日前，中韓住宅城市合作會議在京舉行。建設部總經濟師、住宅與房地產業司司長謝家瑾率中方代表團與以韓國建設交通部住宅局徐鍾大局長為首的韓方代表團，就住宅與房地產市場的發展、住宅建設等方面進行了深入地交流與探討，取得了積極的成果。由於韓國的住宅與房地產市場的發展週期略微超前於我國房地產市場，其市場調控政策以及取得的相應成效對於我國當前的房地產市場的宏觀調控、穩定住房價格有着一定的借鑑意義。“他山之石，可以攻玉”，在此將韓國住宅市場的發展及相關政策作一扼要的介紹，以期對廣大讀者，特別是相關政策的研究制定者有所啓示。
一、宏觀調控前住宅市場的發展狀況
1998年亞洲金融危機過後，韓國的住宅市場進入了復甦、繁榮的發展週期。特別是從2000年至2002年，住宅建設以年均18.4%的速度逐年增加，2002年住宅供應總量達到了67萬套左右，比2001年上漲了大約28%，從1999年至2002年，全國住宅的空置面積以年均26.5%的速度遞減。隨着住宅市場的日趨繁榮，住宅價格持續快速上漲，全國住宅平均價格指數從1998年10月的61.8%猛增為2002年12月的93.7%，漲幅超過了50%，2002年全國住宅平均價格同比增長超過了15%,其中漢城的江南地區同比增長超過了30。房價的迅速上漲帶動了房屋租賃價格的增長，從1999年第一季度至2003年第二季度，全國房屋租賃價格一直保持上升趨勢，2002年第一季度增幅接近20%。
二、住宅市場調控的主要政策措施
為了抑制住房價格的過快增長、保持住宅市場的穩定發展，韓國政府從2003年開始出臺了一系列對住宅市場進行宏觀調控的政策措施，主要包括：
1.加大住宅供應量。
增加住宅建設用地的土地供給，2004年全國住宅建設用地為59.5萬畝，同比增加了70%。在城市化進程中，注重住宅發展的規劃，板橋等5座新興城市在2006年之前計劃供應16.1萬套新建住宅。在舊城區的開發中，加大住宅建設的力度，作為漢城老城區的江北地區將分三期建設23個住宅小區。
2.注重調控住房各類型需求。
政府將抑制投機性需求作為短期內控制房價的主要手段。在房地產轉讓環節，一是有針對性地提高房地產轉讓稅率，對擁有3套以上住宅的居民戶轉讓房地產課以60%的高標準轉讓稅；二是在住宅價格增長過快的地區，實施禁止住宅預售權轉讓制度；三是逐步建立住宅實際交易價格申報制度，根據住宅實際買賣價格徵收房地產登記稅。同時，政府進一步改善房地產稅制，課徵房地產保有稅，新設住宅稅列入保有稅稅種，逐步建立有效調控住宅實際需求的稅收機制。
3.完善低收入階層的住房保障。為了保障低收入階層的住房權益，韓國政府制訂實施了國民廉租房建設計劃。國民廉租房是旨在穩定低收入階層的居住條件，由政府投資建設的租賃公寓。根據現有廉租房供給短缺的現狀，政府計劃從2003年至2012年建設100萬套國民廉租房，其供應對象主要是月收入低於城市家庭月平均收入50%的居民戶，其建設標準依據建設交通部公佈的最低居住標準，對於典型四口之家的住宅應具有三個獨立房間，最小居住面積不低於37平方米。
此外，韓國業已建立的全國房地產信息系統在加強市場運行監測、及時判斷房價變動趨勢等方面發揮了重要作用。全國房地產市場的信息數據全部實現了電子化，每月由各省市直接上報建設交通部，在房價上漲最快的特殊時期，為了及時瞭解掌握市場變動情況，一度實行房地產市場信息週報制度。韓國房地產市場的信息資源得到了較好的整合，國民銀行的統計數據、房地產中介機構的採集數據以及建設交通部自有數據相互結合，從而保證了房地產市場分析數據的全面性與可靠性。
三、宏觀調控後住宅市場的反應
在有關調控措施的合力作用下，韓國全國住宅市場的平均價格出現回落的態勢。住宅價格在多年持續上漲後從2003年漲幅開始呈現遞減趨勢，2004年住宅價格開始下降，2004年12月全國住宅平均價格同比下降2.1%，其中2002年至2003年房價增幅最大的漢城江南地區2004年住宅平均價格同比下降1.6%。
同時，全國房屋租賃市場的平均價格也從2003年開始下降，2004年全國房屋租賃價格下降5.0，其中漢城的降幅達到了7.2%。
(中國房地產信息網www.crei.cn) (作者：建設部住宅與房地產業司張雪濤)