鄒毅:
曾任職於上海申銀萬國證券研究所行業研究部,主要負責經濟分析、證券分析及行業研究工作。2005年5月加盟五合國際集團,任上海五合智庫投資顧問公司總經理。
劉力:
英國愛丁堡大學博士,清華大學EMBA班客座教授,北京大學EMBA班客座教授。五合國際主設計師。2005年1月,獲得國際建築師沙龍頒發的"亞洲建築推動獎"。
人民幣匯改問題終於見了分曉,央行出其不意的舉措令市場為之興奮。2%的升值幅度,有管理的浮動匯率制度,掛鉤一籃子貨幣的政策,千分之三的日內交易限制,諸多政策細則均表明決策層的深思熟慮。人民幣已經開始以一種強勢貨幣的姿態出現在國際金融、經濟循環體系中。
在此,有一個簡單的邏輯需要釐清,金融政策的變動起自經濟基本面,同時也反作用於經濟基本面。房地產業,這個經濟增長的發動機,在匯率變動的背景下,前景會如何?
匯率變動直接影響的是產業中的資金。新的匯率制度下,人民幣的升值對於所有人來說意味着本幣計價的資產更值錢了。同時,從國際經濟體系的角度看,中國大陸的人更富有了,購買力更強了。
那麼問題落實到當前的房價上,是不是因為當前中國大陸的房子更值錢了,價格就會更高呢?當前的房地產價格乃至整個房地產業會不會因為人民幣升值而會走向良性循環呢?我們認為,問題沒那麼簡單。
總體來看,匯率變動對房地產業的影響,主要體現在三個方面,在此可歸納成熱錢的預期效應、物業現金收益的長期影響以及下游產業波及效應等。
短期內市場預期推動國際資本流入
市場上對人民幣升值的預期已經不是短期的事情。這在從國際期貨交易市場上,一年期無本金交割遠期外匯交易(NDF)的貼水情況可以看出。
2005年5月31日,一年期不可交割遠期貼水為4420點,也就是說,在該時點,國際市場預期一年後美元兌人民幣匯價為1:7.83。
從海外的經驗看,固定匯率類型的國家或地區一旦出現第一次升值,往往引發大量的投機性需求,加速房地產價格的上升。日本、新加坡、韓國等國家和地區在貨幣升值前後,房地產價格都出現了大幅度的上升。國際熱錢,近幾年一直不斷從中國內地房地產市場上尋找套利機會,雖然說參與投機的熱錢的多少很難確定,各家機構都有不同的算法,但把它看作是一股中國內地房地產市場上的重要資金力量,卻是一個不爭的事實。
然而,考慮到交易成本,當前2%的升值,並不足以使國際熱錢從中國內地房地產市場上獲利了結,退出市場。相反,當前的升值幅度,只是啓動了人民幣可以浮動的機制,海外投機資金對人民幣進一步升值的預期仍然存在,這對於國際熱錢繼續投資中國內地外匯和房地產市場,是一個預期的強化。我們認為,這個初始調整升2%的匯率變動,在短期內並不能有效驅走國際熱錢對房地產投資的意願,相反,會有一些熱錢進一步進入國內市場,以希望通過人民幣匯率的進一步升值來獲得收益。
在此我們可以比較即期和遠期的人民幣升值所帶來的熱錢獲利情況,比較的前提是國際熱錢在境內所購物業升值10%。從比較中可以看到,國際熱錢在即期和遠期的綜合收益率相差較大。所以,我們有理由認為國際熱錢對利潤的追逐將導致其不會立刻撤出境內市場。
因此,短期來看,對於參與房地產市場投資的熱錢來說,仍然以觀望心態來觀察人民幣匯率的進一步變動趨勢。
現在看來,房地產市場價格並不會因為熱錢的大舉撤退而出現價格大幅下跌的情況。而未來2~3個月的匯率波動情況是我們需要進一步觀察的重點。
商務成本將增加抑制外商投資
人民幣升值導致各類人民幣計算的成本和費用的增加,對於當前中國大陸以便宜的人民幣計價的投資環境將產生一定的負面影響。簡而言之,中國大陸的實際工資價格、房屋租金、土地價格、廠房以及各類辦公費用價格,在升值後換算成美元或其他幣種後,費用比升值前都將增長。這樣,我們認為從中、長期來看,會影響中國內地政策環境對外商直接投資(FDI)的吸引力。
通過我們的研究發現,外商直接投資對上海等幾個大城市高檔寫字樓租售價格的影響較為直接。因為,大型跨國企業的進駐,將附帶眾多配套專業服務機構進駐國內大城市。而這些眾多的服務機構,往往都是高檔寫字樓租售需求的主力軍。
這樣,在人民幣升值後,從中長期來看,高檔寫字樓的需求將會受到負面影響,寫字樓的租售價格都將有所下跌,這對當前國內開發商及投資機構紛紛投資寫字樓市場的市場現狀,是一個應該引起重視的風險。
下游產業價格下降提升利潤空間
從房地產項目的建設成本考慮,建材、水泥、鋼鐵等大宗原材料價格走勢對於房地產的成本影響比較大。建材和水泥作為一種地域性很強的物料品種,其定價受人民幣升值的影響不大。而鋼鐵,這個參與全球定價體系的重要建築產品,在人民幣升值後,產品價格將進一步下降。因此,鋼鐵等國際定價的建材成本的下降,會從一定程度上降低房地產開發的成本,減弱房價上漲的成本驅動。
但考慮到房地產在當前階段承擔了一定投資品的職能,我們認為這種成本下跌的趨勢不能抵禦投資需求的增長,雖然房價有下跌的空間,但從市場供需上看,這種空間不會立刻轉化為下跌的動力,因此,價格的相對穩定和市場的觀望姿態將是短期內的市場格局。
房地產市場將更為敏感
我們認為此次人民幣匯率的上浮和人民幣匯率機制的調整是政府從整個國內經濟和國際環境綜合考慮的結果。短期內,會抑制海外個人在中國內地置業的計劃,但是會吸引更多的投資者關注。但是考慮到政府對控制房地產泡沫的堅定決心,政府會嚴格監控匯率波動後國際熱錢的動向。房地產市場,這個重要的資金參與市場,在未來的半年內,將變得更為敏感。進一步關注未來政策和產業面的變化,將未來的投融資決策的制訂進一步考慮市場的宏觀面的變化,這將是未來市場各方不得不着重關注的問題和研究的方向。
總體來看,人民幣升值從房地產投資的角度看,在投資熱錢的廣泛參與下,資金供給仍將相對充裕,從而房地產價格在短期內不會受到負面影響。但從中長期看,資金的成本考慮使得市場的熱錢遲早會考慮獲利了結,這將是一個未來不得不着重面對的問題。