6月26日，在人民網房產城建頻道上看到一篇文章——《泡沫晃眼價格混亂揭開地產業“皇帝的新衣”》(以下簡稱金文)。《中國經營報》發表該文章時，還專門加了一個“編者按”說，當前，在有關房地產“泡沫”和住房價格問題的討論中充滿了概念混亂，一些對策建議也不得要領。作為一個深具社會責任感的經濟學者，中國社會科學院工業經濟研究所副所長、博士生導師、中國經營報社社長金碚先生撰寫的這篇報告，以嚴謹的經濟學語言澄清了“關於住房供求和價格方面的幾個問題”，從經濟學的角度深刻地剖析了中國的房地產市場，從而提出最準確的政策建議。
現在，房地產調控正處於敏感時期，下一步宏觀調控的走向如何，正是目前社會各界普遍關注的焦點問題，也是房地產業內外專家學者爭論的熱點問題。按《中國經營報》的說法，既然金碚先生提出的是“最準確的政策建議”，那麼下一步房地產調控就只能按照金碚先生所指的方向走，才是最正確的了。遇見這樣的文章，自然誰都不敢等閒視之的。然而，我仔細拜讀了全文之後，卻被金文有關“租房自住才是純粹的消費行為，而購房則是儲蓄——投資行為”等諸如此類的判斷，真正地搞糊塗了。糊塗之餘，忍不住想道，金文從“購房等於儲蓄投資，租房才是消費”等諸如此類的判斷出發，其對當前我國房地產市場的理解和判斷，真的可以起到一錘定音的作用嗎？其所提出的政策建議真的是“最準確的政策建議”嗎？
為什麼房價只能漲不能跌！？
金文在最終提出政策建議前，雖然繞了好大一個圈子，談了“關於住房供求和價格方面”的好幾個問題，但全文的核心思想其實並不複雜，那就是——
從市場經濟的性質來說，只有租房自住才是純粹的消費行為，而購房則是儲蓄——投資行為。無論是否有消費需求，只有具有儲蓄——投資動機的家庭才購房，關注房價；而以消費動機為主的家庭主要的行為表現是租房，更關切的應是租金價格。
政府解決中低收入家庭居住(消費)問題時，決不能把房價問題與解決中低收入家庭居住問題混淆起來。
政府解決中低收入家庭居住(消費)問題，最佳的方式是以租賃解決的方式，調控的對象應是住房租賃價格。而對於房價，由於購房是儲蓄——投資行為，政府調控的責任，應該是支持實現房產的保值升值。而對於短期投機的“炒房”者，要規範其行為，防止其擾亂市場，損害一般家庭的住房消費、儲蓄和投資利益。
我們只要稍微仔細地分析一下，就會明白無誤地知道，金文所提出的最準確的政策建議，其最核心結論是——房地產宏觀調控，房價只能漲不能跌！在房價只漲不跌的情況下，中低收入家庭解決住房問題的出路是“租”！
將簡單問題複雜化，意欲何為？
在房地產市場上，大家都知道，購房者通常可以分為兩種，一種是購房自住的消費者，另一種則是購房謀利的投資者(投資者)。
經濟學上深入淺出地解決經濟問題行之有效的方法之一，是將複雜問題簡單化。但是，現在，金文卻反其道而行之，在“消費”和“投資”這兩者之間，硬塞進了一個“儲蓄”。
金文說，從市場經濟的性質來說，只有租房自住才是純粹的消費行為，而購房則是儲蓄——投資行為。金文舉例說，購買一套100萬元的住房，如果這套住房的年租金是5萬元，那麼，在這100萬元的房款中5%(5萬元)是消費支出，95%(95萬元)是為了將來的消費而進行的儲蓄——投資。如果買房只是為了現在和將來自己居住，這95%的房款就是純粹的儲蓄行為；而如果期望未來房屋漲價或出租而獲益，就是將儲蓄轉化為投資行為，預期投資收益就是未來的房屋租金和級差地租或者其資產增值形態。
“儲蓄”的準確定義到底是什麼？雖然金文沒說，但是我們知道，按照金文對於“消費”和“儲蓄”的理解，金文所舉的例子中，那100萬元的住房購房款，是可以分解成無數個“消費”和“儲蓄——投資”的組合。
不是嗎？“消費支出”既然可以界定為這套住房的年租金。那麼，“消費支出”難道就不可以界定為是這套住房的月租金，周租金，日租金等等？而“儲蓄——投資”，則相應為“房款”減去“消費支出”的剩餘？
金文將簡單問題複雜化，到底意欲何為？難道金文引入了一個“儲蓄”的概念，就真的能抹殺“消費者”和“投資者”的本質區別了？就能夠將所有的“購房者”都歸類入“投資者”的行列？
購房等於儲蓄——投資租房才是消費？
金文沒有給“儲蓄”作出嚴格的定義。而實際上，經濟學各流派理論，雖然對“儲蓄”有着不同的說法，但是大家都認同——儲蓄是指收入中沒有被消費的部分，即儲蓄等於收入減消費。用公式來表示，那就是：儲蓄＝可支配收入-消費。當然，上面這個公式也可以變形為：消費＝可支配收入-儲蓄。
投資的本質是借貸，借貸的資金來源於儲蓄。在宏觀經濟學來說，從社會全體看來，“投資”與“儲蓄”，這二者只是同一事物之兩面。有些經濟學流派甚至認為，“投資”與“儲蓄”這二者必然相等。這就是在宏觀經濟學裏，儲蓄和投資常常被交替使用的由來。
但是，宏觀經濟學的說法，有時並不適用於微觀經濟學。在微觀經濟學來說，“儲蓄——投資”在大多數情況下，並不能交替使用。
對於個體來說，儲蓄是安全的持有資金——例如，將資金存放在銀行或是貨幣市場帳戶中。它的目標一般往往是滿足短期需要，例如，短期的消費或意外支出。它的特點是：你可以獲得固定的，但比較低的回報，但是很容易收回資金。而投資是用部分儲蓄資金去承擔風險——例如購買股票或債券。它的目標是實現長期回報。股票和債券與銀行儲蓄並不相同，一般來說，長期投資可獲得超過通貨膨脹率的回報，但是它們的價值也可能貶值。
由上可以知道，對於個體來說，實際上，儲蓄和投資它們有着很大的差異，一般來講，“儲蓄——投資”，這兩者並不適宜於交替使用。
房地產由於位置的不可移動性，從本質意義上來說，房地產市場是一個典型的內需市場。而內需一般可以分為兩部分：消費需求、投資需求。
從經濟學理論講——
消費是為了滿足日常生活所需，所購買、使用商品或接受服務的行為；如家庭用於食物、衣着、汽車、醫藥和住房等物品和勞務上的開支。而如果是為了營業或牟利等動機而購買的商品或服務，就不屬於消費服務的範圍。消費的決定性因素是：長期收入前景(長期收入前景也稱為永久性收入或生命週期收入，它指的是個人在好的和壞的經濟年景下平均得到的收入水平)和財富。
投資是指經濟主體以獲得未來貨幣增殖或收益為目的，預先墊付一定量的貨幣與實物，經營某項事業的經濟行為，或者簡單地說，投資就是指為了獲得可能的不確定的未來值而做出的確定的現值的犧牲。投資的決定性因素是：收益、成本、預期。
從消費和投資的概念，我們可以很清楚地知道，在房地產市場中，區分消費者和投資者，並不在於他是購房還是租房，而是看他購(租)房是出於何種目的。
在房地產市場中，租房自住毫無疑問是消費行為，而購房自住顯然也是一種消費行為，要說兩者的差別，無非一個是短期的消費行為，而一個是長期的消費行為。而一旦當租房轉租，或購房轉賣或出租，以圖獲利時，則租房和購房行為的消費行為，也就轉化成投資行為。
另外需要特別指出的是，貸款購房也得分兩種，是出於謀利的目的，還是出於自住的目的。如果是自住的，那也是純粹的消費行為，只不過，這種消費行為是建立於長期收入前景基礎之上的，是一種花未來的錢滿足今天和今後長期消費的行為。
“最準確政策建議”的危害性
金文從“購房等於儲蓄——投資，租房才是消費”這樣的錯誤判斷出發，首先得出這樣的結論——“無論是否有消費需求，只有具有儲蓄——投資動機的家庭才購房，關注房價；而以消費動機為主的家庭主要的行為表現是租房，更關切的應是租金價格”，並最終提出了所謂的“最準確的政策建議”——
對於交易市場來說，由於購房是家庭住房儲蓄——投資行為，政府有責任支持實現家庭私有財產的保值增值，換言之，房價只能漲不能跌。對於租賃市場來說，由於租房是家庭住房消費行為，政府有責任保證低收入家庭有房可住，調控住房租賃價格，增加出租住房的供應量，包括直接提供廉租公房。
“居者有其屋”是中國老百姓千百年來的追求。雖然在這個問題上，如今也存在着爭論，如有專家學者說，租房也是“居者有其屋”，而有讀者則一針見血地反駁說，那當年佃戶租種地主的田地，也是“耕者有其田”了？
我們暫且撇開，“租房居住”到底是否算“居者有其屋”不說。我們假設，我們有購房消費動機的老百姓，全都心悅誠服地接受了金文的教導，不再關心房價，而只關心租金價格；我們也假設，政府聽從了金文“最準確的政策建議”，而採取了“最準確的政策建議”下的“最正確的調控行動”。結果會怎樣呢？
購房屬於家庭住房儲蓄——投資行為，政府有責任支持實現家庭私有財產的保值增值，投資者(投機者)一旦知道了這等“好事”，他們還不瘋狂地購房？銀行、基金一旦知道，購房屬於家庭住房儲蓄——投資行為，政府有責任支持實現家庭私有財產的保值增值，而且“房產是一般家庭最大的私有財產，也是惟一重要的可以保值升值的實物資產”，他們還不放心大膽地放貸？……
試想想看，在這種情況下，購房這種“儲蓄——投資”行為，還不熱反了天？房價還不躥上了天？
然而，世界上，又有哪一種商品的價格能做到只漲不跌？最終的結果，只能是漲得越是瘋狂，跌得越是慘重！
“最準確政策建議”的實質是吹大泡沫！
大家知道，在房地產市場中，投資需求僅僅屬於中間需求，它又形成新的生產能力，形成新的供給。如果僅僅只是投資需求的增加，產品並不真正進入最終消費，那麼，這種投資需求，我們可以稱其為“虛擬的需求”。而真正居住的消費需求，才是住房真實消費的最終需求。
根據經濟學均衡價格理論，房價是由房屋供應和房屋需求平衡的結果。由於房屋需求裏，有一塊是“虛擬的需求”，有一塊是“真實消費”的最終需求，所以這“均衡價格”，其實也可以相應地分解成兩塊——“虛擬價格”和“真實價格”。均衡價格＝虛擬價格＋真實價格，或變形為：虛擬價格＝均衡價格-真實價格。
這“虛擬價格”，其實就是人們通常所說的“房地產泡沫”。而這“真實價格”，其實就是人們通常所說的房地產價值，也即房租的影子價格——未來使用年期房租的貼現。這也就是國際上，為什麼經常使用“房價房租比”來衡量房地產市場是否存在泡沫的最根本原因。
對於某方面的消費，如購房，雖然往往與其消費傾向有一定關係；但是，其最終消費的決定性因素是收入和財富。而對於絕大多數祖上並沒有留下多大財富的普通百姓來說，其消費水平則完全受制於其收入水平(這並非如金文所告訴我們——“買房當然與收入水平有關，但與儲蓄傾向的關係更大”)。這也就是國際上，為什麼又經常使用“房價收入比”來衡量房地產市場是否存在泡沫的最根本原因。
我們之所以要將房地產交易市場，劃分成房屋買賣市場和房屋租賃市場，嚴格說來，這主要是從法律權屬的角度來考慮的，是根據房屋所有權是否轉移為標準來劃分的。而從經濟學角度來看，我們之所以也對房屋買賣市場和房屋租賃市場的劃分抱有濃厚的興趣，從某個角度來說，主要是我們可以從房屋買賣市場和房屋租賃市場中，看出房屋價格與房屋價值(即房租影子價格)的背離程度，從而知道房地產泡沫的豐富程度。
分析到此，細心的讀者已經不難得出結論，金文基於“購房等於儲蓄——投資，租房才是消費”這樣的錯誤認識，所提出的“最準確的政策建議”，實質是一個建議政府在房地產宏觀調控中吹大房地產泡沫的政策建議！