要破“房荒”政府責無旁貸
1破解途徑鼓勵關外置業
在當天的研討會上，專家們普遍提及的一個解決方案就是推動購房者出關置業。在專家們看來，深圳關內土地的稀缺已是無可置疑的事實，由其必然導致關內住宅供應的逐漸萎縮，“出關置業”將成為許多深圳人不得不作出的選擇。
景洲大廈業委會主任鄒家健等認為，政府和媒體應該向置業者指明“關內土地資源稀缺”的現狀，鼓勵其出關購房。然而必須解決的一個問題是，政府在解決二線關交通瓶頸等問題的同時，必須加速產業的向外轉移，加速關外區域的城市化進程，加速關外村鎮的生活文化設施配套，從而真正打破關內關外的界限。
□專家觀點“房荒”是給政府提了個醒
秦剛中國指數研究院華南區總經理
深圳是一個適合年輕人創業、發展的城市，其人口自然增長速度非常快，治理這樣的城市肯定不能和上海、天津、成都等老城市一樣。
深圳之所以會出現關內房屋緊缺現象，一方面是因為關內土地絕大多數已被企業掌控，一方面說明政府在房地產上的預見性不足，沒能將部分需求轉化到土地資源豐富的關外區域。
“房荒”其實給政府提供了一個很好的契機，就是要重視龐大人口對住房的需求，把這些人轉移到更廣闊的土地上去。現在提“房荒”問題絕不是危言聳聽，而是富有預見性的。希望政府最終能提升整個深圳的城市化水平和產業水平，在深圳建立起很多像發達國家那樣的衛星城。如果到時候布吉、龍崗也和華僑城一樣被視為深圳的人居“名片”，相信今天困擾我們的“房荒”問題就能得到根本解決。
出關置業可實現資源最大化
李寧卓越集團營銷策劃部總經理
“房荒”的一個重要原因就是關內沒有土地了，但關外在城市化進程中將很多土地轉為國有，大部分土地仍掌握在政府手中，政府應該考慮利用手中的土地來解決樓市的結構性矛盾。
事實上政府現在的很多措施就是要促使人們往關外走，以實現土地資源的最大化利用，最終滿足市場的需求。政府現在對關外村鎮進行重新規劃、斥巨資修建軌道交通、改善關外治安環境等，都算是採取的有力措施。
政府應引導人羣分流郊區
鄒家健景洲大廈業委會主任
目前我也感覺到深圳房價太高，特別是市區住宅供應量越來越少，很多樓盤都在關外。其實深圳這樣的城市經過25年發展到一定規模的時候，市區的交通狀況、居住環境都會不如以前。
政府這時候就應該考慮分流居住人羣，例如把龍崗的路一開通，很多人都可以過去居住。其實深圳關外也有很多漂亮的小鎮，只要政府在配套建設、文化設施上予以改善，將有很大的發展潛力。
希望政府多出讓一些關外村鎮的土地，引入一些有實力、負責任的開發商，這樣將推動一些村鎮的改造，相信很多人也會願意到這樣的村鎮去居住。政府和媒體在引導出關置業上也要做些文章，首先就是要告誡大家關內土地資源有限。
2破解途徑實行有效調控
就在政府宏觀調控政策令上海、杭州等地樓市直線下降的同時，深圳樓市卻出現了供應量萎縮房價持續上漲的“房荒”場景，這一現象令不少業內專家開始了對政府宏觀調控政策的反思。
在本報舉辦的“破解深圳房荒研討會”上，卓越集團營銷策劃部總經理李寧等專家認為目前不少調控政策出現了“反調節”作用，如不允許撤消預售備案反而增加購房成本，轉讓徵稅政策反而推高新房售價等。中原地產深港研究中心總監張偉此前提出的“控制土地供應反而拉高房價”現象也是這一“反調節”作用的重要例證。鴻榮源地產總經理楊江等專家呼籲政府加強對房地產市場的研究與把控能力，因地制宜採取不同措施，增強宏觀調控政策的有效性，避免再度陷入調控政策“反調節”的怪圈。
□專家觀點
要防範調控政策的負面影響
楊江鴻榮源地產開發有限公司總經理
中國的房地產在前幾年的高速發展中積累了一些問題，這些問題如不解決，不僅會阻礙行業發展，甚至會影響經濟發展與社會穩定，因此必須肯定政府搞宏觀調控是必要的，然而同時也應注意調控所帶來的負面影響。
《2005年深圳房地產年鑑》中有一組數據，去年全市房地產開發投資僅僅上漲了7%，而銷售量漲幅超過10%，同時材料、建築成本、土地成本均出現了較大的上漲幅度。在這種情況下，房地產開發投資不足以滿足成本的上漲與市場實際的銷售，也就是市場的存量在下降，在建規模不足。國家宏觀調控要解決的一大問題就是投資過熱現象，但去年深圳已經有點過冷了。由於宏觀調控，大家肯定要放慢投資節奏，再加上土地供應不足，對現有土地盤活力度又不大，從而導致了現階段供需矛盾的產生。
另外，現在未取得預售許可證的樓盤信息發佈被界定為違法，這實際上降低了消費者對後期市場供應量的瞭解，由此顯得在售樓盤越發稀缺，最終出現搶購現象。
我感覺不能把這種信息發佈的渠道也封鎖了，而是要告訴消費者現在市場上正在供應什麼，正在開發什麼，將來還有多大的供應量，這樣市場才會更加健康。
政策調控也要因地制宜
李寧卓越集團營銷策劃部總經理
造成今天“房荒”現象的一個原因是某些政策的反調節作用。政府出臺的一些政策都是出於好心，但最終造成的結果卻事與願違。比如政府禁止撤消預售備案本是為了打擊炒房，但由此抵押給機構擔保公司、機構投資者的一些住宅也必須通過訴訟才能解除備案，於是今年下半年市場推出量由於直接融資的需要降低了。
而解除擔保是需要支付訴訟成本的，這種成本在供不應求的情況下還是被加到了老百姓身上。
我們的轉讓增稅政策本來也是一個很好的政策，在長三角就取得了很好的效果，使得投資行為大幅減少。然而由於深圳的經濟環境與長三角有所不同，大部分需求都是自住或換房，這樣轉讓增稅政策就阻礙了二手房的交易。而如果二手房能夠很平穩地過渡到最終消費者手中，實際上對新房的需求就不會那麼多。
正是因為我們以為可以限制炒房而抑制二手房，卻導致一手房供不應求價格瘋漲。因為轉讓二手房的稅費最終還是會由買家承擔，但買家看到買二手房還不如買新房時，肯定就會造成對新房的搶購。
我相信取消期房預售也會產生“反調節”作用，雖然現房銷售對消費者購房安全是有幫助的，但最終只是保護了銀行，而無法保護消費者。因為一旦珠三角取消預售，摩根士丹利等國際游資就一定會進來，因為它們只要求3%—5%的回報就滿足了，最終必然會促使價格繼續上漲。
同時取消期房預售政策會使目前新盤更加奇貨可居，因為今後兩三年可能都很少有房子了。因此我覺得制定政策的時候還是要以地區差異為出發點，以適合當地的政策進行調整。
增稅政策限制了二手房交易
梁文華世華地產總經理
深圳與存在很多炒家的上海不同，我們的房地產發展是比較理性、健康的，而深圳的需求量也是全國最厲害的，無論什麼房子都可以租出去，基本沒有什麼樓盤在入夥兩年後還有一半是空的，這說明市場本身是有需求的。
在這樣的大背景下，宏觀調控的效果並不像政府想像的那麼好，並表現出了一些反效果。試想，當一個城市的經濟仍在高速增長，人均收入也在增長時，怎麼可能把房價強行打壓下去呢？
我們從三級市場掌握的信息可看到，很多買家在轉讓增稅後都轉向了一手樓。由於二手樓交易時增加的稅費都轉移到了買家身上，這樣還不如買個新房，這種增稅政策限制了二手房成交的增長，也使得新房市場面臨着更大的壓力。
3破解途徑擴大土地供應
從某種程度上說，“房荒”直接衍生於“地荒”，因為深圳的土地資源有限，近年來，深圳政府在商品房的新增土地供應上一直採取“緊縮新增供應”的政策，從原來的每年超過1平方公里的供應壓縮到1平方公里，然後到今年的0.8平方公里，使得每次政府土地拍賣，無地的發展商都趨之若鶩，土地的拍賣價格越來越高。
據有關方面的統計，目前全市每年存量住宅用地的消耗量起碼在兩平方公里以上。存量與增量相加，深圳每年商品房市場實際的土地供應近3平方公里以上，但這3平方公里的土地能否及時開發卻是一個問題，因為土地的開發有一個積累的過程。同時也有專家提出，深圳有不少存量土地，而且城中村改造有不錯的發展空間，如果政府可以加速發展，將是政府解決“房荒”問題的一大對策。
□專家觀點
政府正在考慮擴大土地供應
半求深圳地產研究人士
深圳自從成立了深圳市規劃委員會後，城市的規劃越來越好，因為有這麼多腦袋想問題，他不一定想出最頂尖的創意，但是犯錯誤機會會少很多。目前深圳政府手裏儲備土地只有176平方公里，所以政府一定要更加珍惜，對這些土地的出讓都要十分有計劃性，建議政府成立深圳市房屋政策委員會，這個政策委員會作用是什麼呢？就是提前進行一個研究，預見性地想到未來三年的市場供應結構，提前做土地的調控就會解決很多問題。另外，我有一個比較可喜的情況可以告訴給大家，明年深圳政府已經基本同意把土地供應從0.8個平方公里增加到1.5平方公里，將近翻一番。這是一個很好的兆頭，可以緩解目前地產土地供應不足的情況。
政府要解決的不僅是土地供應
楊江鴻榮源房地產開發有限公司總經理
有一個問題是目前比較突出的，就是政府要想讓置業者向關外轉移，完全靠供應關外土地，大量提供關外的房子是不夠的，政府要將產業和房地產開發重點一起向外轉移。從寶安來看，今年交通、治安等等問題改善很大，如果加上產業問題解決好了，吸引更多的高收入羣體轉移到關外，市場供應和需求就不會出現矛盾了，土地供應主要在關外也不會再有問題。
關外土地開發要提高檔次
鄒家健景洲大廈業委會主任
深圳的土地供應太少，市區內的房子越來越少，政府在土地出讓方面，在關外房地產開發的時候，應該讓一些比較好的發展商介入進去，這樣對一些村鎮的居住品質提升、配套完善能起一定的促進作用。現在很多人有車，而且交通條件也改善了，他們不是不願意去村鎮居住，而是覺得那個地方的配套達不到條件。
關外“城市化”也是重點問題
秦剛中國指數研究院華南區總經理
現在深圳房屋緊缺主要是體現在關內，這說明了我們關內土地供應緊張。
深圳有2000平方公里的土地，大部分在關外，政府出讓地也主要在關外，但是這無法解決市區內的需求，如果政府要將這部分需求轉化到那些有土地資源增長的區域，除了改善關外的交通、配套問題，最主要還是關外的城市化問題。
4破解途徑調整產品結構
在本次的論壇上，鄒家健給大家帶來一個數據，就是8月30日深圳一手樓市場的銷售均價，這組數據顯示，當天，深圳全市成交均價6882元/平方米，羅湖是7898元/平方米，福田是7879元/平方米，南山均價已經達到9373元/平方米，寶安是5946元/平方米，龍崗是5507元/平方米。
如果單從各個區域的銷售均價，我們是很難理解的，南山的銷售均價怎麼可能達到9373元/平方米，這就涉及到一個產品結構的問題，因為南山今年新盤進入市場銷售的太少，紅樹西岸和中信紅樹灣兩個豪宅樓盤可以將樓盤均價直接拉昇。
豪宅的供應猛增，中檔產品的供應減少，這帶來一個目前越來越突出的問題——高端產品和中檔產品的結構比例失調。一位看了10多家樓盤的業主告訴記者，他覺得在深圳工薪階層能買到的好房子實在太少了。一位業內人士表示未來豪宅開發不會減少，“好不容易拿到一塊地，豪宅的利潤高，當然要整成高端物業。”事實上，產品結構的調整還需要政府支持，曾經，有業內人士在媒體上發表言論，表示政府應該提高房屋的容積率，或者對中檔住房的開發商給予一定鼓勵。
□專家觀點
政府加大土地供應是關鍵
楊江鴻榮源房地產開發有限公司總經理
國家對房地產一直在不斷調控，眾多調控政策讓地產投資減少，開發商的成本也持續增加，其中最大的成本就是土地。
這幾年，從政府拍賣地的情況看，由於土地供應的不足，開發商對於土地的渴求一直處於供求不平衡的狀態，這使得土地成本的漲幅在20%—30%左右，開發商花了很高成本拿下該地塊，自然希望利潤最大化，而豪宅的利潤空間明顯比普通住宅高，市場又存在供應不足的情況，很多開發商自然寧願開發高檔產品。如果政府在土地供應上不進行改進，未來中低檔住房供應會更少。
市場不缺豪宅政府不能再批
應在產品結構上下工夫
鄒家健景洲大廈業委會主任
從購買者的角度看，我覺得這幾年房地產的產品結構發展不太合理，這幾年小戶型和高檔產品太多。我侄女要買房子，她來深圳5年了，想買100-120平方米的房子，還想買新房，這很困難，如果想留在市區就要買小戶型，高端產品倒是有合乎要求的，但是她沒有能力購買高端產品。
這樣的人我都遇到很多，政府應該在產品結構上下工夫，關心大眾置業羣體。5破解途徑督促信息透明
增強市場透明度主要在於政府有關部門進一步公開樓市信息，譬如在網上公佈包括樓盤真實成交價格在內的所有具體銷售信息，應讓發展商即時(或提前)發佈項目情況或土地儲備情況，以消除置業者普遍存在的“深圳房源緊缺”的觀念，堅定對於後市的信心。
同時呼籲政府應當成立房地產政策研究委員會，對未來市場做出前瞻性判斷，規避潛在風險。
□專家觀點
健康市場並不是封鎖信息
楊江鴻榮源地產開發有限公司總經理
今年國家的宏觀調控開始後，深圳也針對房地產市場出臺了相應的新政策，其中就有在樓盤拿到預售許可證之前，不允許公開對外發布樓盤信息，否則就是違規，這實際在某種程度上把消費者對市場供應的預期蒙在了鼓裏，大家對於未來將會有哪些項目面市沒有任何準確的把握，因此就會在一定程度上出現房屋搶購的問題。政府出臺此項政策在於讓房地產市場更健康，但在目前的市場形勢下，我們是否有必要回頭來反思一下我們的這項政策，是否有些矯枉過正？
我們希望造就一個更為健康的市場，但不能因此而把市場的信息封鎖，我們時刻要告訴消費者現在市場上正在供應什麼、正在開發什麼、將來會有多大的供應量、將來的產品形態是哪些，這些信息必須準確而及時地傳遞到消費者中，假如消費者連這些最起碼的信息都無從把握，那就難以作出正確的選擇，於是只要市場上出一套房，便搶一套。
政府應公示成交房價
鄒家健景洲大廈業委會主任
消費者僅僅知道市場目前以及將來的信息還是不夠的，我有一個想法，深圳市國土資源和房產管理局或相關部門能不能對成交的房價信息也在網上公佈呢？現在大家都說房價在漲也確實在漲，但上漲得究竟有多高呢？五花八門的信息是否究竟準確呢？
消費者目前對於媒體的信任程度已經大不如前，大家在看到一個信息時首先會想這是不是媒體在和發展商聯手想推高房價，對於信息的準確性與可信性相當懷疑。因此作為政府，我認為應該對每一套成交房產的價格做公示，包括一手房也包括二手房。如果業主掌握了每個區域每套房產的成交價格，這才是真正意義上的信息透明，對規範市場引導消費都有好處，至少可以解決掉“虛炒”的問題。
政府應當對市場有預見性
半求深圳地產研究人士
除了為消費者提供準確、真實的市場信息，使大傢俱有正確的市場預期外，政府應當對房地產市場具有預見性的判斷。
就像目前房地產的結構失衡、普通住宅缺乏的現狀就是由前幾年大量出讓別墅用地而造成，因此我們已經向政府提出了一個建議，成立深圳市房地產政策研究會，對房地產市場進行提前研究，作出前瞻性的判斷。
假如三年前增加一般住宅土地出讓，減少類似紅樹灣、東海岸一類用地的出讓，那麼就不會出現今天這樣的問題。
6破解途徑大力發展廉租房
發展廉租屋的意義在於，確保人人居有其屋，而不是人人都要買房。讓沒有能力購買商品房的人也有房住，讓承受不了高房價的人退出商品房買賣市場，改變中國固有的居住及房產觀念，從而緩解房地產市場日益緊張的供求關係。
與此同時，政府的安居房應該逐漸退出市場，轉向探討廉租房的可行之道，架構一個層次分明的房地產市場。
□專家觀點
安居房應退出歷史舞臺
半求深圳地產研究人士
安居房是一定歷史背景下的產物，以目前來看，我認為安居房應該退出歷史舞臺了，早些時候，房地產市場規模小，黨政機關人員收入低，這個時候建設安居房在當時的條件下是有必要的。但現在情況已經完全不同，首先房地產市場規模擴大，其次黨政機關工作人員已經不再是中低收入階層，應該是中等甚至更高的水平，已經有足夠的實力到商品房市場買房，事實上，目前很多區域的商品房都是由政府官員購買。
這個時候再建安居房，只會讓這批低價銷售的房產很快進入商品房流通渠道，在一定程度上會起到抬高房價的作用。安居房是時候結束自己的使命了。
假設把目前要建安居房的安托山地塊拍賣出去，拿拍賣的錢建造廉租房對於房地產市場來說應該更有意義。政府要調控一個行業，那麼這個行業就必須要有很充分的儲備。深圳政府目前在房地產市場有多少儲備呢？到目前為止，深圳的土地儲備只有176平方公里，而房屋儲備甚至還比不上一個人所擁有的房產多，怎麼去進行調控呢？以安居房為例，政府實際上是變相地參與了市場，既當裁判員又當運動員。
政府假如把梅林一村、二村，益田村，安托山的用地建成面積更小的房子，檔次低一點，租給低收入者，不但可以緩解商品房市場的壓力，而且手裏還可以擁有大量的房屋儲備，一旦發生災害等，還可以安置難民，假如現在有什麼突發事故，我們只能拿酒店來安置難民了，這其實是一個很現實的問題。
董建華當初讓香港房價下跌30%，前提就是政府手裏有土地儲備，也有房屋儲備，政府是石頭，企業是雞蛋，而我們現在企業是石頭，政府是雞蛋。現在政府所擁有的房子屈指可數，又能拿什麼來調控市場呢？
大力發展廉租房是為上策
陳楓海岸地產副總經理
深圳市政府目前大力興建的經濟適用房其實就是福利房，本質上是一種實物分房制度，可以說是一種倒退。建議政府將開發經濟適用房的資金用來大力發展檔次較低、面積較小、沒有產權、只供租賃的廉租房。
現在深圳市有關部門對持續上漲的房價束手無策，就是因為手裏缺乏可動用的資源，也沒有房屋儲備，因此只能進行被動調控，產生的效果微乎其微。
在國家宏觀調控的大背景下，深圳房價因供求關係而繼續大幅上漲是誰都不願意看到的。
從長遠計，深圳發展廉租房已迫在眉睫。假如深圳政府能夠公佈一個完整的廉租房興建計劃，目前置業者的市場心理預期可能就會得到扭轉，一些被迫性購房將退出房地產市場，那麼目前緊張的供求關係便可得到緩解。
“深圳的房荒並不是總量的缺少，而是結構性失衡”這已成為業內普遍認同的觀點。