多年來京城樓市成為賣期房的典型市場，星河灣欲“全成品”入市，引起市廣泛爭論
業內認為，要形成“全成品”的房地產市場，最重要的一點是要政府在銷售標準和交房標準上嚴格規定，僅僅依靠幾個開發商的自覺行為不能形成趨勢。
現狀
賣期房是市場主流開發銷售模式
在上個月剛剛出臺的七部委聯合意見中“在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續”等細則迅速吸引了人們的視線。一位業內專家對記者表示，目前從全國住宅市場範圍看，期房或者說半成品房成為市場銷售一種主流模式，成品現房售樓的不能說沒有，但也只是鳳毛麟角，而正是期房銷售的存在，才給了投機者極大的獲利空間，也導致房價增長的速度越來越快。
領秀硅谷名校教育問題
期房易於投機，導致合同糾紛頻發
首都經濟貿易大學城市經濟系主任張躍慶認為，開發商在市場運作的過程中製造半成品，一方面是基於快速回籠資金的需要，這將在事實上極大地降低開發商進入房地產業的門檻；另一方面賣期房行得通，也受市場供求關係的影響，自用買家的需求持續膨脹，而投機型買家更傾向於炒作期房，以便贏得更大的獲利空間。可以說正是期房的銷售模式迎合了市場的投機者。
不過，期房銷售模式給房地產市場帶來的不僅是越來越容易上漲的房價。
由期房和半成品房導致的購房合同糾紛更是越來越高。有關統計資料顯示，2004年全年中消協受理的商品房投訴中，合同矛盾在所有投訴源中最為突出，共引發投訴3644件，較2003年的2928件上升24%.
“在期房充斥市場的情況下，儘管相關部門和購房人都已經意識到完善購房合同的重要性，但事實上，很多規劃依然在悄悄地修改，圖紙也不斷翻新，開發商對消費者的欺詐行為屢見不鮮，每年這方面的投訴率都很高。”首都經濟貿易大學城市經濟系主任張躍慶分析認為，提倡現房尤其是全成品房，不僅僅對市場大環境有影響，更有利於購房者，如果面市的都是全成品房，開發商在合同中對消費者進行隱瞞或欺詐的難度係數也就大大增加了。
動向
世紀城之後，星河灣來了
然而這些年來北京市的房地產市場始終是賣期房、賣樓花的典型。在2001年，北京市房地產市場正處於大大小小的樓盤開始如春筍般冒出來的時候，憑藉概念來賣樓方興未艾。北京媒體對於評選明星樓盤也樂此不疲。記得當時某家媒體進行的一次北京市特色樓盤評比中，參賽者僅有世紀城一家為現房銷售，其餘項目憑藉一些概念設計就得以獲獎。4年之後，環顧北京房地產市場，期房依然在樓市裏大行其道。
2005年位於朝陽區青年路的北京星河灣要以全現房成品的方式進入市場，從一開始就吸引了人們的眼球。星河灣的開發商表示，該項目為“全成品”銷售。“全成品”的概念在購房者看來就是即買即用，在星河灣開發商看來則是在購房者購買之前，把產品完成“精細化”。所謂“精細化”就是不放過對一個產品的細節打造。星河灣的開發銷售模式顯然與北京現有住宅產品的開發銷售模式截然不同。問題是像星河灣這樣的開發模式是否能夠成為行業典型？
預測
全成品開發模式需要市場檢驗
王志綱工作室廣州分公司總經理雲亮分析認為，眼下的國內房地產市場，特別是北京等一些城市，許多開發商迅速運作項目縮短開發週期爭取資金迴流就可以實現盈利，在這樣的形勢下，任何開發企業不論規模大小，都看到一個可以加快投入產出速度的事實。而產品是依市場形勢而動的，有什麼樣的市場就有什麼樣的產品。對於大部分開發企業來說，這條路子走得沒有錯，所謂行業典型的出現，也並不是要求所有的開發商都必須沿着這種特殊的模式去運作，甚至可以說是沒有必要的。
雲亮認為，儘管星河灣的開盤標準和開發模式是一種有代表性的典型，但這種產品和操作模式又不會被複制，星河灣的理念是製造可以稱之為作品的樓盤，而目前市場上大部分樓盤都只是做產品的思路。
中原地產華北區總經理李文傑分析稱，目前市場上以中小企業開發商居多，主要問題存在於資金實力。從現有的情況看，實現北京市場全部的全成品的開發模式至少需要3-5年時間，“從前期投入的資金成本來衡量，期房是以偏低的價格入市，讓利一部分給購房人”李文傑認為，從這個意義上講，購買現房未必在經濟上划算。
李文傑稱，北京和廣州的情況還有所不同，廣州的房地產市場相對平穩，甚至出現了房價走下坡的情況，而北京市增量房市場，樓盤出售的價格會受市場的影響，期房多必然使同一區域的樓盤價格相對較低，“因此，星河灣以全成品的模式面對市場，獲利空間應該是更大的，但究竟能否贏得市場，還需要後期的檢驗。”李文傑如是說。
-對比·開發模式
現階段兩種開發模式都有市場
順馳中國稱，現有900萬平方米土地儲備，預計未來三年企業保持50%增速；星河灣則5-6年投入15個億隻打造一個項目
近兩年來在全國赫赫有名的順馳中國，近期發佈消息稱，其在北京目前正同時運作順馳藍調、順馳領海、順馳林溪三個項目，今年在清河地區還有一個項目。順馳中國董事局主席汪浩日前在接受記者採訪時表示，2004年順馳中國實際銷售額為95億元，現有900萬平方米的土地儲備，預計未來三年內將保持50%以上的增長速度。
與順馳的企業發展模式相類似的還有來自廣州的合生創展和富力等南派開發商，它們也幾乎不約而同在同一時間在北京上馬了三個以上的項目，且擴張步調日漸明顯。這種開發模式在近幾年的北京市的房地產市場上日漸明顯。這些企業通過快速報建、快速銷售，以達到快速回籠資金，再投入以擴大規模。這些企業是以規模效應贏得足夠的市場知名度和銷售總額。這種做法與星河灣開發商5年投入15個億開發一個項目的開發模式截然不同。一個市場為何能夠容納兩種互為極端的開發模式？
分析人士認為，順馳在兩年前開始全國範圍地大規模儲備土地，這種決策的背後是其對中國城市居住需求尚沒有被充分滿足、而且還具有很大的挖掘空間的預期。雲亮認為，在地產業迅速增長的時期內，加快開發進度並大規模圈地的企業開發模式的存在，說明其為市場預留了精細化和量身定做的生存空間，使5年甚至6年運作一個項目的開發商也能實現利潤的增長。雲亮稱，目前來看，中國高收入階層在居住功能方面還在尋求具有更高附加值的產品，而目前這一人羣的居住需求依然遠遠沒有被滿足。
-懸念·價格
“全成品”房價將遠超“半成品”價
業內稱北京星河灣僅裝修價可能就超過4000元/平方米；目前，青年路和朝陽北路周邊項目價格在6500-9000元/平方米
做全成品的項目將如何定價，這也被市場所關注。據瞭解，星河灣開發商在廣州做的廣州星河灣項目的四期———星座的精裝修標準達到了3500元/平方米，雲亮認為，依照這一標準，北京的星河灣可能會超出4000元/平方米。如果精裝修價格已經達到這個水平，那麼北京星河灣每平方米過萬元是肯定的，關鍵就在於一萬零多少了。
據瞭解，朝陽北路周邊項目現階段尚在6500-9000元/平方米的價位，但如果看到朝陽公園周邊的項目，則每平方米價位一般都在萬元以上。
從資本投入上來說，廣州星河灣四年前首期開盤的前期投入大致有8億元，而北京星河灣的投資成本已達到15億元，翻了近一倍。“這些成本增加在各方面的細節中，譬如地價、園林、裝修、建材等”一知情人士這樣表示。
由於期房實際上為購房人預留了一部分利潤空間，而全成品房的價格則會大大超出半成品房，因此關於此類產品銷售速度問題也引起了業界的一些質疑。據記者瞭解，廣州星河灣基本上從來都是好的位置開盤後最先售完，這其中包含了單套面積最大的產品、位置朝向最好的，當然總價也是最貴的。開發商認為，大部分買家在認可這個產品的前提下，都願意接受這個價格。
-觀點
建立全成品市場取決三個方面
王志綱工作室廣州分公司總經理雲亮：全成品房的發展進程取決於三個方面。首先，作用最明顯的是政府管理，拋開目前已經出臺的期房禁轉等細則，如果政府在產品的交樓標準和銷售標準上來繼續跟進，這些作用將會起到立竿見影的效果。
其次，取決於買家的需求，這一點在不同物業上有不同的體現，特別是對於高端物業來說，可能步子邁得更快，而中低端的產品會有一定週期性。
第三，企業方面要樹立目標，走高端化路線和品牌生產的戰略，只要資金允許和各方面實力充分，就可以任由開發商去做。
現房抑制短線炒作成共識
國美第一城開發商鵬潤地產發展中心總監陳雲峯：提倡現房開發能夠在一定程度上抑制短線投機客的炒作行為，這一點基本在業內已形成共識。由於從期房到現房明顯的價格差，因此期房的存在確實給一部分炒家帶來了較大獲利空間。但這並不意味着，現房或者全成品的住宅產品就沒有投資價值，譬如說星河灣的起始價格如果控制在相對低的範圍內，而產品的增值性優勢又很明顯，自然而然也會吸引很大一部分投資者甚至是短線投機者。目前政府對於期房炒作已經先後出臺了系列措施，預計6月底很可能還有關於認購備案方面的措施發佈。
我認為對於不急着住並且精打細算的消費者來說，期房的存在顯然有其必要，另外，開發期房也可以縮短開發上的投資週期，避免由於資金問題給項目帶來損害。
星河灣同樣面臨考驗
朝陽北路、青年路某項目負責人：星河灣這樣的產品出現在朝青板塊上，目前周邊的開發商都很關注，很明顯的是，星河灣的產品定位十分明確，包括廣州星河灣，都是把目光瞄準了固定的高端人羣。
目前朝青板塊的產品可以說是在同樣一種大環境下去經營，無論是對於星河灣這樣的高端住宅來說，還是對於國美第一城、華紡易城這樣的中低端產品而言，所面臨的都是同樣的區域交通不便利等問題，以及毗鄰CBD、不缺乏公園配套等區位優勢，因而這對於星河灣以全成品姿態或者高價入市來說，可謂都是一番考驗。