近兩年，廣州購買百萬元以上二手房的買家猛增

　　廣州人愛買二手豪宅

　　不少市民都有這樣一種住房觀點：經濟不寬裕時，才會在二手市場上尋尋覓覓找“筍盤”，手頭有點錢，當然要弄個新房“嚐嚐鮮”。

　　不過，有關數據顯示，去年以來，隨着廣州二手房地產市場的發展，越來越多的手頭闊綽、腰包鼓鼓的一族紛紛到二手市場淘房。

　　中原提供的有關數據顯示，最近兩年，購買百萬元以上二手物業的廣州人猛增了不少。

　　原因探析

　　供需結構改變置業觀念

　　緣何短短兩年，廣州人的二手房消費觀念就發生了較大的變化？一業內人士認為，主要是市場供給結構發生了變化，買家對二手豪宅的需求量加大了。

　　滿堂紅地產研究部主任肖文曉分析認為，以前二手房之所以給人印象低檔，有其客觀原因，二手房交易興起，房源主要來自於一些福利房、“解禁”的公房，這些房子樓齡長、設計落後，使廣州二手房給人總體印象是破舊、廉價貨。

　　目前，市民願買二手房，主要是因為近年來廣州樓市提供了許多不比一手房遜色的“新二手房”。

　　產品結果發生變化，置業觀念自然而言也發生變化，幾年前不少市民買二手房會覺得沒面子，而現在買到二手靚房，不但無人鄙視，還會被稱讚有眼光。

　　肖文曉說，越來越多的中產置業者沒有“厚一手薄二手”消費想法，相反，甚至在不少人的消費觀念中，居然“厚二手薄一手”起來，主要原因有：一是在他所選定的買房區域或路段，沒有適合他的一手房，如有人想買東山的“名校房”，有人要買濱江東的江景房，一手房市場可供選擇的機會不多；二是一般二手房所處的地段比較成熟，周邊配套也比較完善，沒有裝修、施工噪音等新建樓盤的困擾，住起來也舒適；三是買二手房的風險比買一手房小，二手房都是現樓，有房產證，可以減少風險。

　　二手豪宅回報率高

　　合富置業市場負責人認為，雖然部分高端物業的二手價高於一手價，但由於一手市場基本無貨，所以不少市民願意在二手市場淘寶。此外，二手市場中有不少質素好的高檔物業，購買此類物業，可以保值，這正是不少有錢人認為的明智選擇。

　　據瞭解，高端買家在選購二手豪宅時的標準與購買普通住宅的買家稍有不同，一般是“避旺就靜”，但非常注重居住環境和物管水準。所謂的“地頭不需要很旺”並不是講地頭不好，而是指不一定是熱鬧的市中心，如現時的二沙島物業、匯景新城、濱江東、珠江新城等都是他們的首選，從合富置業的成交數據來看：二沙島的花城苑售價約1.2萬元／平方米，月租約8000元；漢苑售價約1.3萬-1.5萬元／平方米，月租約6000元；頤景軒售價約1.1萬-1.2萬元／平方米，兩房月租約3800-4000元，三房月租約6000-8000元。

　　合富置業認為，目前市場上的高級公寓處於初級發展階段，這種類型的物業將會成為今後一個時期內的投資主流產品。不少二手豪客看好的這類產品。

　　據介紹，目前廣州有不少高檔次的公寓產品，如漢苑、頤景軒等樓盤，由於採用酒店式管理，成為不少中產階層熱捧的盤源。又如濱江板塊的中信君庭，該盤當時一手開賣價約9800元／平方米，現在二手價已飆升至約1.35萬元／平方米，雖然價格高企，但仍然非常熱求。購買高端物業的客戶都比較注重發展商的信譽，他們比較鍾愛一些品牌的發展商，如位於五羊新城珠江畔的凱旋會、二沙島的棕櫚園、珠江新城的凱旋新世界、天河北的中怡城市花園等。

　　調查1

　　買二手豪宅自住還是投資？

　　一位業內人士稱，二手豪宅市場承接力強，主要是廣州外來人口中高端購買力強，他們一般是先在廣州租房，站穩腳跟後再找好的物業，而不少人則把住習慣的房子買下來，這類客戶羣以香港及外企的管理層為主。

　　據瞭解，二手豪宅買家中，以投資為目的較多。中原地產有關人士稱，他們服務的購買單價過萬物業的客戶中，約60%以上是以投資為目的。而今年“六一新政”打亂了一些二手投資豪客的計劃，使他們選擇了長線放租。

　　中原地產一人士稱，從其接觸到的多家跨國公司的情況來看，高級管理人員的住房津貼最低每月為7500元，領事官員最高住房津貼每月可達1.5萬美金，因此二手豪宅很有市場，回報率高。

　　而購買二手豪宅的買家多為金領人士、企業主，他們對市場較為了解，以物業類型來看，主要集中在商鋪、寫字樓或豪宅。由於商鋪、寫字樓管理費較高，如果閒置的話，每月要交不少的管理費，如果買二手豪宅，以目前廣州最高物管費10元／平方米來算，每月損失也就三四千元。

　　鏈接·個案

　　投資中海錦苑

　　某海歸派嚴小姐，今年10月購入了濱江東中海錦苑一面積為296平方米的豪宅，總價295萬元。嚴小姐到合富濱江東分行找房時，就明確表示，購買該物業的目的是用做長線投資的，計劃日後物業月租要達到2萬元左右。

　　嚴告訴記者，因為濱江東是目前廣州較好的豪宅區域，一般賺有錢人的錢更“容易”些，租客一般看中了地頭和單位，價格等其他細節不會特別計較，而且信譽度好，不會拖欠租金，這種身份的租客多有單位的住房津貼，十分可靠有保證。

　　嚴小姐的心理預期是，回報率達到8%-9%左右，預計1-2個月可以出租。

　　買海琴灣三單位放租

　　某廣告公司的負責人，自住海琴灣。上月在海琴灣二手市場上一口氣買了三個小面積單位，面積分別是58平方米、74平方米、86平方米的兩房單位，目的很明確——放租。以58平方米的單位為例，市場租價約2200元／月，這位買家估計投資回報約7%-9%，約計兩到三個星期可出租。

　　調查2

　　買二手豪宅的是什麼人？

　　滿堂紅的成交客戶中呈現了這樣的現象，這個豪宅買家羣體通常以年齡在28-40歲之間、年富力強的社會精英居多，包括白領、公務員、教授、小企業主等，注重生活質量，有自己的居住理念。

　　合富置業的豪宅成交客戶主要表現為，國內買家約佔60%：國內買家主要是看重投資回報率和樓盤的質素，他們通常要求在中高檔以上的樓盤；一般都比較瞭解物業周邊的市場價格水平(包括租、售價格)，而手上又有一定的閒散資金；有個別買家可能是失利於股票、債券等領域的投資而轉投房地產市場的；他們十分了解目前市場的情況，尤其是新政後的二手市場不跌反升的現實更增添了他們不少信心，可以說現在正是投資的好時機。

　　外籍人士約佔30%：他們的意圖一是在於投資，二是在於返國期間，可將空置的物業出租。

　　海歸派買家約佔10%：由於外國人都有置業投資的習慣，令不少海歸派都“回鄉隨俗”而置業高檔的物業。

　　結論

　　二手市場日趨成熟

　　中產階層願意選擇二手房是廣州二手市場成熟的一個側面。一個成熟的市場，不僅意味着行業的“規範、有序”，置業者買起房來可以更加放心；而且還意味着產品的豐富以及流通的暢旺，不同階層的置業者都能從這個市場獲得更多更好的選擇，各取所需。

　　滿堂紅地產研究部主任肖文曉認為，二手豪宅成交增加，首先與歷史積澱有關，上世紀90年代以來，市場上湧現了一大批“豪宅”，當時的買家現在均已進入“換房”活躍期，房源供應充足；另外也和“豪宅”的稀缺性有關。土地資源是有限的，有條件做成“豪宅”的土地更少，雖然目前廣州的豪宅產品供應量並不少，且大多集中在郊區或一些比較偏僻、冷門的地段，市區熱點區域新開發的豪宅產品也相當有限，因此如果一手沒有合適的選擇，置業者自然會選擇二手。