由於我國到現在為止仍然沒有出臺產業基金法，因此也就沒有房地產基金的市場可以談，但國內現在所發行的房地產信託是一種準基金的前身。

　　在資本市場中的資金往往有對風險高低、回報率多少和投資方式與期限長短都有不同要求。對於房地產來說，比較普遍的是以房地產基金的方式投資在房地產市場。而這些不同的房地產基金是希望藉着投資在房地產企業或項目的不同週期而產生不同的回報與風險以達到其盈利的目的。

　　由於我國到現在為止仍然沒有出臺產業基金法，因此也就沒有房地產基金的市場可以談，但國內現在所發行的房地產信託是一種準基金的前身。

　　一般來講，國外房地產基金可以分為私募和上市。上市的房地產基金可以在市場上隨時買進賣出，沒有期限。而私募的房地產基金一般來講都是年期比較長，平均在8年左右。在基金期限到的時候就要把基金手上的所有的資產變現，把收益全部派發給投資者，基金解散。無論是公募還是私募，國外的房地產基金成立的目的都是比較明確，投資政策與投資的對象都會有清楚的界定，而且範圍很窄。比如說有些基金只投資在酒店或者是高檔的辦公樓或者是隻會選擇某種類型的購物商場作為投資組合。從投資類型來講，他們一般會分成為：

　　1.投資在開發項目或者是開發企業——追求開發週期所帶來的高風險高回報，其中包括了土地一級開發和項目開發。

　　2.投資在經營性的項目或者是投資／控股公司——追求相對穩定回報的租金收入。

　　3.投資在房地產項目的抵押貸款資產——追求固定的利息收入。

　　4.投資在不良的房地產資產——追求把不良資產處置、包裝轉售或打包證券化的收益。

　　從投資的方式來說，以第1、2種投資在開發項目和經營性項目時，基金會採取直接投資的方式，直接投在企業或者項目上。但在股權比例方面，一般來講，基金都會很依賴開發項目原來的經營者來操盤，因此基金一般只佔少數股權。而經營性項目的股權結構就比較有彈性。新加坡和香港正在發展的房地產信託基金就是屬於投資在經營性的房地產基金。我也正在國內尋求一些有良好租金回報的商業地產，安排到新加坡利用房地產信託基金法來上市融資。

　　從國內的情況來看，現在國外的房地產基金進入的方式主要以經營性項目和不良資產為主。後者是因為有政府的政策和資產管理公司的推動，其中參與者有摩根史丹利的房地產基金。而經營性的項目的風險對外國基金來講，相對於開發項目還是比較明顯和容易控制，其中如法國的Rodamco與香港置地共同投資在已建成的北京的香江花園是其中一個例子。而第1種直接投資到開發項目的國外房地產基金也有荷蘭集團，他們在本地市場的參與程度就很深，甚至於自己直接投資和操盤一些房地產項目，例如上海的網球國際俱樂部和住宅以及北京的太平洋城等。這些基金普遍認為北京、上海是比較值得作長線直接投資，但對於項目的性質和整個經營操盤的方案選擇會很謹慎包括合作伙伴在內。

　　最後關於第3種外國基金以房地債權投資方式來投到中國的房地產貸款方面，現在在國內還沒有先例。這可能是由於國內的按揭市場還有一些法律障礙例如處置抵押物的問題還沒有成熟。同時按揭證券化市場也沒有開始，做成了收購了房地產貸款資產的基金出路有很大的侷限。以這種方式進入中國房地產市場相信還要好幾年的時間。(作者為全國工商聯住宅產業商會副會長、香港分會主席惠澤中國控股有限公司主席兼行政總裁高廣垣)