由觀點地產機構、第一財經日報、搜狐網、焦點房地產網、全國工商聯房地產商會共同主辦的2007博鰲房地產論壇於8月17日上午在海南博鰲盛大開幕。2007年，中國房地產跨入資本時代，這是大家對中國地產的共同理解。在一個資本時代裏，房地產企業怎樣有效的控制資金並駕馭資金成為大家面臨的共同問題，8月18日上午，2007博鰲房地產論壇圍繞一個資本話題進行討論。
以下為李稻葵教授演講實錄。
李稻葵：首先非常感謝博鰲論壇主辦方的熱情的邀請和精心的安排，特別要感謝焦點網站的莫春的主任，原來安排讓我談宏觀形勢，來了博鰲以後發現風景妖嬈的地方，談宏觀形勢非常沉悶，應該談點的性感的問題，我覺得房地產的市場任何話題都非常性感。想把房地產的發展和證券市場的發展聯繫起來，談一下未來我們的房地產市場和證券市場或者資本市場將會有什麼樣的互動關係？應該有什麼樣的互動關係？題目是富人炒股、窮人買房，要營造資本市場和地產市場良性互動的新時代，這個話題怎麼出來的呢？
首先回顧一下房地產行業過去20多年的發展，應該說備受關注，至少總結看來，有四大問題大家非常的關注：
一，房價問題，設計到千百萬家庭的生活問題，同樣也是政府高度關注的一個話題。
二，大家經常討論公平性問題，有人說市場不公平，富人買了很大的房子，窮人很多房子買不起，房價在拼命的上漲，有人講我們的CPI低估的生活指數的上升，因為沒有把房價放進去，這個說法值得商榷。
三，所謂的暴利，房地產商是暴利性行業，也引起很多社會的關注，至於是不是暴利值得分析，恐怕很難一刀切。
四，很多人把經濟過熱一個重要原因歸結為房地產業的蓬勃發展，不管答案如何？不管是同意還是不同意，這四大問題困擾房地產過去20年發展的重要的問題，分析一下房地產行業在過去20多年以來，備受關注呢啊？為什麼房產業關鍵遠遠超過比如汽車行業，對於手機行業甚至於通信行業的關注，原因值得進行一點理性的分析，這個裏面可能設計到房地產兩個基本的特點：
一，是房地產的作為一個產品，跟汽車手機通訊服務恐怕有本質的不同，房地產的產品具有使用價值與投資價值的雙重性的。使用價值不言而喻，每一家一戶必須要有住房的服務，去任何的行業、產業的發展第一件事情就得要有基本用房的條件，辦公司也好，做企業也好，這是不言而喻的。投資價值也很好理解，房地產的產品不像汽車、手機、電冰箱使用週期非常差，具有價值變化的潛力或者是升值或者貶值，於是乎產生投資的價值。如果光是使用價值和投資價值雙重放在一起不足以讓房地產變得非常特殊。
同時，具有使用價值和投資價值產品還有很多，比如說黃金，黃金的價格也在上升，也是波動很大，黃金在很多的國家，包括中國都是具有很明顯的使用價值的。印度是首屈一指是全世界最大黃金使用國，對黃金首飾的需求非常大，黃金價格為什麼沒有引起這麼多的關注，黃金的使用價值和房地產使用價值不一樣，房地產使用價值具有一定的社會性和政治性。因為房地產使用價值直接設計到每一個人的感受，直接設計到社會的穩定與否，於是乎延伸為一個政治問題，黃金的價格高了以後最多很多人不用就可以了，不會引發重大社會的問題，從這個分析來看，房地產使用價值很特殊，使用價值和投資價值混在一起，使得房地產行業第一大特點，引起社會各界和政府的高度關注。
第二，房地產行業和其它產業部一樣，供給的剛性是相對比較強的，指的是要提高要增加房地產的供給，週期比較長，甚至在某些時間可以這麼講，是不可能增加的。在開會的酒店非常好，房價非常漲，可以不可以在附近蓋一個酒店，原則上講可以，但是你蓋的酒店的風景不一樣，蓋的不同的酒店，供給的性質不一樣。房地產行業供給是有剛性的，往往甚至於不能是擴大，這種例子太多，在繁華的市區如果已經開發了，原則上很難再一次擴大開發，由於供給的剛性使得房地產價格的挑戰週期是比較長的，下面和證券市場進行比較，應該得出一個結論，房地產行業過去20多年的發展，讓我看來不堪重負，雙重的重負一方面社會各界政府對房地產行業寄予非常高的關注，把自己的生計，把社會的穩定，同時很多投資者把價格的上升或者下降或者波動作為自己投資回報率重要的考慮因素。所以，房地產行業過去20多年路雖然蓬勃發展，與此同時，我們的是增長髮展道路是非常不平凡，與房地產行業相比，簡單回顧一下資本市場的發展。
資本商場的發展從某種意義上講，我的感覺可以這麼講，資本市場發展比房地產行業信譽得多，儘管資本市場按照價格驅動曲折，三個特點：
一，歷經風雨，終見彩虹，90年代初建立資本市場，經過初期的發展，進入長達5、6年價格低迷的發展階段，最後終見彩虹。最近兩年以來，我們的價格指數不斷的創新，這個是第一個特點。這個特點和房地產行業發展進行一個比較，假如如果房地產行業價格指數和資本市場價格指數，如果5、6年房地產價格下降50%，而且永遠上不去，那會是什麼問題，社會各界的抱怨我相信遠遠會超過股市抱怨，我覺得資本的市場的發展比我們還幸運，儘管資本商場的價格在過去若干年內長期低迷。但是，所帶來社會影響比起房地產情況相應而言的好得多。
二，資本市場經歷風風雨雨的發展，平均價格處於基本上歷史新高的水平，略微下降一點，這個情況下，恐怕資本市場的價格調整在所難免，為什麼這麼講？我給大家算一個很簡單的帳，現在靜態的市盈率大概是45%的左右，靜態市盈率如果按照今年上半年已經報出大概報了一半的上市公司的業績來看，這個上市公司大概今年上半年去年同期大概上升60%-70%，但是注意到這個數字是有水分的，至少10%是由於交叉投資所帶來的，這是因為很多上市公司買了證券市場，或者其它上市公司的股份，互相拉動的，這個交叉持股，我們國家還不太明顯，比較保守的估計是50%的上升，如果是盈利就算今年整個一年50%的上升，到年底就算股票市場的價格不變，到年底的市盈率在30倍左右。
30倍的市盈率是什麼概念？如果企業的利潤不提高，光靠手持股票的話，大概是每年3.3%的回報，注意到股票市場是有風險的，它的投資者回報率應該比銀行的多出一個風險的生水，這個生水至少是3%，如果考慮風險議價因素，盈利不增長的投資股市是回報率是零，如果手持今天的股票只有兩個渠道，一個是我們的盈利繼續上升，再一個希望股價繼續的往上走，盈利上升根據過去幾年的經驗，大概每年5%到10%了不起，股價上升這個靠什麼，靠大家的信息繼續的持，這個很難講，光靠盈利5%-10%的上升，股票如果是隻是5%-10%的彙報，這個持續率是有限的，股票價格的調整恐怕是在所難免，大家關心的問題，我們的證券市場可能出現一個價格調整，他和房地產發展是什麼互動關係？
這裏面會引起很多猜測，有人講股市上升和房地產上升可能是交替的，我想說的是什麼，這種股市的上升或者資本上升和房地產的發展有可能出現良性的互動，有可能惡性的互動，什麼叫惡性的互動，惡性的互動或者是輪番漲，先炒股票在炒房地產，這是一種惡性的互動，還有一種惡性的互動，股票市場下去之後，帶動房地產的下降，房地產也下降，第二種可能性中國不是很大，這兩種可能都不是良性的互動，怎麼才是良性互動？
一個良性互動股市增長和房地產增長應該是一個富人去炒股，窮人去買方這麼一個格局，才是良性的互動，我解釋一下，什麼要富人，這個地方千萬不要引起誤解，所謂的富人，在滿足基本住房需求滿足日常生活之後，還有一部分的剩餘資金這部分人我定義為富人。這部分人要引導富人去炒股，因為股票市場和房地產市場相比供給彈性大很多，當股市價格上漲之後會比較融易增加證券的供給，就像今天我們在討論A股的迴歸問題，再不今天討論很多新股的上市，包括公司債權的新的發行，股票市場的上升在相當程度上不太會受到過分的投機影響，因為供給相對而言彈性更大一點。
第二，股市價格的波動對整個實力經濟的影響比房地產的波動要好一點，用剛剛的例子，我們證券市場波動非常大，像今年上半年70%的上漲，從過去兩年以來200%的上升，如果房地產上升200%很多在座的人都坐不住了，引起社會重大問題，如果證券市場跌20%這個引起整個經濟的影響核波動是比有限的，當然大家會抱怨，如果房價跌20%會是什麼情況，那會引起重大社會問題，很多買了房子的人會感覺到非常的恐慌，很多銀行會引起相關性用的風險，美國就是這樣，美國的房價還沒有怎麼降低，很多以前從銀行借了錢的人就出現負資產，出現破產的危機。
所以，從這個意義讓講，有閒錢的人忙富人炒股，對經濟的影響相對而言比房價要低得多，什麼叫窮人？在貧困之下的，我說的窮人對住房日常生活需要還沒有得到滿足的這部分人，讓這部分人去買房，窮人買房有什麼好處，窮人買方而不是窮人租房，對整個社會的穩定毫無疑問是一個重要因素，一個正面的因素，很多社會學的研究都發現有資產房產的人對社會的穩定訴求會比沒有房產租房子的人要高得多，中國的社會要核心要發展必須要營造一個舉着有其屋這樣的局面，不是簡單靠廉租房，在中國社會裏面尤其如此，中國人的傳統都是希望有自己的房子，我們對房屋的所有權賦予的額外的價值非常高，這一點比西方來的多，我覺得不能簡單批評很多人想買房子，應該理解他們，中國人千百年以來，長期形成的價值理念就是買自己的房子，有了房子這個事情能夠促進社會的穩定，要鼓勵、營造所謂窮人要買房的機制，同時，如果社會大量所謂窮人有了自己的房子的話，這個對於房地產產業的發展而言，也是一個積極的健康的促進作用，試想一下，如果房地產行業只是做高端的給那些好奢侈品的房子，在社會長期影響力會大嗎？如果房地產行業大量精力是給社會的中產階層給提供住房的供給的話，房地產發展基礎就很穩定，社會基礎輿論基礎就很穩定，從這個意義上講，為窮人創造買方的條件，也是房地產長期發展的必要條件，怎麼實現富人炒股，窮人買房，怎麼實現，條件很多，我只想講三個必要條件？
一，就是從房地產的市場本身發展來看，可能需要有兩個做兩件事情，兩個必要的條件，第一可能在房地產市場上面還是要適當維持甚至於提高這種投資的交易成本，這個聽起來經濟同行大逆不道，怎麼能提高交易成本呢？我說的提高交易成本，指的是投資的層本，剛剛說過了房地產行業是雙重性質，房地產既提供使用價值，業提供投資價值，從剛剛分析來看，應該把房地產投資價值擠到證券市場上去，擠到其它資本商場去，把房地產使用價值提高，把投資或者投機的功能降低，適當提高交易成本，比如說現在已經實行了房子二級市場的增值稅，增值稅事情並不是中國人獨此一家，即便是美國、英國非常信奉自由經濟思想的國家，也是實行這麼一個機制，尤其是買第二套房子，第一套房子沒有，第二套房子是有這個規定，通過適當交易成本這麼一個方式，減少房地產行業投機的功能，適當把這個利潤從二級市場轉移到一級市場。
打個比方說，要把以後買房子逐步的要把演變成買平板電視一樣買平板電視的時候誰去想到我要賣平板電視，把買房子賣房子的交易變成電器話，說的可能是通俗一點，買房子和買電器一樣，不要考慮房子會不會升值，適合不適合你住，滿足不滿足你的需要，在有房地產方面土地的供給適當靈活化或者擴大，土地的供給步擴大，怎麼讓房價下降，這個是再簡單不過的道理，全世界的市場都是如此，供給步擴大，房價是下不來的，房地產供給核心因素就是土地，政府對於耕地的面積控制就完全理解，我不想違背整個政策嚴格耕地面積保持變的情況下，完全採取靈活的忖量交易方式，可以全國調整，某一個省，海南可以和安徽進行調整，文章可以做很多文章的，這是房地產市場的必要條件，資本市場也有需要採取必要的政策，來使得富人炒股、窮人買房的條件可以實現，需要強調在其他情況基本相同情況下優先地產市場上市，為什麼地產市場很重要，第一個好處通過上市能夠降低開發商的資本成本，而不要像現在這樣，賣期房，靠各種各樣非正式的資本運作方式來降低融資成本，上市好了，上市以後是的使得融資成本下降，可以部分轉移給消費者，或者買房子的人，這對於穩定房價有一定的好處，在有一個好處什麼？
讓一些開發商上市，也使得投資者富人炒股的人開發商的股票分享房地產行業蓬勃發展的利益，讓更多的人分享房地產的理順而不必直接去買房子，不要衝擊一級市場，房地產產品市場，就好象說如果你認為平板電視價格會漲的話，趕緊去買平板電視的話，但是我去買海爾，三星、海信的股票也一樣，把房地產蓬勃發展的利潤部分轉移給股票市場，產品市場，不要讓產品市場產生衝擊，最後，房地產的商自己要幹什麼？房地產商自己也要創造必要條件，來實現富人超股，良心互動，一個還是要儘量壓低你的成本，才能夠把利潤做大，把價格下降，這樣讓房地產行業長期穩定的發展，在有一個還是對上市的房地產公司而言，還是要強調公司治理賺錢之後要回饋投資者要分享房地產的蓬勃發展的果實，讓炒股的人也來分享你的房地產蓬勃發展的收益。三個條件做成之後，我相信能夠實現富人炒股、窮人買房的房地產良性互動的前景，最後謝謝大家！