7月1日起,房地產業將推行一體化徵稅模式,行業中存在的偷逃稅款現象有望得到遏制
國家稅務總局近日下發了"國稅發[2005]82號"文件,在房地產行業推行一體化徵稅的全新管理模式。一體化徵稅的目的,在於堵截房地產行業比較嚴重的稅收流失。隨着一體化徵稅在7月1日的正式實施,房地產行業大面積存在的偷逃稅款行為將有望得到遏制。因此,從事房地產業務上市公司的業績含金量,今後將會受到一體化徵稅的考驗。
一體化徵稅7月份啓動
國家稅務總局下發的"國稅發[2005]82號"文件,全稱為《關於進一步加強房地產稅收管理的通知》。從某種程度上可以說,將從7月1日起實施的一體化徵稅,意味着國家稅務總局今年初將房地產確定為查稅重點行業工作的全面啓動。
國家稅務總局的文件說,在房地產業目前的鏈條中,從土地使用權的出讓到房地產的開發、轉讓、保有等諸環節涉及的稅種有12個,分別是營業稅及城市維護建設稅和教育費附加、企業所得稅、外商投資企業和外國企業所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、房產稅、城市房地產稅、印花稅、耕地佔用稅、契稅等。由於涉及的稅種多,稅收徵管難度大,稅源控管存在較多的漏洞,稅收流失比較嚴重。但是,房地產稅收諸稅種徵管所依據的基礎信息大致相同,利用契稅納稅申報以及從房地產管理部門取得的信息,就可以加強房地產稅收諸稅種的稅源控管,從而減少稅收流失,使房地產稅收管理的科學化、精細化提高到有效的水平。
所謂一體化徵稅,主要是以契稅徵管為把手,藉此全面掌控稅源信息,再通過徵收機關間的配合,準確、快捷地傳遞這些信息,實現信息的互通共享,從而跟蹤掌握有關房地產稅收的稅源情況,提高稅收的管理質量和效率。
房地產業偷逃稅現象嚴重
今年年初,國家稅務總局下發了"(國稅發[2005]12號)"文件,將房地產行業連續第五年確定為全國範圍內稅收專項檢查的重點。像房地產這樣連續多年被確定為專項檢查的,這在其他行業中是絕無僅有的。據業內人士分析,連年多年進行重點檢查的本身,既說明房地產行業偷逃稅現象的嚴重程度,也說明稅務部門對房地產行業稅收徵管中的不足。而全新推出的一體化徵稅管理模式,是建立在信息化基礎上的稅收管理新辦法,將有效遏制房地產行業的偷逃稅現象。
房地產行業偷逃稅的嚴重程度,有個比較形象的說法:首富排行榜上40%的老闆和房地產有染,而房地產行業卻在納稅排行榜上名落孫山。2004年,國家稅務總局公佈了"2003年度中國納稅百強排行榜"。其中,沒有一家房地產企業入圍。在國家稅務總局4月14日召開的第二屆房地產企業稅收稽查研討會上,與會專家、學者對這個現象進行了深入的探討。國家稅務總局有關領導甚至明確表示,80%以上的房地產企業存在稅收問題。
大量的房地產企業存在稅收問題,已經在各地過去的檢查中得到了印證。2003年,南京市地稅局稽查分局對2002年度納稅額較大的88戶房地產企業進行了稅收專項檢查,結果發現87戶有問題,涉稅金額5031.66萬元；同樣在2003年,北京市地方稅務局對北京市房地產行業進行了專項檢查,檢查發現被查的58家企業中96%存在問題……
統計顯示,從1994年來的十年間,房地產稅收在各地地方稅收收入的比重全部呈現上升趨勢。但是,包括北京在內的很多地區,房地產行業的發展速度和稅收增長明顯不成比例。
相關上市公司業績受考驗
騙貸、包租銷售、囤積土地、違法建築、外資入侵和二手房市場,被列為房地產市場的六大風險。但國家稅務總局有關領導在第二屆房地產企業稅收稽查研討會上表示,涉稅風險將是房地產企業的又一大風險。
在眾多房地產企業存在稅收問題的情況下,股市上的房地產類上市公司是否也有捲入其中的呢?
按照申銀萬國對房地產行業的劃分標準,目前滬深兩市共有75家房地產類上市公司,而加上兼營房地產業務的則至少有200家。申銀萬國證券研究所房地產行業研究員劉浩說,由於上市公司是比較透明的,偷逃稅的總金額可能不會太大,尤其是那些房地產行業的重點公司。從財務報表反映的情況來看,房地產類上市公司所交納的稅款和它們的利潤基本是相吻合的。
雖然如此,但劉浩承認他的上述判斷是建立在財務報表真實基礎上的,而偷逃稅款企業的財務報表是不可能真實的。因此,在一體化徵稅正式實施後,相關上市公司的業績含金量將經受考驗。而據稅務部門專家介紹,一些房地產企業主要通過跨時間、跨地域的滾動開發項目進行偷逃稅款。由於多個項目在不同地區的連續滾動開發,加上有意無意地把決算期滯後,導致最終的成本難以理清,從而難以確定企業所得稅的應納稅額。
據WIND統計,75家房地產行業上市公司2004年繳納的所得稅為24.52億,而它們的利潤總額為79.12億元。其中,萬科最多,它繳納的所得稅和實現的利潤,分別約為3.48億元和12.6億元。