地產新政使商鋪投資市場更加趨於理性。記者從昨日在光大會展中心開幕的2005上海商業房地產展示交易會上獲悉，商鋪的價格、面積、投資客都出現了理性化的變化，本市市中心人民廣場商圈甚至出現了低於同一地區住宅房價的商鋪。
-鬧市旺鋪
商鋪與同地區住宅房價格比呈縮小趨勢
據市商業網點辦公室主任浦祖建介紹，多年前，本市商鋪價格一般是同一地區住宅房價格的1.5倍左右，近幾年由於商鋪投資熱不斷升溫，商鋪價格與同一地區住宅房的價格比拉大到2.5至6之間，而像南京西路、淮海中路等頂級商業街商鋪與同一地區住宅房的價格比則更大。由於一系列的房地產新政密集出臺，打擊了房地產投機行為，也使商鋪投資趨於理性，在商鋪投放量大於目前消費需求的地區，就出現了商鋪價格與同一地區住宅房的價格比縮小的趨勢。
位於廣西北路漢口路的“百米香榭”小面積產權商鋪，儘管地理位置非常優越，但是距離南京路步行街畢竟還有幾十米的距離，因此開發商和銷售代理商還是理性地開出了3.2萬元／平方米的均價。這個比近在咫尺的中福城三期3.3萬元／平方米均價還要低的價格吸引了前來展會眾多投資客的關注。記者發現，中福地產“百米香榭”展區的人氣是商鋪展人氣最足的展區之一。此外，位於浦東高檔居住區聯洋社區的雙層臨街商鋪，3萬至5萬元／平方米的價格只是同一地區住宅新盤價格的2倍左右。由於近期入市的商鋪較多，位於松江新城松江大學城旁的西班牙假日廣場購物中心的商鋪均價也不到同一地區住宅房的2倍。
浦祖健告訴記者，上海商業地產的開發已經趨於理性化，與前兩年火爆的現象相比，目前已經開始步入緩步發展的階段，並不像過去那麼“好賣”。從過去兩年的發展結果看，有些商鋪雖然賣得好，但是經營狀況並不十分良好，“死鋪”的現象已經出現，特別是受到目前宏觀調控的影響，有些商業地產開發商的開發資金問題就受到侷限。
-社區商業
規模和業態設置趨於理性
社區商業始終是近年來本市商業房地產開發的重點。商業設施的規模和商業業態的設置成了社區商業的兩大關鍵性問題。
在行置業投資諮詢有限公司高級諮詢顧問姜新國認為，由於“開門七件事”基本上都被大賣場包攬了，所以，社區商業應該以滿足社區居民的精神文化娛樂消費為主；社區商業主要以地域內和周邊居民為服務對象，服務人口一般在5萬人以下，服務半徑一般在兩公里以內，這一商業的屬性決定了它的總規模一般應控制在二三萬平方米左右。參加此屆商鋪展的“巴比倫生活”南方休閒廣場在展會期間舉行的發佈會提出了“社區商業地產2萬方黃金界”的概念，即社區商業的規模應該控制在2萬平方米，這一概念受到了與會專家的首肯。建築面積在2萬平方米的“巴比倫生活”南方休閒廣場集觀光、休閒、餐飲、文化娛樂和購物功能為一體，擁有供社區居民精神、文化、娛樂消費的休閒中心和特有的“空中步行街”可以讓社區居民享受到單純的購物場所享受不到的樂趣。
-投資投機分化
真正的商鋪投資者顯山露水
與以往商鋪展浙江客，特別是溫州客較多的狀況相比，今年的商鋪展上雖然人流沒有過去熙熙攘攘，但是，實實在在的商鋪投資者、使用者明顯增多。代理“百米香榭”銷售的同策房產諮詢有限公司的許藝珏告訴記者，從發展的眼光來看，短線投機必然為長線投資所取代，商鋪的持久升值潛力將成為商鋪投資中最值得關注的話題。今年的商鋪展商鋪的投機者幾乎不見蹤影，取而代之的是商鋪的投資者和使用者。我一上午接待了十多批人，都是這樣的客戶，他們問出的問題都非常具體，看得出都是打算自己經營或者長期投資的。現在已經到了還商鋪以本來面目的時候了。也看到許多來自便利店、折扣店、專賣店負責網點開發的朋友，他們都對記者表示，在商業集聚區商鋪偏緊的情況下，到商鋪展上找找機會應該是很值得的。記者在展會現場多處開發商接待處看到，絕大多數名片都是他們的。
-地產商
商業地產企業創立零售品牌
在本屆商鋪展上，除了出現了具有國際先進的設計理念的“巴比倫生活”商用地產品牌外，還出現了商業地產企業打造的商業零售品牌“生活家”。據上海希盟企業發展公司董事長方衛軍介紹，由於市場上還缺少一站式的家居生活購物中心，於是，希盟公司創立的“生活家”品牌借鑑了國外家居商業的先進理念，為消費大眾提供個性化、藝術化、多元化的國內外特色家居產品。“生活家”家居生活購物中心將於今年秋天在本市同時開出六家連鎖門店，其中一家選址長壽路、武寧路口的繽紛生活家居廣場。開業後，希盟公司將對商場進行統一經營、統一管理、統一推廣，形成持續統一的管理和客戶服務機制。“生活家”長壽店建築面積達13707平方米，共四層，聚集一線家居品牌、兒童家居天地、異域風情館、流行布藝，旨在打造一大時尚家居裝飾主題廣場。“生活家”家居生活購物中心目前正在全國多個城市進行布點，據方衛軍預見，幾年之後，這個全國性的家居軟裝飾品牌將成為我國家居軟裝飾品市場的一支生力軍。
切入江浙商鋪正當時
2005上海商業房地產展示交易會昨天在光大會展中心開展，中融集團、泰恆投資、希盟投資、同策房產、臺鼎實業……參展的全是近年來開發和上市的新項目，有商業街、辦公樓、家居連鎖、休閒廣場、工業園區等。記者發現，今年的商業房產展與往年最大的不同是外地項目唱主角，蓋過了上海本地的參展商和項目。專家表示，目前正是切入江浙商鋪的良機。
數量外地商鋪參展勁增
上海商展辦公司一位負責人透露，“在去年商業房產展上，唱主角的是上海蔘展商和本地商業房產項目，外地參展商和項目僅佔20%。然而，現在的事實是，不管我們接受與否，今年外地商鋪已經開始以咄咄逼人的態勢進入上海市場，並且受到上海投資者的追捧。”
記者發現，這種現象已經在本屆展會上漸成趨勢，處處所見皆是外地商鋪的影子。“外地參展商和項目佔參展項目總數的一半以上，完全蓋過了上海本地的參展商和項目。其中以長三角地區的項目最多，其他東南沿海地區的也不少，甚至還有來自武漢、長沙、廣州、成都等地項目。”該負責人透露，“今天一天下來，總成交額裏至少有七成流向了上海周邊的江浙商鋪開發商手裏。”
值得關注的是，滬寧沿線城市，特別是蘇州、無錫、常州、南京、海門的商鋪項目大舉入滬成了一面“旗幟”。記者發現，蘇州參展的大型商業地產項目就有4、5個，既有來自蘇州高新技術開發區的，集五星級大酒店、公寓、購物廣場為一體的大型商業地產，也有來自市中心的商鋪、產權式酒店等商業物業；再如無錫的站前街，由休閒酒吧、文化餐飲、時尚生活、國際品牌、運動影視、複合業態六大主題商鋪組成，長達1600米，被上海投資客圍個水泄不通。
時機切入江浙商鋪正當時
在展會現場，上海市商業網點管理辦公室主任浦祖健接受了記者的採訪。他表示，隨着上海周邊商鋪市場發展加速，對於上海投資者來說，現在的投資眼光應該放諸於整個長三角而不能侷限於單一的上海——那些因為交通日漸便利而和上海連成一體的滬寧沿線城市正成為下一片“炒鋪”熱土。“上海商業用房市場發展較早，現在正處於一個價位較高的穩定成熟期，可供選擇餘地並不多；相對長三角其他城市商業房產則處於發展早期，類型也可以用‘百花齊放’來形容，最適合‘好新鮮’的上海投資者。並且，由於目前價位較低，正是一個早期切入的良機。”
業內人士指出，上海周邊的長三角城市商鋪還具有另外一些優勢。首先，相比較上海商鋪越來越明顯的郊區化趨勢，它們大多處於繁華地段，未來前景樂觀；其次，在國家宏觀政策收緊後，長三角小開發商的資金鍊普遍比上海的大型開發商更為緊張，為了儘快套現，推鋪的優惠措施也多；再有，其他城市的地方政策也較寬鬆，對於投資者來說，長短線盈利都比較適宜。
葉松 樓麗娜