大相逕庭的結果

　　地產市場的持續火爆是近年來歐美一些國家的共同現象。新年伊始，一些權威機構紛紛開始展望今年的地產市場，結果卻是大相逕庭。

　　英國資本經濟學顧問公司近日預測，新的一年英國樓價將會下跌，跌幅有可能達到20%到30%。該公司發表的報告認為，從1994年到現在，英國樓價每年平均增幅為6%到9%，而英國人的實際收入同期卻僅增加了1.5%。英國地產業的泡沫有可能在今年破滅。

　　在美國，房屋抵押貸款機構房利美公司發表的一份報告稱，美近年地產業的表現成為美國經濟的一個亮點。該公司認為地產市場火爆的原因主要是美國房屋抵押貸款利率不斷下降，其中30年起抵押貸款利率曾幾次降至6%以下，為40多年來的最低水平。不過該公司表示，美國房屋抵押貸款的長期利率將有可能從現在的6%提高到6.5%。受此影響，美國新房開工率、房屋銷售與房貸申請數量都將出現減緩的勢頭。

　　加拿大地產業則對今年的市場走勢表示樂觀。加拿大皇家地產公司的一份報告顯示，今年加拿大全國房屋平均價格同比將會上升4.5%，達到194，500加元，約合125，500美元。該公司指出，房屋貸款利率處於較低水平、低失業率以及移民增多等有利因素，都促使今年加拿大地產市場穩健發展。

　　高處不勝寒的隱憂

　　儘管業界對歐美地產市場的前景探討見仁見智，但都表現出了一種共同的擔憂：高處不勝寒。

　　談到投資或財富，以前大部分人都是緊盯着股票市場。然而有關調查顯示，現在許多家庭都是更多地投資於地產。但最近人們卻驚恐地發現，這根經濟支柱上竟然佈滿泡沫。一些經濟學家認為，有更多證據表明，長期走高的地產市場價格也許無法繼續維持下去了。《經濟學人》雜誌最近發佈了包含有13個國家、追溯到1980年的全球房價指數。這項指數表明，如今全世界幾乎各處房價持續上漲。英國房價漲至發達國家之首，澳大利亞、加拿大和西班牙的房價也至少上升了10%。

　　摩根——斯坦利最近一份投資報告也證明地產市場的火爆。自1997年起，美國房價年平均增長率27%，是自1945年來增長速度最快的5年。這個漲幅3倍於同期房屋租賃費的增長。由於房產的增值，消費者在房價上升時把他們的房子賣掉以產生購買力，購買汽車、傢俱、家用電器和其他奢侈品，又利用低利率重新融資購房。這樣持續擴大的資本泡沫，使美國成為過剩經濟的中心。難怪《財富》雜誌感嘆道，現在的房子已變成了ATM機器，再融資協議和房屋貸款正在把現金源源不斷地送到消費者的口袋。

　　持續上升的房價並非福音。一些金融監管當局，如國際清算銀行，開始懷疑地產泡沫還能吹多大﹖英格蘭銀行和澳大利亞儲備銀行也有同樣的憂慮。英格蘭銀行對價格不斷攀升的英國房市發出警告，如果過熱的房價繼續飈漲，央行將採取措施。

　　國際清算銀行調查發現，儘管發達國家的股票和地產之間存在着關聯，兩者通常同起同落，但在美國這種聯繫卻相當的弱。洛杉磯米爾肯學會最近一項研究也表明，在美國動盪的經濟環境下，投資地產已取代證券和黃金交易，成為投資者的避風港。研究人員發現，從1945年到1980年，地產業與GDP增長基本上保持協調；而自1980年起則呈反向關係，當GDP增長緩慢時，地產吸引更多的投資者。在上世紀80年代之前，股市上漲，家庭在地產的投資額也增長；當股市低迷時，他們投資房產的錢也減少。現在相反，近期股市不景氣，卻使投資者把注意力轉到了地產市場。當然，這樣也有其道理。有人比較了2000年3月證券市場泡沫破裂後不同投資策略的結果。精明的英國投資者如果當時賣掉了他所有的股票去買地產，可享受40%收益，而把資金停留在股市裏，則會遭受到35%的虧損。

　　國際清算銀行認為，除了低迷的股市外，刺激地產市場產生泡沫的另外兩大因素，是極度寬鬆的利率環境和居民可支配收入的增長。去年以來，為了應對經濟衰退的威脅，美聯儲在一年多里把基準利率從6.5%降低到現在的1.25%，加上鉅額貨幣投放市場，激發了美國人貸款買房和再融資的熱情，大大刺激了房價上漲，形成了地產業火爆。

　　“我從沒看到過一個市場上漲到離譜的程度而不出現嚴重下跌的，不管是股票市場還是地產市場”。預測公司首席經濟學家艾倫·斯奈說，資產價格是不會永遠上升的。

　　判斷地產是否過速增長的最好方法，是看房價和居民可支配收入的比率P／E。目前，在美國和英國，P／E值已接近上世紀80年代後期達到的高峯，而在一些城市已超過紅色警戒線，如倫敦和華盛頓。現在美國中等房價是平均家庭收入的185%，上世紀80年代後期的高峯值是190%。愛爾蘭和荷蘭P／E值也已超過紅色警戒線。

　　一些經濟界人士指出，短期內地產市場仍然將保持上漲趨勢。但是房價愈升，較多家庭的債務將會增大。地產泡沫引發的危機並不是因為房價上漲，而是抵押貸款債務的增長，以及流入地產業中的資本可能出現的資金鍊斷裂和信用危機。

　　資料顯示，美國現在抵押貸款拖欠情況已接近10年來的最高水平，房屋抵押贖回權被取消的比例達到創紀錄的1.23%，放貸機構開始收緊針對一些高風險借貸者的貸款。

　　一些國家的房價似乎也出現了疲軟跡象。《經濟學人》的全球房價指數顯示，在愛爾蘭、瑞典和荷蘭，房價上漲速度明顯減緩。這3個國家在以前的5年裏，都屬房價上漲最快的地區之一。愛爾蘭房價在1996年至2001年之間，每年以超過20%的平均速度上漲，而在去年到6月底僅上漲了5%。日本的房價下滑已是第11個年頭了，還有德國，房價自1992年以來時有下調。

　　市場分析人士指出，目前地產市場的過度繁榮正如同當初泡沫叢生的股市。由於地產業過度依賴於金融資本，因此，一旦地產業泡沫破滅，將會對全球經濟產生巨大影響。

　　地產業在經濟衰退期間保持高速增長，是世界經濟躲過深度衰退的主要原因之一。不過，經濟學家相信，已經有一定程度泡沫的地產業，難以持續高速增長下去，適當地降溫，或許能消去一些泡沫。如地產業出現崩潰，將對整個經濟產生破壞性的影響。