據官方統計，深圳住宅單價在一年內飆升12%。有地產中介人士表示不太相信官方的數據，其統計數據是18%。而據多個地產中介公司表示，‘普通住宅投資比例達30%’。業界認為‘官方統計數據17%太過保守’。相較於住宅而言，深圳商業地產的‘發燒’程度遠遠高於住宅市場。儘管今年有近200萬平方米的井噴式商業地產推盤量，還有高達30%的價格漲幅，但絲毫沒有阻礙人們的投資熱情，內部銷售一空的‘炒鋪’局面竟是讓人想買也買不到。在深圳市貿工局普查報告中提示，目前深圳市的大型超市、百貨店等商業項目在數量上已接近飽和，但即將開業的還比較多，有可能出現過度競爭的局面。
‘隨着深圳整體規劃往西部發展，南山尤其是關外一些商業地產的價格被拉得虛高。’星彥地產顧問商業運營中心總監戴曙華說。
港人深圳炒鋪成風
單從成本看，開發商熱衷商鋪很易理解。商業地產開發成本比住宅高60%-80%，但其售價一般是住宅價格的2-3倍。由於炒鋪資金量相對較大，炒鋪人中港人居多。深圳地產界人士稱，近來港人內地買鋪成風，由以往港人佔商鋪總成交量的20%，演變成目前激增至一半以上。‘相對香港動輒上千萬的炒鋪資金，深圳炒鋪的成本要低很多，且投資潛力很大。東門、華強北等地的商鋪現時租金每平方米為1100多元，相比全國如廣州北京路的鋪租每平方米達3000多元比較，仍有大幅折讓；再加上深圳居民平均工資較廣州為高，所以深圳鋪租仍有很大的上升空間。’此外，業內人士認為，上半年對住宅的宏觀調控，也造成部分炒家的資金向商鋪轉移。
房價飆升三方難脫干係
深圳房價非理性上漲和炒風盛行，業內人士認為開發商、消費者，還有政府三方都難脫干係。其中，‘政府態度曖昧要負很大責任，如果政府提前干預，房價不會漲到這麼高。’不少業內人士指責政府前一階段以怕干預市場為由，未能表明態度；對事態嚴重程度也總是遮遮掩掩的，‘沒有主流意見出來，市場只會朝着更加混亂的局面發展’。11月初，深圳房地產研究所——該所一向被看作國土局的新聞發言人——提出了四點建議：制止囤積土地，2年未動工土地無條件收回；明年增加房地產用地供應量；提高首付比例；禁止分期銷售，收回囤積房源企業的預售許可證。
‘雖然有些是老調重談，有些欠缺操作性，但至少表明了態度。’業內人士如此評價。
深圳炒樓者多過上海？
‘普通住宅投資比例超過3成，小戶型超過5成。’深圳星彥地產顧問研究部總監青忠貴說，‘如果算上自住兼投資的購房者，這個比例還會加大。’國際警戒線為20%，上海投資比例為25%-30%，深圳30%？35%？還是更多？
‘發展商目前最關心的不是有沒有人買，或者是賣多高價格的問題，而是洶湧而來的購買力帶來前所未有的難題：協調來自各種關係的購房需求；避免購房者搶購不成所可能引發的混亂。’對樓市的高預期，讓一些自住型人士加入到炒房一列而渾然不覺。如果不是房價漲得那麼快，他們的需求不會那麼迫切。外來投資的力量仍不可小視。政府建議對特區外投資者加大首付比例即有抑制外地炒房的考慮。據深圳地區銀行月度區外流入統計，區外資金顯示增加很大。業內人士表示，全國受宏觀調控影響都在擠泡沫，深圳一枝獨秀地穩健發展，自然會吸引外地投資者進入。
‘問題的關鍵不是目前的投資比例在10%或是50%，而是後續的資金還有多少的問題。當市場每個人手裏都是房，而沒有資金時，市場將進入危險的蕭條期。’業內人士認為購買力的持續性才是關鍵，以目前來看，需求仍然強勁。
政府四條建議震動不大
從當地政府拿出的四條建議來說，業內人士的震動並不大。
‘兩年收回土地是老生長談，很多土地不能入市還是政府原因造成的。’報告建議人民銀行提高普通商品住房首付比例為40%；非普通住宅為50%。但對銀行而言，個人房貸對銀行來說一直是優質資產。因此，有多少銀行願意失去這一塊市場呢？加強監管的系列措施儘管短期會有效，但不能解決需求的根本問題。例如已辦理預售許可證的商品住宅必須全部上網公開銷售，不得以分期推出，避免人為造成房源緊張的假象。‘但操作上有難度，不同樓盤本身就是不同分期，同一樓盤也可以分期預售。這只是技術問題，作用非常小。’或許，向市場傳遞的最積極信號，是房地產用地供應量明年將加大。官方建議明年深圳市房地產用地供應應保持在1.6平方公里左右的水平，其中特區內0.2平方公里；特區外兩區合計1.4平方公里。
‘如果特區內0.2平方公里發展高檔住宅也沒有意義，政府能不能限定這部分土地用來發展中低檔房呢？’某業內人士說，‘香港推出8.5萬套公房，上海推出兩個1000萬，才把房價拉下來。’從滬港經驗來看，增大土地供應只能解決部分問題，解決結構上的實際供應量才是關鍵。深圳有這個魄力和實力嗎？