康斯丹郡項目位於北苑路辛店村，與紫玉山莊僅隔着北苑路，與武警北京指揮學院毗鄰，與亞運新新家園和家和超市相鄰，在本項目的東邊有馨葉高爾夫球場，正前方面對的是鴻華高爾夫球場和燈光國際高爾夫球場，三大高爾夫球場相連在一起，聚集在本項目的周邊。
由於本項目的建築規劃已定，戶型以200-300平方米為主的大戶型格局為主，並且正面高爾夫球場的戶型都設計有8米超大面寬的視窗，這在目前北京的房地產市場上是獨一無二的。全部精裝修並奉送全套名牌傢俱，具備了豪宅的品質。均價基本在10000元/平米左右。工程已於年初正式動工，主體工程將於今年10月份封頂。
因此，本營銷策劃的重點是圍繞銷售在業務和廣告推廣方面所需要採取的策略思考。思考之一：地段決定了產品核心價值
1、奧運村是北京發展遠景最明確清晰的兩塊地段之一
從目前北京市政府對區域城市功能的劃分上，明確規劃出區域城市功能的無非只有兩塊地方，一是東部的CBD地區，一是北部的奧運村地區。
CBD地區由於歷來就是外國使館的集中駐地，加上大量的外國公司集中在這裏辦公和生活，使這裏成為了外國人最聚集的地方，隨着市場的巨大需求，這裏不斷出現高檔的商業設施和高級商務中心，高檔商業設施有：賽特購物中心、豐聯廣場、燕莎商城、國貿商城等，高級商務中心有：國貿大廈、嘉里中心、賽特中心等，這些具備國際一流水準的高檔商業設施和高級商務中心極大地提升了CBD在國際商務中的地位，成為了北京乃至中國與世界最先接軌的橋頭堡，隨着CBD在北京城市中發揮的作用越來越大，北京市政府在2001年明確把CBD地區未來的功能規劃為集商務、居住、會議為主題的中央商務區。
隨着北京奧運申辦成功，奧運村的規劃和建設自然被列為了政府今後重中之重的工作，透過政府對奧運村的初步規劃可以看出，從奧運申辦成功到2008年奧運會正式舉辦，將有1500億元的巨資花費在奧運村的建設和市政配套設施的建設上，主要分為交通、場館及配套、環境景觀三大塊：
交通方面：圍繞奧運村將建設從西直門到東直門的城市輕軌，地鐵5號線，地鐵奧運支線等城市快速交通網路；公路，將建設完成五環路和六環路等高速公路，和連接四環路、五環路、六環路的奧運村主幹線---安立路，以及其他城市快速幹道系統；民航，將建成從奧運村直達首都國際機場的奧運快速通道，真正形成從奧運村去任何地方都非常便捷的四通八達的交通網路。
場館及配套方面：根據奧運會的比賽需要將要建設37個場館，其中在奧運村建設的有13個大型場館，包括舉行開幕式和閉幕式的奧運主場館，除場館外，還將建設奧運運動員村，專為奧運會服務的商務會議中心、國際飯店、購物中心等，真正滿足運動員不出村就可以解決一切需求。
環境景觀方面：除了在奧運村中種植大量的綠色植物外，在奧運村上風規劃有萬畝國家級森林公園，成為奧運村及周邊地區巨大的"城市綠肺"，四環路及五環路沿線的百米綠化帶，將把奧運村及周邊地區緊緊圍繞，與奧運村相隔不遠還有規劃中的基因工程科技園區、綠色食品生產基地北京朝來農藝園等，使奧運村及周邊地區成為北京綠化率最高人口密度較低的區域。
從政府對奧運村及周邊地區的規劃可以明確看出，奧運村建成後將成為以運動、休閒、商務、會議、居住為主題的北京新城市中心，是最具發展潛力最值得生活居住的地方。
2、康斯丹郡項目地處奧運村中的黃金地段
如果再把奧運村及周邊地區進行優劣劃分的話，那麼康斯丹郡項目所處的地塊又可以算是奧運村中的最黃金地段，主要理由是：
首先在項目面南的地方是18洞和9洞的燈光高爾夫球場，東面緊臨的是即將於2002年底正式啓用的馨葉高爾夫球場，西南面是鴻華國際高爾夫球場，三大高爾夫球場聚集在同一個地塊上，這在北京城中是絕無僅有的，足以體現出這塊地塊的珍貴性。
其次，本項目距離奧運村和萬畝國家森林公園，僅有兩個街區的距離，可以很清晰地欣賞到奧運村中的美景，呼吸到萬畝森林公園所送來的清新空氣。除了與紫玉山莊隔路相望，北向上風還有北京會議中心和天安門招待所，是有關領有召開會議和休閒的高檔場所，給本地塊營造了寧靜的生活氛圍。
第三，本項目所處的地塊緊臨北苑路，五環路和地鐵5號線，北苑路擴建後，將是城北最重要的交通幹道，它將和五環路及地鐵5號線連成超級便利的交通網路。由此可以看出本項目不但擁有奧運村中的黃金地塊，還擁有全北京最美最高貴的景觀，三塊具有國際水準的高爾夫球場。
在仔細分析了項目所處地塊的珍稀性後發覺，如果在這塊土地上建築規劃的品質不能與這塊土地的珍稀性相匹配的話，就是對這塊土地的人為浪費和糟蹋，因此，在我公司的建議下，開發商要求建築設計院把原來的小戶型格局改變成了大戶型，並且主力戶型都在300多平米，如此大的戶型格局將尊貴大氣表現得淋漓盡致。獨特設計出了八米超大面寬的觀景視窗，可以盡覽高爾夫球場的全景，如此超大的觀景視窗在北京是獨一無二的。提供量身定製的精裝修套餐，奉送全套名牌傢俱，聘請國內最高水準的物業管理公司，為每位客戶提供貼身管家式的服務。
擁有了高價值的地段和高貴的景觀，具備了高品質的產品，因此，我們把本項目定位為：只有少數人能擁有的奧運村高爾夫觀景豪宅。如此定位的本意在於突出本項目的競爭力，樹立本項目的獨特性和唯一性，成為絕對競爭優勢，與競爭對手拉開差距。
通過對項目周邊的調查和分析，在品質和價位上能與本項目產生強有力競爭優勢的項目只有亞運新新家園。亞運新新家園與本項目同處一個地塊，周邊都擁有三塊高爾夫球場景觀，並且亞運新新家園建築規劃以TOWNHOUSE為主，在品質和居住的舒適度上要高於本項目的多層公寓，因此，本項目不能在建築規劃上與亞運新新家園硬拼，只能智取。通過再一次對兩個項目所處地塊的分析，發現亞運新新家園雖然也擁有三塊同樣的高爾夫球場，但它距離高爾夫球場的距離要比本項目距離高爾夫球場的距離遠得多，最主要的是本項目南向可以直面高爾夫球場，這是亞運新新家園無法比擬的，也是本項目最獨特的賣點所在。思考之二：及早滲透先聲奪人形成賣方市場
形成賣方市場的最大好處是，可以在銷售上掌握主動權，創造市場上的明星樓盤，達成順利銷售的目的。
但是怎麼才能使本項目在激烈的房地產市場上形成賣方市場？我們採取的策略是"未演先轟動"，即通過前期在市場上的廣告醞釀引起客戶想要了解產品的期待心理，塑造項目在正式未開盤之前就已銷售5成的市場印象，最終使這種市場的期待心理在正式開盤時得到最大量的引爆。為了能真正達到這個效果，我們在業務策略和廣告策略上又採取瞭如下的方式：業務策略方面：
1、建立臨時售樓中心
由於本項目售樓中心正式啓用要到7月份，如果等到7月份再進行銷售的話，不但錯過了今年上半年銷售的黃金期，加大了今年的銷售壓力，而且還會淹沒在眾多的新樓盤中，不容易引起市場的關注。因此，我們建議開發商在銷售的黃金旺季5月份租用名人大酒店的15到20層之間的一間套房做為臨時售樓中心，客戶在售樓中心可以清楚地看到本項目的地塊和周邊情況，在臨時售樓中心放置項目小型模型、效果圖、海報、三摺頁等宣傳品，讓客戶對本項目有大概的瞭解，有興趣客戶可以到臨時售樓中心做預約登記，在正式開盤時再通知他們一起到售樓中心簽定正式合同，臨時售樓中心的作用是積累有效客戶，讓客戶產生期待心理。
2、利用春季展會提高知名度
春季房展會是一年中最有影響力參觀人數最多的展會，眾多知名品牌的項目都會參展，而且也是媒體最關注的一次展會，參加這樣的房展會會起到事半功倍的作用。
為了使本項目不至於被其他項目所淹沒，我們在展位的設施上下了一番功夫，在展會現場真實演示透過本項目8米超大面寬視窗所領略到高爾夫球場全景所帶來的視覺震撼。並聘請一位具有專業水準的高爾夫球教練到展會現場，有興趣者可以當場與教練進行比賽，獲勝者將獲贈一套高檔球具，所有參與者都可以獲贈一枚印有本項目案名LOGO和電話號碼的高爾夫球，讓所有參觀者都能把本項目與高爾夫球場緊密地聯繫在一起，依託高爾夫球場景觀優勢來突顯本項目的豪宅品質。引起大家的好奇心理，誘惑他們在正式開盤時集中到現場一睹芳容，在開盤之前可以聚集到足夠的人氣。
3、行人員直銷
考慮到本項目對於打高爾夫球的成功人士來說比較有吸引力，因此，在銷售上把京城高爾夫球俱樂部的會員作為直銷的重點對象，除了通過會員名單給他們派寄本項目的宣傳資料外，還將通過高爾夫俱樂部會員在進行高爾夫球比賽時對本項目做小範圍口碑宣傳。
廣告策略方面：
1、作長達8米的DM
拉開長達8米的DM，可以讓客戶真實感受到透過8米超大視窗所領略到的高爾夫球場的美麗景觀，突出本項目獨特的賣點。
2、用小眾媒體發佈廣告
由於本項目的客戶羣主要為喜歡打高爾夫球和有一定交際需求的成功人士，因此，在廣告發布上要選擇針對這些人喜歡閱讀的報刊雜誌，在通過對國內主要報紙雜誌讀者羣定位分析後，確定了以下幾種媒體為主打媒體：《高爾夫雜誌》、《寶馬汽車雜誌》、《奔馳汽車雜誌》、《高級俱樂部會刊》、《航空雜誌》、《高爾夫網站》、《時尚》、《世界經理人文摘》、《生活速遞》等。
2、在正式開盤之際，舉辦酒會
正式開盤當天，在售樓中心舉行展示國內外高爾夫球具活動的酒會，並邀請國內知名高爾夫球手來現場簽名，現場做球藝表演，與高爾夫球愛好者做球藝交流，以此吸引高爾夫球愛好者和新聞媒體的關注，最終達到既聚集了人氣又免費做廣告的效果。
以上就是我們在做康斯丹郡營銷策劃報告時的一些思考，主要思想是通過突出本項目的獨特優點，在市場上形成絕對競爭優勢，開闢無人可競爭的市場，最終達到在最短時間內銷售一空不留尾盤的目的。