由著名營銷專家鄧智仁策劃的2005首屆商業地產法律研討會於2005年8月17日下午2點鐘在莊勝廣場隆重舉辦。這也是鄧智仁重返北京地產江湖的第一次正式亮相。
眾所周知，伴隨着商業地產的發展會產生很多問題，特別是在商業經營當中，關於商業地產的風險確實是存在的。隨着這兩年地產價格的不斷上升，商業本身發展速度也很快，目前中國的商業地產已進入了一個蓬勃發展的階段，地產投資商的吸引力很大。
目前還在工業化發展階段的中國的城市化速度非常快。尤其像北京這樣的大都市，要建成世界城市，宜居城市，商業本身也會隨着都市的發展速度發展，機會很多。而根據有關機構的調查研究，現在北京的商業飽和度還有一定的空間，商業佈局不太合理也給了商業發展更多的空間，大商鋪的前景還是很好的。
但我們還應該保留一定的理性看到它的風險，要具體問題具體分析。一要看商圈本身的發展前景。因為城市結構在變化，現在城市本身發展的速度很快，像國外的大城市化有空心化的現象，中國把城市中心也造成了商業繁榮的趨勢。我們的商圈是非常好的，這是很重要的。第二要看交通問題，將來北京對商業地產的交通的要求應該越來越嚴格，尤其是大型的項目，交通解決不好將來會出問題的。第三要看開發商本身開發地產出售的方式和周圍的商鋪一些情況能不能形成互動效應。產品本身的格局形式不太適合做商業經營，即使它的地理位置比較好，也未必是個好的商業項目。
此外，商業地產的投資做短線風險大於長線。現在的商業地產的價值還是有空間的，現在香港一平方英尺的地產在兩萬以上，也就是一平方米的概念是十幾萬的概念，幾十萬的概念都有，所以我們還有空間。最近歐洲一個報告顯示，多少年來最後的投資回報還是以商業地產最為穩定，回報最高。所以作為長線來講，中國的商業地產還是要給大家一點信心，不要期望短期內就回來。實際上在影響商業地產發展的各種因素中，第一就是法律因素；第二就是商圈，即商圈的價值何在；第三就是看規劃；第四還要看將來的趨勢如何，不能光看眼前。
所謂投資回報率，圍繞着這個概念大家也會產生一些質疑，目前產業式銷售作為廣告用語的時候都是這樣說的。比如說利潤分成和回報，你買我的房，我會給你一個回報。這個投資回報怎麼來定性，不能單獨就投資回報本身做一個分析。
南方搞得如火如荼的商業地產銷售模式一般是分為三種模式。一種是委託經營，就是投資者買商鋪，買完了以後就把商鋪委託給開發商來經營，只拿收益就行。然後開發商把商鋪出租給其他人，比如說大型的零售商等等，開發商就作為一個固定回報的保證，承諾如果收入達不到所承諾的比例，到時候把房子買回來，投資人就不會有損失。法律界認為委託經營就是委託代理關係，作為委託人是需要付費的，投資者委託開發商經營，開發商出錢，類似承包，所以這樣的合法性是值得質疑的。
第二是投資者直接把商鋪出租給開發商，然後允許開發商轉租。目前中國這種開發商以項目公司存在的形式比較多。如果一個公司既會經營房地產，又會經營商業，在這種情況下，開發商會把商鋪轉交給經營單位。比如說SOGO就是一個經營單位，投資者把房子出租給我了，我按照通常房租的收益給你返錢，這是一個規定的方式，然後在這個模式當中開發商也會有一個承諾，如果你的租金達不到我所承諾的比例，到時候我把房子回購，這也是一種模式。
第三種模式是房子賣了，賣給投資者，然後投資者又把房子委託給經營單位經營，然後開發商再給予一個保證。經過分析，第二種模式對回報性是比較可靠的。作為一個房子租給開發商，開發商給出一定回報，這是可以的。但是有一個大前提是，必須要確定在銷售產權商鋪的時候必須是現房，不是期房。所謂現房，是指房子已竣工，不單單是封頂，是已經驗收合格備案了，這時候可以操作。所以期房不允許這麼操作，以後的一些相關的合法性都是要基於這個大前提。