目前應該說外商的投資已經超過了150億，集中在04年以後。應該說我們外資在國內投資增長的速度比較快，但是目前佔的比例起來比較低的。大致有六個方式，一個是開發式的開合作；第二個債權合作；第三個是收益性的合作，從去年開始在北京、上海包括一些其他大城市出現比較多的，購置大型的商業、長期持有性的物業；第四個就是投資型的，就是境外和境內共同組建基金公司；第五個是不良資產儲備型的；第六個就是在參與房地產開發中的按揭貸款業務。結合這些情況來看，我的基本上我們可以得出以下的結論，一個就是說從目前來看外資在中國的增長速度雖然很快，但是整體來講它不會出現爆發式的增長，我說的意思就是說，從前面數字大家可以看出，在增長的比例上是非常高的，但絕對數字起來比較低的，主要的原因就是說目前房價的上漲的速度並不是快的離棄，大家可以看到像美國、加拿大這些國家的房價的上漲速度比中國還要快。還有在我們跟國外基金的接觸過程中，包括在項目操作的體會來看，匯率的收益不會成為基金投資中國的最主要的原因。還有一個特點，就是說外資基金在中國地產的投資只是嘗試性的。其實外資在中國投資其實地產佔的比例是非常低的。所以我覺得從這塊大家可以看出，第一我們不用緊張外資進來後對中國的市場會產生特別特別大的影響，第二，大家也不用太着急，應該說目前的外資投資中國房地產還屬於嘗試階段，整個來講中資佔的比例應該是絕對絕對大的。其次中外企業在合作過程中的一些分歧，我們在這裏介紹一下我們的體會，怎麼樣把雙方的分歧轉為真正的合作。第一就是對項目收益評價的理解，作為中國的房地產公司，我們認為在評價項目的時候，這個項目的收益率是第一位的，第二個我們要考慮到項目以外對企業產生影響的因素。

　　外資評價的因素首先是資本回報，他也會考慮這個項目的收益率，他往往把項目的收益率作為一個控制風險的指標。對於風險的評價，這個就是說從整體來講，因為中國公司畢竟是當地的公司，他對當地的情況比較瞭解，在這種情況下我們對一個項目的評價先是評價收益，再去研究這個項目實現的路徑。外地的一些公司，他們上來首先研究的是法律文件和實現合作在路徑上的可能性，進而會評估項目的收益。所以大家在一開始談判的時候會耽誤很長的時間。還有外資最擔心的是這個項目的風險和收益的確定性。還有一個是大家的合作目的有些不同，我覺得很多做項目合作的我們站在開發公司家度考慮，往往一上來很願意讓外國進入的資金都作為一種融資行為，或者說是一種像銀行借貸的行為。但是大家往往忽略是新的資金的加入自有資金使用效率上有什麼變化。但是外方公司在這方面也會產生一些，由於他會風險評價的確定性過度關注，所以也難以使合作有一個實質性的推進。還有一個就是說，文化理念、包括人力資源，相互之間的缺陷，中國公司缺乏投資國際性的人才和經驗，所以使得在合作過程中，對合作夥伴的瞭解很難，只能去關心一些表面的情況，比如他的資金實力、名氣。外方公司同志面臨這樣的問題，所以在這個合作過程中他們比較注重中方合作伙伴的承諾，其實在中國很多時候吹得越大，可能樹實現的可能性越小，但是他們對這個不是特別敏感，所以這個使我們很奇怪。

　　還有一些環境方面的問題，包括一個法律、政策等等，第二個在產業和金融風險方面還是存在，新的土地政策出來後，對於產業的影響，房地產行業各個地區還是存在一定的不確定性。金融風險也是一樣的，這樣使得追究的金融環境還不是特別穩定。還有一個是資金緊縮，應該說對外資來說是一個金融機會，從另外一個角度來看，實際上是中國公司在跟外資合作的過程中缺乏資金注入的能力。還有一個房地產是資本市場不健全，這幾年探討了很多跟房地產相關的很多經營產品，但是這些經營產品目前恐怕都是難以實施的。還有一個方面就是目前中國還沒有出來房地產機構投資者，好多都是信託公司在扮演，否則房地產資金的關係比目前還要差一點，我想人民幣基金能夠儘快推出實際說對房地產金融環境會產生比較大的作用。結合這些情況其實需要做的應該說有下來幾個方面。

　　一個在談判過程中雙方應該相互理解、相互適應。我記得在一個合作談判中，外方的合作伙伴跟我抱怨說，為什麼一個很小的差距為什麼你工作人員就不能接受，我說為什麼這麼小的差距你也不接受呢？其實可能大家站的角度不一樣，是完全不一樣的。所以需要大家多站在對方的角度多考慮一些。作為中國公司來說，我覺得要找到適合自己的合作伙伴，並不一定是最大的合作伙伴，建立起來適合雙方的合作方式。第三個方面就是外地的資地產和中國的金融機構要共同建立一些平臺。隨着追究金融環境的不斷成熟，其他的資本僅僅進入房地產行業，我相信在這個階段開發商可以選擇的資金渠道會越來越多，外資企業在這個時候的收益的預期都會大幅度的下降，所以站在幾方的角度來看，大家要未雨綢繆，考慮一個長遠的方案，為這個市場未來得良好環境做一些準備。第四個就是房地產企業應該在一個過程中不斷的調整自己，我們這幾年一直在因此一個問題，說未來的房地產的業務模式是什麼呢？由於時間關係我不做詳細的介紹了，但是有一個是清楚的，以前三位一體的角色要隨着這個行業不斷的發展，漸漸會有更細化的分工。我希望房地產企業儘快正找到自己適合的位置，在商業模式中更加主動。