北京的高檔住宅需求正在緩慢釋放。記者瞭解到，7月中旬以來，市場中的主流高檔項目在銷售方面與4～6月相比，都有小幅回升。在“金九銀十”的傳統銷售旺季到來之前，市場轉機的隱現，足以令地產商興奮。
高檔住宅需求的回調是否會複製2003年“非典”之後的房地產“牛市”？目前還不會有準確的答案。
高檔住宅接近轉機
進入7月，高檔住宅的需求開始緩慢回升，這種回升到8月初形成高潮。這輪始自別墅，後又波及到高檔公寓的需求回升，在8月初形成了高潮，這與4～6月高檔住宅市場的冷清形成了鮮明的對比。
自從政策調控開始以來，北京市師範大學管理學院副教授王華春就密切地關注着房地產市場的動態。對於4～6月的市場交易情況，他習慣用“兩降一升”來形容，而“兩降”中的核心內容便是成交量的下降。“5月份的成交量比去年同期下降了48%，6月份的時候，銀行系統按揭貸款也同比下降42%，市場的冷清程度由此可見一斑。”他說。
隨同大市交易的低靡，大部分高檔住宅也難逃厄運，銷售成績紛紛下滑。位於東部地區的某高檔樓盤甚至在三個月的時間內，只完成了預計銷售任務的20%，最終不得不轉向海外推廣，“要是在本地賣得好，何必去外地、外國去推廣？”該項目的一位內部人士向記者坦言。
不過，從7月中旬開始，高檔住宅的需求開始了緩慢的回升。到了8月，這種態勢更為明顯，這與4～6月的市場交易情況形成了鮮明的對比。
華潤置地(北京)主管銷售的副總經理謝驥告訴記者：“進入7月中旬以來，鳳凰城的網籤交易量已經達到了82套，我們感受到了高檔市場需求正在緩慢回升。”他坦言，5、6月份，他們確實感到了銷售壓力的存在。
同時，一度銷售情況並不看好的星河灣，從7月中旬開始，銷售業績也開始向上爬升。截至目前，其網籤總量已經達到了76套。該項目副總經理樑上燕告訴記者，市場對星河灣品質的認可需要一定的時間，而入市時又恰逢調控高潮，所以，目前銷售狀況向好是十分正常的，也是十分符合市場規律的。
而推遲二期開盤的陽光上東目前也在8月初開始銷售，記者從該項目瞭解到，目前，網籤銷售量為87套。銷售總監郭玉恆向記者坦言，不久前還在為定價的問題犯愁，但現在，這樣的壓力顯然已經小了許多，因為需求已經開始緩慢回升了。
8月26日，由北京城開集團開發的高檔涉外公寓項目——北京工體3號正式面市。之所以選擇此時亮相，開發商看中的也是日益回暖的旺季市場，其精裝小戶型公寓設計也成為該區域樓盤新亮點。
上述市場回暖的現狀在銀行方面也得到了證實。一位民生銀行信貸部內部人士告訴記者，7月住房按揭貸款餘額較6月份有了小幅度的上漲，幅度在2%～3%之間，不過，這位人士並未透露高檔房按揭貸款在其中所佔的比例。
高檔住宅具有抗跌性
7月前後銷售情況的對比，令地產商們看到，市場的轉機似乎已經越來越近，而這與市場中自住需求的復甦關係密切。
相對於投資、投機性的需求而言，自住性需求對政策調控的反應相對比較小。在為期超過3個月的調控對於北京房價並未產生逆轉性影響的情況下，自住需求的釋放，導致了高檔住宅銷售情況的轉機。
王華春認為，自住需求屬於市場中的真實需求。因此，真實需求難以被外力長期遏止，3個月的政策調控在抑制投機需求的同時，也使市場中自住的需求產生觀望情緒，但是，這些自住需求是一種剛性需求，在一段時間之後，肯定會重新釋放出來。
此外，自住需求出於財產保值的目的，也會選擇高檔住宅，從而也誘發了目前高檔住宅需求的回暖。
在華遠集團董事長任志強看來，高檔住宅在各類住宅產品當中，保值的作用是比較強的，“即便是房地產市場出現了大幅度的波動，高檔住宅的下跌幅度也會是最小的，同時也是回升最快的。”任志強說。
任志強以香港樓市的情況舉例，分析了高檔住宅在市場波動時所具備的“抗跌性”：在香港樓市由於亞洲金融危機的影響和出現大幅波動的情況下，中低檔住宅的價格往往已經跌破了其購買價格，而高檔住宅的價格跌幅在40%左右，明顯小於普通住宅。而在樓市整體開始回暖之後，最先回升的依舊是高檔住宅。
“最典型的例子就是目前香港半山的豪宅已經回升到了金融危機前的價格水平，而那些中低檔的住宅，也只恢復了50%左右的價格，在北京，我想道理也應該一樣。”任志強說。
言外之意，在自住需求擔心房地產市場波動而導致自身價值貶損的情況下，高檔住宅就成為了保值的最佳選擇，而這種心態也促使了高檔住宅的需求率先緩慢回升。
沒有地產商不盼望着9月的市場能夠出現全局性的轉機，畢竟搭上全年中的最後一個銷售旺季對於他們而言十分重要。