據《北京青年報》報道，11月8日，寒流掠過北京，天降大雨。9日晚，10多名客戶帶着鋪蓋睡在了經濟適用房三環新城售樓處門口。開發商考慮到天氣越來越冷，緊急決定下午2點開始放號，利用羣發短信通知了已經登記的客戶。對於經濟適用房的態度，已經成為了一個涉及人道主義的問題。
儘管建設部、國家發展和改革委員會、國土資源部和中國人民銀行近日聯合下發《經濟適用住房管理辦法》已於2004年5月13日起正式施行。在當時，眾多人士也樂觀地認為《辦法》的出臺能遏制自我國的經濟適用住房產生以來所出現的高房價、大戶型、高收入階層也投機購買的突出現象，讓變了味的經濟適用房迴歸它的本來面目。
但在實際建設中，經濟適用房只佔住宅建設中的很小一部分，遠遠滿足不了中低收入人羣的購房要求，這部分人甚至還買不到經濟適用房，而且在建設標準、地點、價格、出售對象等很多方面都存在一些問題。這樣一來，建設部明文要求的各地住宅建設70%應建經濟適用房，銷售給中低收入家庭(北京規定為年收入6萬元以下家庭)成為一紙空文。對此，許多專家學者提出應該對經濟適用房進行再認識、再定位。
目前，部分城市已經開始針對上述漏洞制定出適合當地的實施細則，比如杭州市房改辦擬訂的《杭州市市區經濟適用住房銷售管理實施細則》已經杭州市政府同意。新的政策在申請條件、建築面積核定、上市交易等方面有了不少更明確的規定。未來的這些變化，將決定經濟適用房是否經濟。
把經濟適用房打回原形
自從1998年國家把經濟適用房作為一項政策推出以後，在短短的幾年間，經濟適用房就因為其所表現出來的面積過大、購買者錯位和價格失控等這些“既不經濟，也不適用”的問題而飽受社會的批評。因而，如何使經濟適用房“名實相符”，完全發揮紓解城鎮中低收入家庭住房困難的作用，就一直是政府努力解決的問題。新辦法能否對此有比較大的促進作用，能否規範目前比較混亂的經濟適用房市場？現在雖然還不敢妄下判斷。但有一點可以肯定，經濟適用房將告別政策與實踐出現背離造成的“尷尬”處境。
經濟適用房雖是社會保障體系的組成部分，但6年前國家決定全面推進經濟適用房建設，並不全是為了解決城鎮中低收入家庭的住房需求，另一個原因是擴大內需，拉動經濟增長的需要。經濟適用房成了國家要發展的住房供應體系的主體。這也就是說，國家有關政策的初衷並沒有僅僅侷限於社會保障體系的範疇內。
正是這種政策定位上的模糊，使得經濟適用房很難與商品房劃地為限。作為政策性住房，經濟適用房本應有一個數量的限制，不宜全面鋪開，但一來因為中國的人口結構還不是橄欖形，中低收入家庭佔了人口的70%；二來國家把它作為經濟增長的一個主要手段，因此，在實際建設中，經濟適用房就註定了要在政策房與商品房之間搖擺。
在定位不準確的前提下，政府對經濟適用房的管理也不夠規範。經濟適用房政策的核心是解決約70%城鎮中低收入居民的住房問題，要讓這一政策落實，必須對經濟適用房的消費建立一整套規範的管理機制。但實際上，目前有的地方管理不夠規範，監控力度也不夠，致使有集團購買經濟適用房，有高收入者購買多套經濟適用房用於投資等背離政策初衷的事情大量出現。
另一方面，經濟適用房由於土地屬於行政劃撥，相關費用減半徵收，價格應由物價部門核定。然而，在實際管理中，開發商虛列成本、抬高價格的行為比較普遍，大大超越了城鎮中低收入家庭的實際承受能力，從而，使得這些居民只能望房興嘆。
此外，土地的行政劃撥也使一些地方盲目擴大經濟適用房用地規劃，衝擊土地市場供求平衡關係；或者非法改變土地用途，造成土地資產大量流失。
俗話說，從哪裏來到哪裏去，經濟適用房的去處是“打回原形”，即把經濟適用房納入社會保障體系進行考慮，按照讓20%的人進入住房保障體系的原則，來安排有關政策，而不是讓它承擔拉動經濟增長的任務。這也就是說，經濟適用房應着重解決居住問題，同時兼顧生活品質問題，不能本末倒置。從這一政策要求出發，對經濟適用房的總規模、與商品房的比例、建築質量追求都應加強調控。與此同時，創新住房保障思路。改變過去重“補磚頭”的觀念，探索“補磚頭”和“補人頭”相結合的新途徑。
低收入者的利好因素
建設經濟適用房的初衷是為了解決中低收入者的住房問題。然而，從立項、開發、建設、銷售到消費各個環節，經濟適用房並沒能地滿足真正的低收入者。我們經常能看到奔馳寶馬等高檔轎車長期停放在經濟適用房的小區裏，這明顯和國家規定的經濟適用房享用者的收入水平不符。中國房地產協會副會長顧雲昌對記者說：“過去對經濟適用房的購買對象和控制面積都沒有詳細規定，這就造成了很多地方經濟適用房建築面積過大，購買者也不完全是中低收入者，這也造成了房地產市場上的不公平。”
譬如，由於沒有確立中低收入者的界定標準，更沒有確立該由誰來確定、如何認定等，政策只規定了價格構成標準，沒有明確建造標準，比如，什麼是符合中低收入家庭的實際需要戶型？每套住宅建造多少平方米？其結果是開發商從自身利益出發，絕對不會主動替政府把關，而是誰有能力買，就賣給誰，什麼樣的戶型好就建設什麼樣的房子。而且，因為經濟適用房，政府給予了免交土地出讓金等優惠政策，其價格大大低於商品房，這樣，理所當然地要大量擠佔商品房市場。
這種情況下，《經濟適用住房管理辦法》的出臺應該說是一件大好事。這個管理辦法嚴格界定了經濟適用房是具有保障性質的政策性商品房，嚴禁把經濟適用房項目變成商品房項目，規定對經濟適用房的戶型標準、供應對象和銷售價格進行嚴格的限制。比如面積要求嚴格控制在中小套型，大的控制在80平方米左右等等。對此，西安交通大學房地產研究所所長楊東朗認為，《辦法》的出臺不僅對戶型、面積、收入、購買程序做了規定，對開發商利潤的限定則能從房價的角度讓老百姓住上真正經濟實惠的房子。3%的利潤限定應該說真正體現了政府對百姓的關懷。
新規定中對消費者的利好因素，中國社會科學院經濟研究所研究員汪利娜也比較認可：原來只是從收入上來對購房者作出限定，現在還從供給上進行了限定。當然，最終能對消費者產生什麼直接的影響，現在還不好說。在操作上也不是沒有漏洞可鑽，根據最新的經濟適用房上市政策，辦理產權證未滿五年的經濟適用房上市交易，其交易價格不得高於原價，所以該價格限制很有可能會導致合同外的交易行為，也就是俗稱的“黑白合同”。
另外，購買經濟適用住房5年之內不得出售，確需出售的，價格不得高於購買時的單價。如此一來，可能會出現這樣的情況：一些投資者購買經濟適用房後，不滿5年出售時，與買方商定好成交價，然而雙方的交易合同上卻寫的是原來購買時的價格，這樣，新規定對經濟適用房投資者設置的壁壘就有可能被繞過。
應該看到，實施新規的初衷是好的，可究竟能實行到什麼程度？效果怎樣？還涉及到各級政府的經營管理水平，以及各個地方的具體情況。北京鏈家寶業房地產經紀有限公司總經理左暉說：“經濟適用房究竟能不能保障中低收入者的利益，應看它的限定。第一，規定年收入6萬元以下的人才能購買，6萬元以下到底算不算中低收入？第二，6萬元以下的人是否就能買得起經濟適用房？現在買一套經濟適用房的價錢是在32萬元左右，這對於中低收入者來說未必就是一個小數目。第三，年收入6萬元以上的，是不是就能買得起商品房？這些都是需要考慮的問題。”
所以，《經濟適用住房管理辦法》只是從宏觀的角度對管理經濟適用房作出了規定，各地還應根據這一《辦法》制定出具體的實施細則方能切實有效地發揮該辦法的作用。西安建築科技大學投資與房地產經濟研究所所長劉曉君說：“尤其是對審批程序要制定出詳細的規則，以保證無房戶和住房困難者能住上經濟適用房，真正把高收入者拒之門外。”
戶型面積的社會保障原旨
《經濟適用住房管理辦法》規定要將戶型面積“嚴格控制在中小套型”的目的，主要是為了防止經濟適用住房戶型過大，體現經濟適用住房的保障功能。
開發商也挺難。雖說經濟適用住房具有保障性質，但它畢竟是商品房。企業要盈利，自然是市場需要什麼樣的房子，就設計建設什麼樣的房子。據說北京購買經濟適用住房的居民喜歡三居室，所以回龍觀經濟適用住房就建成以三居室為主，甚至前幾期還有不少面積達200多平方米的複式住房，好像銷售都不錯。
但是，且慢，即使是經濟適用住房，也並不是只有大房子才好賣。由北京住總房地產開發有限責任公司開發的“翠城”也是一個規模龐大的經濟適用住房小區。這個總規劃面積約200萬平方米的居住區，最近推出了1300多套經濟適用住房，面積在90平方米以下的中小戶型占房源總數的90%，基本符合《經濟適用住房管理辦法》關於嚴格控制在中小套型的規定。位於北京東南四環、售價每平方米3180元的“翠城”，銷售十分紅火，雖然現在預約登記的房子要等到2007年才能入住，但許多人還是願意花幾天時間來排隊拿號。
倘若設計到位，即使面積不大，經濟適用住房也可以做到“經濟”而“適用”並且舒服。日本住房的三居室一般控制在82.5-91平方米，二居室控制在66.5-75平方米，但其功能之全、性能之好，是我國絕大多數住宅所達不到的。因此，我們建設經濟適用住房，應該在設計的舒適性和產業化等方面下工夫，而不應片面追求面積之大。
回龍觀經濟適用住房的大房子，即那些面積達200多平方米的複式住房，曾經是引致不少人詬病經濟適用住房的重要證據，有人甚至稱其為有錢人才住得起的“豪宅”。作為一種具有保障性質的政策性商品房，經濟適用住房片面追求“大”是不合適的。正如開發商所透露的，回龍觀經濟適用住房每期推出幾千套住房，排隊等候的卻有幾萬人。如果能將戶型面積略作調整，單位面積減少，套數增加，豈不是可以滿足更多人對於經濟適用住房的需求？
事實上，有不少城市的經濟適用住房就很“小”。南京近期建設的經濟適用住房主要分為三種套型：60、70、90平方米(建築面積)，杭州規定的經濟適用住房主體套型為60-70平方米。成都市經濟適用住房控制在面積90平方米以下，最低價格為每平方米980元。陝西省計劃今年將投資65億元建設530萬平方米的經濟適用住房，並將戶型面積控制在70平方米左右。
將戶型嚴格控制在中小套型，以滿足更多人的住房需求，只是經濟適用住房所攜帶的社會責任之一。
雖然仍有論者提出要限制甚至取消經濟適用住房的開發建設，但國務院18號文件明確提出，要加強經濟適用住房的建設和管理。經濟適用住房在相當一段時期仍將起着其他商品房無可替代的重要作用。經濟適用住房適應了中低收入家庭購房需求，促進了居民住房消費，緩解了城市舊城改造和房屋拆遷的矛盾。1998-2003年，我國經濟適用住房累計竣工面積4.77億平方米，解決了600多萬戶中低收入家庭的住房問題，居民購、建經濟適用住房(含集資、合作建房)累計支出金額超過5000億元。
經濟適用住房的另一個重要作用是，優化了房地產市場供應結構，平抑了商品房價格的不合理上漲。目前，國家正對包括房地產業在內的幾大行業實施宏觀調控，而商品房市場供應結構不合理等問題，正是引發國家對房地產業進行宏觀調控的重要因素。建設部總經濟師兼住宅與房地產業司司長謝家瑾最近在南京召開的一次會議上說，商品房供應結構不合理，是導致當前全國房價不合理上漲的主要原因之一。在此情況下，繼續支持和完善經濟適用住房、普通商品房的建設，將有助於國家宏觀調控目標的實現。正因如此，國務院在決定將房地產開發項目資本金比例從原來的20%提高至35%及以上時，不要求經濟適用住房開發項目的資本金比例相應提高。