連平：各位專家，各位朋友，大家上午好！我發言的內容按照會議的安排，主要是談房地產金融。我想大家也都清楚，至少到現在為止，金融對房地產的支持，或者說房地產金融還是以銀行業為主。昨天晚上討論的時候說了一個數據，主要是從開發貸和按揭貸款來看，從整個房地產從外部獲得的融資來看，它佔的比重接近30%，其它的融資佔的比重很小。昨天任志強先生有些不同意見，說這個不能算在房企的頭上，這個話沒說錯。今天他不在，我就多說兩句。從整個房地產融資來看，這個賬還得算上，雖然不是房企的融資、借款，但是是個人作為主體借款，整個來說這筆資金是從銀行獲得的，實際上是進入了房地產行業。所以我們統計整個信貸，以及從整個宏觀貨幣政策的角度去看，肯定是算作房地產行業的融資。短期來看，現在大家都感到很緊，融資有點難，有的還覺得非常困難。個人按揭貸款、開發貸款都是如此。
我想談一點我對市場目前情況的觀察，因為現在各種說法都有，我們從銀行業的角度去看這個問題，說這樣四點：
第一，當前的總體環境來說，整個銀行業風險偏好是在下降的。經濟下行的壓力比較大，房地產也顯現出了調整的態勢，而且短期來看，恐怕這個態勢還改變不了。在這種情況下，商業銀行對房地產信貸採取比較謹慎的態度，擔心出問題，擔心一腳下去踩到一個地雷，甚至擔心別人踩到了地雷然後炸到了他。作為商業銀行來說，有這樣一個謹慎的心態是很正常的。在這個謹慎心態之下，風險偏好明顯下降，貸款的利率濕度有所調高，這實際是一種風險溢價，這很很長。
第二，我們如果去看今年上半年的開發貸，總量是比去年明顯增加的，但是它的結構有很大的不同，增加的主要是棚戶區改造和保障房，就是保障性的安居工程的開發貸，整個上半年投入的量是比較大的，所以導致上半年的開發貸是超過了去年上半年。但是如果說我們把它切成兩半，安居工程貸款拿掉之外，今年上半年的其它開發貸是比去年明顯減少的。這個也就是目前為什麼很多開發商感到非常緊的原因，不像去年，還相對有些寬鬆。
第三，銀行出於成本的考慮。這個問題我昨天也說到，因為現在銀行的成本上升非常快，主要是因為存款緊張，所以負債成本大幅上升。在這一點上，可能很多人不一定很清楚，做銀行的比較清楚，中國商業銀行的負債成本跟國外商業銀行的負債成本有很大的不同，國外商業銀行存款的量非常少，做股票的人都很清楚，美國老百姓沒什麼儲蓄，甚至儲蓄是富的，那麼銀行的資金來自什麼地方？來自貨幣基金。貨幣市場的資金就是銀行資金的來源，貨幣市場資金的價格基本上就是銀行的負債成本。這個成本上面再加一些各種營運費用，最終作為貸款的定價。可是在中國不一樣，中國現在貨幣政策是相對寬鬆的，比去年來說是偏松的。
今年上半年的M2增長不低，到月份達到14.7%，而且在6月份曾經有一段達到了15%以上，這個數字相對來說是比較寬鬆的。在這個寬鬆的情況下，雖然貨幣市場的利率也在下降，但是銀行的存款價格沒有下降，而且明顯的上升，這個主要是因為現在有一個存貸比的監管，對商業銀行來說，它的負債當中總體分為兩大塊，一塊叫做一般性存款，一塊叫做同業或者其它的存款。同業或者其它的存款理論上來講是不能用來放貸的，按照75%的存貸比，你放75塊錢的貸款，就必須拉到100塊的存款。
存款的市場怎麼樣呢？跟貸款完全不一樣，貸款增長是比較穩定的，現在大概14%左右的增速，有幾個月份還比較高，但是存款的增速，去年底以來持續的下降。最重要的原因就是利率市場化以及互聯網金融帶來的存款的優勢。銀行過去整個存款的結構來看，定期存款的比例持續在上升，活期存款的比例持續在下降。這個下降不是說越來越多的人存了定期存款，而是活期存款的比例下降非常快。資金、證券公司、基金公司，甚至銀聯都在開發很多軟件，起到的作用就是使得很多商戶、企業把它平時存在銀行的活期存款都挖走了。所以在這種情況下，存款很緊。但是貸款又必須放出去，國民經濟增長有這個需要，企業也需要，房地產要貸款，各方面都要貸款，需求很大，銀行也希望能夠投放貸款。
為什麼呢？到現在為止，商業銀行貸款仍然是它盈利的主要來源，所以貸款增速有一定的剛性，是下不來的。如果下來了，國務院會找銀行。但是存款的增速明顯的慢於貸款。今年6月末的時候，貸款的增速是14%左右，但是存款的增速已經降到了10%左右，這兩者之間已經有3%左右的差距。過去10來年的情況是什麼樣的？貸款增長多少，存款也增長多少。目前這個趨勢還在進一步惡化。
最近監管部門調整了存貸比，把外匯在整個存貸比裏基本剔除出去了，使得存貸比在目前的情況下下降了3到4個百分點，短期對銀行業來說還是有積極作用的，降低它的存貸比還是有好處。但是從重要和長期來看，作用不會很大，我們看下半年，看一兩個季度之後到底是什麼樣的運行情況。我的判斷是，情況會依然像過去那樣惡化。所以我認為存貸比最終取消的時間不會太長，這是由於互聯網金融帶來的銀行業的負債結構的重大變化。這個變化就導致整個負債的成本迅速上升，在這種情況下，商業銀行利差明顯的收窄，肯定對它的貸款客戶要調整，希望放出去的貸款利率不要下降，甚至於還能有所提升，使得它的利差收窄能夠放緩一些。
今天我們看了上半年以來存款利率上升幾十個基點，但是貸款利率只是稍稍有所上升，最近按照國務院的要求，要降低融資成本，貸款利率是有所下降的，看央行兩季度末的貨幣政策的季度報告，已經有這個數據，是有所回落的，但是回落的幅度也不大。我的看法，不可能出現大幅度的回落。所以在這種情況下，銀行按揭貸款肯定不會是它非常積極的一個選項。開發貸還能做，利率穩定在原來的水平上，或者是稍有提高，這還可以做，但是按揭貸款現在還有可能下降。按揭貸款的風險不是最主要的因素，而成本是最主要的因素，成本迅速上升之後，使得它對這一塊貸款的定價，對他來講不是很看重的，好處不多的這些貸款，他肯定不會那麼積極，尤其是今年以來貸款的增量還是比較有限的。所以對於各個分支機構來講，它也有更多的動力去尋找那些貸款定價高一點的。
第四，今年以來政策規範對信託、直投等業務做了很大的規範。其實信託和直投中間有很大一部分都是進了房地產，今年信託增量急劇減少，信託也是增加的，但是和去年上半年相比，少增了7000多億，而其中相當大的一塊都要進入房地產，所以整個房地產覺得融資偏緊了，我覺得這也就不奇怪。它有總量的因素，也有結構的因素，也有成本推動的因素。
最後怎麼看？我覺得上半年的情況，確實相對是比較緊的，但是下半年是不是有很大的好轉，我認為可能也難以做到。因為整個格局都擺在那裏，前面我們講了風險偏好，整個經濟的運行，下行壓力還是在，而房地產目前調整的狀況，可能下半年還不會出現明顯的好轉。可能還是繼續調整，甚至有些數據比現在的情況還要進一步走低，這個過程還沒有結束。所以在這種情況下，要商業銀行改變它的比較謹慎的策略，迅速提高風險的容忍度，很難做到。但是我覺得從按揭貸款來說，在監管的導向上，最近有些指導性的意見，另外我們還關注到，按揭貸款今年以來的利率是有小幅度上升的，這對銀行適當地加快一些投放，這兩方面的因素都會產生一些影響，所以我想這個相對來說可能下半年還會稍微寬鬆一點。
但是反過來說，我們要考慮的是，下半年按揭貸款的需求沒了。如果需求上不去，由於市場迅速的調整，銀行想放可能也沒有太多投放的客戶，所以還得看供求關係，從供給這一塊來看可能稍有放鬆，但是從需求來看，我覺得下半年要迅速釋放出來比較難。當然如果說房價有明顯的進一步的回落，成交量就可能會上升。成交量上升其實就意味着需求的釋放和銀行貸款的投放，這兩者之間的結合。我覺得還有必要進一步觀察。但總的來說，我對下半年的總體狀況來看，不會像有些說法，認為下半年可能貨幣政策要收緊，銀行信貸也要收緊，我認為不可能，在今年經濟下行壓力仍然比較大，這種貨幣政策穩健寬鬆的基調不會改變。但是從結構上來說，有可能在下半年在棚戶區改造、保障房方面投入的比例適當減少一些，騰出來一些到其它的地產開發領域。
第二個問題就是利率市場化，前面我也提到一些，我們總的觀點是，在利率市場化進一步推進，看一箇中期和長期，比如未來5年到10年，銀行業對房地產這個行業的金融支持不會減弱，只會加強。還是兩個角度，一個是風險的角度，一個是收益的角度，商業銀行有動力對房地產行業加大金融的支持。
為什麼說從風險的角度來看，銀行會加大對房地產的支持呢？房地產這個行業從長期來看，我們的基本觀點，還是會有一個穩健的發展，在這種情況下，隨着經濟運行增長速度從一個高速增長，現在到了一箇中高速增長，未來還有可能慢慢進入一箇中速的增長，整個風險環境對商業銀行來說壓力可能比過去要大。所以它一定會選擇那些能夠很好地控制風險的行業和客戶。房地產其實就是一個很好的對象。因為它能帶來抵押，它有抵押物。很多信用的貸款，比如說隨着國企改革，越來越多的國企可能更多的股份制、混合所有制改革向前推進，這些客戶將來的信用貸款繼續按照老路這樣放下去的話，風險是很大的。所以我們現在擔心的就是民營和小微企業不要出問題，一出問題，它的損失非常大。貸款是按照等級來分類的，最差的就是損失類型的。
現在鋼貿的貸款，通常說它是不良資產，我們必須要講清楚的是，這個不良資產出現的時候，基本上90%左右是損失型的。對於銀行業來說，如果說這個行業比較穩定，盈利也不錯，如果說它的資產負債控制得比較合理，同時還能夠帶來抵押，這個當然是它需要認真考慮選擇的客戶，這是一點，就是從長期的風險角度來看，能夠帶來抵押，收益比較好的公司和項目，當然是商業銀行信貸所青睞的。
第二個是收益的角度，前面我已經分析過了，對商業銀行來說，放給房地產的貸款的定價顯然要高於整個平均水平，這個大家都清楚，因為房地產行業能夠承受相對高一點的利率。所以對這一塊的信貸，對商業銀行來說，帶來的收益是很好的。利率市場化的趨勢下，成本進一步大幅度上升，而貸款上升的幅度趕不上成本上升的幅度，所以商業銀行一定要選擇能夠帶來相對較高收益的客戶、行業和項目。所以從這一點來看，未來商業銀行會持續關注像房地產這樣的行業，尤其是在中國，我很同意最近兩天很多房地產大佬們的一些觀點，這個行業還是國民經濟當中的一個支柱性的行業。
中國十幾億人口，現在的人均GDP還這麼低，未來人均GDP不斷地往上，達到1萬美元、15000美元，這樣的人均GDP對住房改善性的需求不斷會增長。所以這個行業對於中國來說，將來還是有非常牢靠的基礎，是一個長久發展的行業。當然，階段性出現一些調整，甚至有些時候出現一些局部性的風險，這個並不奇怪。對銀行來說，將來對這個行業的信貸的投入，不知不覺地會增長。
從國外相當多國家的經驗來看，利率市場化以後的5年到10年，房地產貸款(包括開發貸款和按揭貸款)，在整個銀行業中間貸款的佔比不是下降，而是上升的，總體來說是走了一個上升的趨勢。現在中國的銀行業開發也和按揭貸款佔整個銀行業貸款的比例大概是20%左右，大概7%到8%的開發貸款，按揭貸款是13%到14%，這個比例在國際上目前來看是明顯偏低的。
當然我們不能把它跟香港比，因為香港沒有製造業，服務業這一塊可能採取融資的方式好多都是貿易融資，有好多行業是不能放貸的。所以香港的銀行業對房地產的貸款是高於40%的，這個不能簡單的類比。但是我們從香港的情況也可以看出一些問題，這個比例比較高，不見得這個銀行業就不正常，不見得這個銀行業的風險就比較高。亞洲金融危機的時候，香港的地產跌幅很大，甚至大到百分之六七十，但是你看有哪一家商業銀行是因為它放了比較多的房地產貸款，最終就倒閉的？沒有。這說明整個風險管理的制度流程能夠設計得非常好，運用先進工具控制得非常好，房地產行業的風險完全是可以控制的，不要簡單地把房地產貸款同風險劃上一個簡單的等號。
這是未來長期的一個話題。所以從國外的經驗，從香港的例子可以看出來，未來銀行業對於房地產的融資只會加強，不會減弱，這個比重會逐步上升，所以在這一點上，利率市場化對銀行業來講是一個重大的考驗，使得銀行業必須要不斷地改進它的風險管理的模式，不斷增強它這方面控制的能力，然後它才能夠不斷地增加對這一塊的支持。因此，未來的比重不是下降，而是上升。當然，融資多元化在未來肯定也是一個趨勢，包括股票、債權等等。但是我認為銀行業在這一塊依然是主要的，而且它在整個銀行業的貸款中的佔比是在上升的。