無論是房地產經紀人還是中介企業，失信出局，違規者亡，這是最基本的遊戲規則。

　　上海西區一家“菖菖”房產中介最近搖身一變，成了“菖菖足浴”，老闆還是原來那個老闆，品牌也還是原來那個品牌，只是經營的業務大相逕庭了。

　　有關統計資料顯示，上海房產中介機構總數已由高峯時的1.2萬家降至目前的9800家左右，僅近兩個月註銷的中介企業就有1000多家。

　　看來，在宏觀調控的大背景下，申城房產中介企業大做“減法”已是不爭的事實。

　　誰忙着開開關關

　　房產中介公司常常被人稱為“開關”公司———市場好的時候，幾張桌子一部電話便能兜攬生意；市場不好的時候，可以迅速關門大吉，消失得無影無蹤。

　　這幾年上海湧現了諸如上房、智恆等一批品牌連鎖中介企業，境外知名的“中原”、“太平洋”等也紛紛駐紮申城，打下了不小的江山，但中介公司的整體形象似乎還是不夠好。

　　有人曾經算過這樣一筆賬：如果把前兩年上海每年2000多萬平方米的二手房交易面積分攤到全市上萬家中介公司，那麼平均每家中介每月交易量只有200平方米左右。如果這上萬家中介公司都按照規定，靠各向上下家收取不超過1%的佣金過活，顯然是怎麼也維持不了生計的。因此，賺取差價等違規手段其實也就是大量小公司的生存之道。

　　今年以來一系列宏觀調控措施出臺後，上海房地產市場觀望氣氛濃厚，尤其是6月份以來，新房和二手房交易量都有了較為明顯的下降。對於數量龐大的中介公司而言，以前隱藏在一片繁榮景象背後的生存危機開始逐步顯現，進而集中爆發。

　　據觀察，今年以來市場上選擇“關門大吉”的中介門店，主要有三類。

　　最先挺不住的是一批“夫妻老婆店”。這些企業規模小、人員少，以前大多是“守株待兔”，一個月只要做成一兩筆買賣就吃喝不愁了。如今與其守着店面吃“白板”，還不如先關門再說。不少關門的門店其實也沒有真正註銷企業，只是在等待，一旦市場熱起來，又會迅速折回，繼續吆喝。

　　一些加盟店也萌生退意。前兩年，不少中介公司通過吸收加盟的方式，實現迅速擴張。加盟店往往租金成本很高，加上廣告等費用，每月成本估計在2萬元以上。在市場持續觀望態勢下，加盟店主自覺資金風險日益加大，於是希望通過合併或收購等方式，找到新的出路。

　　與此同時，品牌連鎖中介也在不停地調整門店數量，優化網絡佈局。上房置換等本土中介公司相繼關閉了數十家門店，中原地產等境外公司也暫停了原先的擴張計劃，關掉一些市口不好的門店，新開一些有發展潛力的門店，但門店總數基本沒有增加。

　　誰動了中介奶酪

　　正當大批中介公司身處悽風苦雨之境時，由上海房地產交易中心推出的“網上二手房”平臺加快了服務項目完善的步伐：5月23日起開通熱線電話，網上經紀人免費上門服務；公佈菜單式收費標準，上門服務的經紀人身份網上可查……這一系列新舉措在業界引起強烈震動。

　　有人認為，“網上二手房”分食了中介企業的市場蛋糕。如果今後越來越多的市民通過“網上二手房”便能完成從上網掛牌到產權、資金交割的所有手續，那麼更多的中介公司將面臨絕境；

　　也有人認為，“網上二手房”將改變以往的中介經營模式，促使房地產經紀人在中介活動中承擔起應有的責任，促進中介機構從傳統中介商向專業諮詢顧問的角色轉變。

　　暫且不論孰是孰非，有一點至少不能否認：上海中介市場的確存在種種弊端。

　　像層出不窮的市場“失信”行為：與上下家分別簽訂合同賺取差價；找熟人串通“唱雙簧”促成交易；明明上家的房產是使用權房，卻故意隱瞞……種種不誠信行為使購房者屢受其害；又如經紀人和企業脫鉤：按規定，每家房產中介需要有一定數量的註冊房地產經紀人，但現在不少中介公司並沒有規定人數的註冊經紀人，而是通過租用經紀人的證件矇混過關，經紀人的專業形象及信譽得不到很好體現；還有市場監管不到位：目前對於中介企業的監管，還存在房地、工商等部門多頭管理的現象，由於缺乏一套完善的、責權明晰的監管體系，中介公司及從業人員的違規操作、失信行為也得不到有效的遏制。

　　諸如此類的問題如果不解決，企業抵抗風險的能力必然相當脆弱。

　　今年初開始運作的“網上二手房”，公開經紀人的證書編號和所在機構名稱，接受市民監督，如果發現確有違規行為，將取消其網上經紀人資格。這是構築房地產經紀人個人信用體系的一項重要舉措。可以期待，隨着整個房地產市場遊戲規則的不斷健全，類似於這樣的信用體系建設勢在必行，而且步伐會越來越快。

　　因此，無論是宏觀調控還是“網上二手房”，都不過是一帖催化劑，一帖促使房產中介行業加速整合以適應市場經濟規範發展要求的“催化劑”。

　　誰能練就雙慧眼

　　市場經濟中，眼光決定未來。一批領軍企業負責人對市場走勢的判定，或許對那些還在為“生存還是死亡”這個問題所困擾的企業有所幫助。

　　房產經紀人佔據主導。上房置換是申城房產中介市場的一塊金字招牌。上房置換副總經理陳建民認為，即便是有過不錯業績的企業，也不僅要記住昨天，做好今天，更要看清明天，及時調整企業經營格局，順應未來市場發展。今後中介人員坐在門店像售貨員那樣“賣房子”、“賣客戶”的日子將一去不復返。就像律師、會計師那樣，房地產經紀人在房產中介活動中的作用將不斷增強，由房地產經紀人為客戶“找房子”、“找買(賣)家”，提供專業服務將成為住宅消費領域的主要消費模式。作為中介企業，必須為這樣一種變化做好準備。

　　品牌中介進一步擴大市場份額。中原地產上海公司總經理譚百強認為，在當前市場觀望氣氛下，由於成交量減少，規模越大的企業可能虧得越多。但從長遠來看，品牌企業的市場佔有率還將不斷上升。以香港為例，全港數千家房產中介中，中原、美聯等四大中介商的門店總數在700家左右，交易量佔總量的60%。隨着房地產市場逐漸趨於理性，上海房產中介市場必然會有一批小企業退出市場，對於企業經營者來說，應當調整好心態，冷靜面對未來的市場競爭。

　　市場細分將更為明顯。目前大多數中介公司把二手房銷售作為主營業務，在一座獨木橋上擠得頭破血流。有專家指出，其實房產中介可以拓展的業務還有很多。例如，上海正在大力倡導“租售並舉”，發展租賃市場，目前針對租賃市場的中介服務品種還比較單一，有待進一步創新。事實上，從房地產開發前端的房地產諮詢到後端的物業管理，值得中介公司開墾的潛力資源，還有很多很多。