使其以高端別墅的姿態重新面市。

　　2005年，由於資金緊張，他開始與海外基金洽談合作。期間接觸過荷蘭、德國的多隻基金，終究未果。談判異常艱難，雙方訴求不一。在當時，與大型基金談判步履維艱幾乎是業界的一個共識。李文傑認為，不少大型基金進入中國是出於發展戰略的考慮，有些是先買進資產包，而資產包裏面有物業；還有一些是選擇具有一定政府背景的企業進行合作，藉此向中國政府表達一定的善意，利於今後的發展。

　　李文傑認為，現在如果開發商尋求與基金的合作，其實應該與中小型基金接觸。“因為這些基金進來就談，談定了就買，買下就開始運作，這樣的基金我們每個月都要接觸幾批。”目前，北京的大中小各色基金已經拉開一張經緯交錯的網，從收購物業、股權合作到介入開發，全方位探詢着這個市場可能的利潤。

　　基金的算盤

　　據李志超估算，他的別墅全部改造完畢仍需8000多萬人民幣。他與基金合作的條件聽來十分苛刻：將部分成型別墅作價2億元由基金買斷，李可以在18個月內“贖回”這些別墅，代價是本金以及23%的利息。同時，基金還要參與項目未來收益的分成。

　　李志超說，基金提出的年利率是15%，但是週期必須是18個月，同時要附加8%的利率，就變成了23%。張寅指出，萬科這樣重量級的企業都在找海外基金，目前大大小小的房地產開發商都謀求與基金的合作，但是合作的條件因人而異，不同的開發商可以獲得不同的融資利率，但沒有低於15%的，通常都是在此基礎上“拔高”。

　　李志超有些不甘心，“基金太強勢了”。他說，他的別墅五證俱全，本來應該有更多的融資渠道可選，然而銀行貸款的大門還是難以撼動。

　　據李志超透露，與其合作的基金還用相同的手法介入了其他別墅項目。基金如此強勢，開發商們的話語權正被大大壓縮。在李文傑看來，基金的強勢是為了規避風險。“其實在海外基金進入中國的時候，仍然認為中國房地產市場蘊涵巨大風險，所以他們要用各種手段確保萬無一失。”

　　既然風險巨大，海外基金為何仍然蜂擁而至？張寅這樣看待其背景：中國的經濟持續增長，房地產業相比5年前，規模和成熟度都大大進步，特別是從去年以來，Reits在全球範圍內大行其道，無論公募私募，發行都很流暢，再加上美聯儲2年前把利息降到戰後的歷史低點，全球貿易與經濟復甦後，美國的大批游資充斥亞洲市場。

　　張寅認為，美元目前正處於加息週期，而且看來要持續到明年四月，以往加息對於房地產業的影響立竿見影，但此次仍然沒有撼動游資。“簡單地說，商業地產還是住宅地產，回報都非常高，已經超過了利率浮動的幅度了。”

　　“目前新加坡淡馬錫和其他的基金正在積極着手把中國的物業打成包，由Reits進行必要的變現，把近幾年在中國房地產業佈局的成果貨幣化。”張寅說，“由於現在是房地產高潮時期，此前基金進行的地產佈局正好是一個變現的好時機，此時不把物業資產通過證券化進行變現，到真正調整的時候變現就相當困難了。”張寅介紹，今年以來，無論在香港、臺灣還是在韓國、日本，Reits發行的規模和範疇已經創下歷史記錄，有大量的物業資產被打包。

　　荷蘭ING的一位資深基金管理者告訴記者：“目前進入中國的基金魚龍混雜，其中不乏缺乏房地產專業管理經驗者。眼下這些基金還是以融資合作為主，但在未來，收購併長期經營物業一定是基金的主流。”

　　張寅覺得，海外基金的強勢地位中也有國內開發商“貢獻”的力量。“國家通過調控封鎖了銀行貸款，其他金融工具又不成熟，國內開發商沒有集體進行獲取新的融資渠道的博弈，卻在不斷就調控相互爭論和反駁，如果中國的金融市場足夠發達，不會是今天這種局面。”

　　李志超又產生了重操舊業，召集基金的想法。他說：“現在做房地產是‘有’，而做基金是‘大有’，是‘更有’。