當一個行業成為涉稅問題的主要對象時，人們應該考證，這是因為一個行業獨有的貪婪，還是我們的稅制，以及掌握稅收工具的政府，留給了這個行業如此大的操作空間？
中國的房地產開發沿用了“香港模式”：即開發商利用大量銀行資金買地、蓋房、賣房，一個開發公司全程參與所有生產環節。
房地產開發過程中的費用非常不確定。此前在賬目上已經有體現的經濟行為，也會不斷面臨洽談更改。
北京一位地產開發商向本刊坦承，公司的資深會計，可以輕車熟路地將樓盤賬目上的成本金額加大。
如果有好的項目，地產商則會將手中剩餘物業出手，然後投資到下一個項目。而在作為納稅依據的會計報表上，營業收入就被“偷樑換柱”為新的投資。據潘麒麟的從業經驗，排除之前生產環節上分流的利潤，開發商的項目在5年前可以達到100%～200%，在近年也保持在20%以上。而此前據一些媒體報道，按目前房地產商的公開稅額，行業利潤率僅為10%左右。
地方政府對地產業的徵收政策，也導致了徵稅的執行難度。
2004年度中國房地產業納稅二十強排行榜
排名 地區 企業名稱 納稅(萬元)
1北京北京金源鴻大房地產有限公司 39616
2 北京 北京紅石建外房地產開發有限公司 28233
3 上海 大華(集團)有限公司 19091
4 北京 金融街控股股份有限公司 18022
5 深圳 深圳華僑城房地產有限公司 15358
6 青島 青島銀豪房地產有限公司 15019
7 北京 北京金隅嘉業房地產開發公司 14690
8 廣東 廣州番禺祈福新村房地產有限公司 13189
9 北京 北京富力城房地產開發有限公司 13092
10 北京 北京市興華房地產開發公司 11847
11 深圳 深圳市萬科房地產有限公司 11313
12 北京 北京天鴻集團公司回龍觀房地產開發公司 11222
13 北京 北京市房山房地產交易中心 10483
14 青島 城市建設集團股份有限公司 10245
15 北京 北京城市開發集團有限責任公司 10235
16 浙江 杭州宋都房地產集團有限公司 9599
17寧波 寧波寧興房地產開發有限公司 9406
18 新疆 新疆廣匯房地產開發有限公司 9229
19 浙江 浙江省綠園房地產有限公司 9223
20寧波 中信大榭房地產開發公司 9120
潘石屹終於等到了國家稅務總局的證明。
他的紅石公司於年初公開其納稅總額為3億。9月初，國家稅務總局卻宣稱該公司的納稅額僅為1.8億。這距離國家稅務總局發佈的納稅500強榜單的底線還差6000萬。“我們公司財務部從國家稅務總局計劃統計司瞭解到，這個數據把我們公司的企業所得稅漏掉了。”潘石屹說。雖然國稅總局因“工作量太大”拒絕更改納稅榜排名，但“給我們公司出具了更改證明”。
洗清了“逃稅奸商”的嫌疑，潘石屹可以安心慶祝他的SOHO十年了。但除紅石公司以外，還有4000多家大大小小的房地產公司，陷入“財富巨人，納稅侏儒”的聲討漩渦中。據上海、北京稅務部門二季度的報告，在查處的涉稅企業中，90%都是房地產行業。財政部科學研究所主任張學旦則向本刊提供了另一個數據：今年南京的98家房地產企業，97家都有稅務問題。這些數據和堅挺不下的房價，以及房地產蟬聯三屆十大暴利行業之首的新聞，一起衝擊着民眾的心理。又一次，房地產開發商成為千夫所指。
稅務問題，是緣於這個行業獨有的貪婪，還是如開發商所“抱怨”的那樣：“就算壞，也是政府慣出來的壞孩子。”
超長流程上的稅費流失
“在中國的現行稅制下，房地產的行業特性使它有更大的避稅空間。”北京瑞斯泰德投資顧問有限公司總經理潘麒麟對本刊說。潘從90年代初便涉足房地產，並編撰了《北京市房地產開發法律程序與稅費詳解》。
目前中國對生產企業實行“大一統”的稅收制度：5.5%營業稅按月支付，33%企業所得稅按季度支付，年度清繳。這種固定週期的徵稅方法，對其他生產週期比較穩定的生產行業來說比較適用，但對房地產這樣開發、出售、結算都沒有準點的高風險行業，就有點難於應對了。
中國的房地產開發沿用了“香港模式”：即開發商利用大量銀行資金買地、蓋房、賣房，一個開發公司全程參與所有生產環節。但同時，除了幾家超大型老牌房地產國企，如中建、中房，旗下有勘探、設計、規劃、施工等一條龍作業的建築公司外，國內大部分開發企業的工程都要分包給獨立註冊的專業公司。因此，在一個龐大而冗長的生產環節鏈條中，有諸多獨立的生產企業，已經初步分流了一部分房地產業的利潤。隨之而去的，當然還有稅費。
任志強在9月13日的文章《房地產開發企業為什麼沒進納稅300強》一文中，就態度強勢地將“非單一生產的重疊稅收環節”作為抗辯的第一條：“從開發商委託規劃、設計、勘探、地基處理、結構施工、放水、外裝、幕牆施工、材料採購、設備採購、裝修，包括廚具、傢俱、潔具、空調等產品與半成品採購中，都要在每個環節有任意委託單位的利潤與稅收，並在不同企業納稅。”
項目公司眾多也是房地產業的一個特性。如今房地產業進入戰國時代，各開發商在全國範圍跑馬圈地，所到之處都要設立一個獨立法人的項目公司，操作當地的地產項目。而這些項目公司由於是獨立註冊，獨立法人，納稅的時候也是獨立核算。這也就是任志強所說的“營業收入可以按會計制度合併，利潤可以按會計制度合併，但納稅記錄則只能在當地反映和計算。”
如果將這些因素加總，房地產業在這次稅收排行榜上名次或許沒有這麼慘淡。萬科總經理鬱亮亦向本刊表示，該集團2004年納稅額加總為8.02億元，相當於上市公司納稅百強第48位、中國納稅500強的第145位。
房地產行業的另一個特性便是投資期與收穫期相隔過長。潘麒麟根據自己在房地產業的操作經驗，將我國地產開發的程序分為300多項。一個項目從拿地，到規劃立項的前期過程，正常耗時為2到3年，如果是大項目則要經過3到5年。
對於地產行業的這一特性，如今業界流傳最多的版本，便是潘石屹去年5月4日從CBD公開招拍拿得土地，一年多了，仍然沒拿到銷售證。“還有設計，勘測，一年半能弄下來就不錯。”潘的“戰友”任志強預測。
這成為潘石屹和任志強為了證明房地產有一個超長的入不敷出期，在各大論壇上必提的一個故事。而在前期準備期，項目公司是虧損運作，不用支付33%的所得稅。這種情形在房地產的復興初期尤其明顯。根據中國統計年鑑，房地產業從1997年開始復興，但1999年卻是虧損最厲害的一年，虧損額達到35億多。
潘石屹的公司恢復較快，到1999年有了銷售收入：“最初幾年投資階段，繳納給政府的稅金也很少。”潘石屹坦承。
沉澱為固定投資的利潤遊戲
但若據此將房地產商視為被冤枉的“良民”，似乎太忽視商人的逐利天性。找尋稅制中的躲避空間，幾乎是所有經商者熱衷的遊戲。有“商人中的商人”之稱的地產商，更是利用自己的行業特性閃轉騰挪。“超長且參與企業眾多的生產環節，已經讓房地產業有了較大的避稅空間。”潘麒麟說，“而每個生產環節的進出，又給了避稅行為一次次的機會。”
房地產開發過程中的費用非常不確定。此前在賬目上已經有體現的經濟行為，也會不斷面臨洽談更改。比如門窗的設計和裝修，都可能在實際操作中更改，而公司的資深會計也可以在做賬的時候，將洽商變更的金額，以更適合避稅的方式做賬。在潘麒麟的從業實踐中，這類洽商金額要佔到總造價的20%。
北京一位地產開發商向本刊坦承，公司的資深會計，可以輕車熟路地將樓盤賬目上的成本金額加大。“我們公司的會計前幾天還在和我商量應該把成本再做高點。這樣可以給外界造成我們項目成本越來越高不得不提高售價的印象。”這位開發商說。
“房地產業特有的滾動開發模式，利於業者將大量利潤轉化為再投資。”潘麒麟說。這個技巧大大降低了房地產企業的另一個重要稅負——企業所得稅。
據潘麒麟介紹，企業所得稅按季度徵收，每年底清繳。但房地產的售樓收入，並不是按年度結算。通常一個項目最終結算，都要等到三五年之後。有規律的徵稅方式，和房地產企業沒有規律的營收週期之間，留下了一個避稅時間差。房地產商“點石成金”的祕訣在於盈虧平衡點。
以北京一處著名的佔地約20萬平米的社區樓盤為例，開發商事先測算出銷售70%即達到盈虧平衡點。一旦銷售到七成，開發商還沒有物色到新的投資項目，他會暫時停止售賣，或者將剩餘的樓盤進行出租，或持有一些社區物業配套設施待售，使得項目收入無法結算，造成年底結算的時候，售樓收入不能確認，利潤也無從形成。
如果有好的項目，地產商則會將手中剩餘物業出手，然後投資到下一個項目。而在作為納稅依據的會計報表上，營業收入就被“偷樑換柱”為新的投資。據潘麒麟的從業經驗，排除之前生產環節上分流的利潤，開發商的項目在5年前可以達到100%～200%，在近年也保持在20%以上。而此前據一些媒體報道，按目前房地產商的公開稅額，行業利潤率僅為10%左右。建設部原部長楊慎先生在他的文集裏也提到了這一怪現狀。從1990～1999年，中國房地產投資額從336.2億上漲到4103.2億，但地產業給社會的增加值(其中包括生產稅、勞動者報酬等)僅佔GDP比重的1.86%，和1990年的1.7%的比重相比，可謂蝸步牛行。這個數值也比印度低90%，比比韓國低4.5倍。其中一個重要原因在於，“利潤大都沉澱為新的固定資產投資。”潘麒麟說。
當然，這種行業特性衍生的避稅空間並不只是中國特色。甚至在法規和監管比較嚴格的美國，房地產業也以其容易合法避稅，成為很多商人再投資的首選。
政府推手形成的避稅空間
“中國房地產業依然是一個行政主導性的產業。”2005年8月，中國建設部原部長楊慎在參加本刊舉辦的“新聞中國月度論壇”的時候這樣說。而有地產“代言人”之稱的任志強也一再宣稱一個觀點：如果說開發商是壞孩子，也是給地方政府慣出來的。
所有地產業遭人詬病的問題，背後都可以看到地方政府的身影。稅務問題也不例外。
“房地產業的絕大部分稅種，都屬於地方稅。”北京新華聯偉業房地產開發有限公司副總經理陳海旭對本刊說。因此，地方政府隨着宏觀調控走向的不同，對地產業的徵稅力度也有變化，這也造成地產商的繳稅額差異很大。除了營業稅和所得稅兩大稅種外，房地產還應該交納土地增值稅和固定資產方向投資稅。這兩個稅種從上世紀90年代便已經設立。但上世紀90年代末，政府為了復興地產業，於2000年對這兩個稅種實行緩徵。“據我所知，目前北京市所有的地產企業都沒有交納土地增值稅，而固定資產投資方向調節稅則從2000年起實行零稅率。”潘麒麟說。
為了增加地租收入和快速拉高地方GDP，地方政府以各種政策為地產業大開方便之門。“政策的前提導向是清理各種稅負。”中房集團董事長孟曉蘇說。潘石屹也清楚記得，1999年，上海政府為了提升房地產業，將房地產契稅從3%降到1.5%，後來再下調到0.75%。
但與此同時，房地產需要交納的費卻多起來。
2000年是房地產初興階段，費是最多的。“比例已經超過了應納稅款。”潘麒麟說。從土地使用權的出讓到房地產的開發、轉讓、保有等諸環節，房地產企業涉及稅項達到14種，需要繳納的有12種，而其他費用可以多達百種以上。如在地價款中包含了土地出讓金、大市政費、四源費等。此外，還有前期工程費、市政配套費等。各種費用最終占房地產售價的比例，可以達到20%以上。
而現在地產商反擊不納稅惡名的最大說詞——屬地納稅，也是應各地方政府要求而行，即每個項目設立項目公司，在當地納稅。因此有了任志強抱怨的“營業收入、利潤可以按會計制度合併，但納稅記錄則只能在當地反映和計算，企業合併報表數並不能在任意一地確認納稅記錄。”
地方政府對地產業的徵收政策，也導致了徵稅的執行難度。
1993年宏觀調控主要是限制高檔商品房的建設，在稅收上就是區分高檔和普通，分別納稅。比如公寓是高檔房，住宅是普通的，但公寓住宅的區別何在？潘石屹還記得當時在媒體上曾有這樣的報道，鋪紅地毯的是公寓，不鋪紅地毯的是住宅。這樣細化煩瑣的政策，“確實給下面的執行造成了很大的難度。”潘石屹說。
1998年房地產絕地重生，各地政府對地產商分門別類，進行稅收優惠。房地產公司通常會在城市高新區、開發新區註冊一個新的公司，以享受稅收減免等優惠政策。陳海旭所在的企業就是和新世界集團合資的外商企業，“還可以享受一些稅收優惠”。
當一個行業成為涉稅問題的主要對象時，人們應該考證，這是因為一個行業獨有的貪婪，還是我們的稅制，以及掌握稅收工具的政府，留給了這個行業如此大的操作空間？(作者：陳曉謝良兵)
3年追繳房地產企業稅款10.05億元——這是北京地稅局歷時3年，對北京房地產企業進行的專項檢查結果。今年7月，國稅總局稽查三處處長孫海亭就曾明確指出，房地產企業偷逃稅款問題嚴重。而前述數字或許可以成為孫海亭言論的最好註腳。
記者從北京市地稅局瞭解到，從2003年～2005年，該局對1103家房地產開發企業進行了納稅檢查，共發現有問題企業725家，有問題率為66%。其中千萬元以上案件24個，總計追繳稅款達10.05億元。
記者從北京市地方稅務局房地產行業稅收檢查情況通報會上了解到，從2003年至2005年上半年，北京市地稅局查處的涉案金額在1000萬元以上的房地產企業多達24家。
在此次公佈的2004年度中國納稅500強企業排行榜中，300名內都沒有一家房地產企業的名字出現。而與此相對應的是，在此前一份調查顯示，在中國十大暴利行業中，房地產企業居首位。同時，據悉，近期國家稅務總局在對7省市的調查中發現，在各種涉稅問題中，房地產業的問題佔了90%。有權威人士建議，按照財富的增長幅度，有關部門應加強對那些“財富巨人、納稅侏儒”的納稅監督力度。
昨天，地產界的“發言人”任志強和潘石屹同時發表聲明，矛頭直指9月10日出爐的“中國納稅百強排行榜”以及此後媒體對房地產企業在納稅上的質疑。兩人一致認為，“偷漏稅大戶”是外界對開發商的誤解，在納稅上，房地產企業其實是“良民”多。
“今年會是房地產稅收的關鍵一年。”國稅務總局徵收管理司司長王文彥表示。
在房地產信貸收緊，銷售疲軟帶來的資金壓力下，房產企業的欠稅必將大量發生。稅管機構按時足額徵繳稅款面臨着極大的壓力。
對於我國房產行業部門分割和條塊分割的現狀，建立一個有效的物業稅體系勢在必行。