由觀點地產機構、第一財經日報、搜狐網、焦點房地產網、全國工商聯房地產商會共同主辦的2007博鰲房地產論壇於8月17日上午在海南博鰲盛大開幕。經過2004年到2006年的房地產宏觀調控之後，中國房地產依然欣欣向榮。然而關於宏觀經濟風險的爭議導致我們對中國房地產的未來依然充滿了困惑。我們不知道中國是否面臨真實的經濟風險的挑戰，不知道或將到來的經濟風險將給中國的房地產行業帶來什麼？我們不知道未來的行業規則會有怎樣出人意料的轉變，也不知道下一輪更為猛烈的宏觀調控會落在那裏？面對越來越高的信貸門檻，與越來越高的土地價格，中國房地產行業與金融行業的接軌將把行業導向何方？在2007博鰲房地產論壇中，或許能找到答案。
以下為2007博鰲房地產論壇8月17日上午郎咸平演講實錄。
郎咸平：各位來賓，大家早上好，今天很高興能夠在博鰲和大家談房地產，各位是否很奇怪，地產所謂的泡沫和股市所謂的泡沫，和通貨膨脹是並行不悖的，宏觀調控不但對地產效果不大，對股市的效果不但不大，甚至有相反的作用，早上提高利率，下午股市大漲，這是怎麼回事？下面我有30分鐘的時間，我和各位剖析一下中國房地產的本質問題。
首先請各位來賓思考一下，中國28年的改革開放所推進的市場化進程，你認為達到了目的嗎？中國今天真的做到市場化了嗎？房地產市場是一個真正市場化的市場嗎？我可以這麼告訴各位，我們諸多的改革，包括房價，醫改，教改，基本都是供給面市場化嚴重不足，而需求面市場化嚴重過渡，只有把這兩個力量徹底瞭解之後，才能理解為什麼地產有泡沫，當然是否有泡沫見仁見智，這裏我姑且不談泡沫的定義，我只想告訴各位，為什麼地產價格居高不下，而且政府宏觀調控失效，我想談幾方面，地產是市場化嗎？我告訴各位，這是市場化嚴重不足的供給面。
地產供給面的特性，我分三個要點解釋，第一個是它有兩大核心資源，第二是長流程管理，第三政府賣地的行為。
第一，什麼叫兩大核心資源，包括兩個小的項目，一個是銀行信貸權，一個是土地開發權，這兩個權利基本上操控在地方政府手中，如果這樣，就有可能腐敗，第二個就是長流程管理，任何地產開發商，從立項到開工到銷售，整個流程，我們算了差不多100多個環節，每一個環節都需要政府蓋公章，每一個公章都有可能是一個權利的腐敗，這又標高的成本。
第三項，我認為是比較關鍵的一項，也就是政府賣地的心態，我建議各位不妨拿全世界各項經濟指標做對比，你會發現中國地方政府賣地的地價上漲幅度之快，超過了你想想過的任何指標，包括股價、期權、油價、期貨等等，而且這個價格是隻漲不跌，我想請問各位，地區政府賣地的心態是什麼？就是我們這麼多年來，地區政府以GDP為綱的發展理念，這種理念在十七大之後一定要改弦更張。
假設一個地方的領導到任之後，什麼事都不做，光賣地就可以了。但是光賣地GDP就上去了，因為GDP的計算方式就是靠交易，你賣一塊地GDP上升一塊地，賣兩塊地，GDP上升兩塊地。而且你賣的價格越高，GDP上升越快，我們的官員為了個人得形象工程，政績工程賣地越來越高，漲幅是越來越快。請問在座的各位來賓，地是誰的？
地是屬於全體老百姓，地區政府只是代理人，我想請問各位，當你把地賣了，拿了這麼多錢，你做了財政之後，請問你，你有沒有還之於民，你是取之於民，有沒有還之於民。這個錢不是你地區政府財政盈餘這麼簡單，而是你有沒有給老百姓購進老百姓應該享有的住房權利，你發現沒有，這些錢花在哪裏呢？出國考察，形象工程，政績工程各種各樣的基礎建設，我再講一句可笑的話，地方政府一開始搞建設，老百姓就再也買不起房了，什麼都不做，可能還能買得起房，如果搞建設，就買不起房了。
這三項兩個核心資源，長流程管理，加上地區政府賣地，使得地產的供給大幅上升，但是各位來賓請注意，這個供給面幾乎是沒有競爭的供給面，而且重要的資源幾乎是掌握在地方政府的手中，由於地方政府掌控的結果，使得市場化嚴重不足，而地價飆高，房價飆高。
以上海為例，上海有沒有蓋過經濟適用房呢？有，價格一點都不低。今天已經不是說，誰誰有暴力的問題，而是百性得不到實惠，而得不到實惠的最重要的原因就是地方政府的腐敗行為。這是我給地產界供給面的診斷。
需求面呢？老百姓都在問，這麼高的成本，這麼高的房價，誰去買呢？這就從地產的需求面談，我想請問各位做子女或者是父母的，你們的母親手上有20萬，你問他一下，他準備做什麼投資？他除了做股票和地產，似乎找不到第三個投資管道，我再請問在座的民營企業家，當你投資成功之後，你賺了錢，請問你是忙着辦綠卡把兒子老婆送出國還是準備把所有的資金再次投入更多的建設，投資。你回答我，我看你不至於把所有的資金都投入，為什麼呢？因為這幾年中國最顯著的現象，是地方的投資環境迅速惡化，企業家應該投資而不投資的錢去了哪裏？按照我的研究結果顯示，中國企業家的投資意願和發達國家相比，投資意願不足別人的20%，這麼多錢去了哪裏？而且地方投資環境惡化之嚴重，以這兩三年為最，舉個例子，我接很多的投訴，深圳的正中西路，有一個餐館一條街，最近深圳市政府為了開發這個區然後要這些餐館搬家，但是你要搬家的話要補償款，我想當事人也不願意，怎麼辦呢？有的是辦法，你發現地方政府運用公權力驅趕這些餐館，消防、公安、城管、衛生每天來查，按照其中幾家餐館給我的數據顯示，深圳的消防來查，一天罰款1.2萬，罰了7天之後，全部自動解約，大家很高興，好和諧的社會，可是你是否知道，這就是公權力的腐敗。
再看看別的城市，看北京市，上海市，北京市一個最著名的案件，你發現是由北京市政府聯合惡商搶奪港商的資產，但是更嚴重的在後面，法院判它勝訴。因此，行政和司法的勾結，這種心態從北京市開始蔓延，甚至蔓延到上海，最近有一個案例，就是上海松江區區政府也是一樣，搶奪了港商北京某地產公司的地產，由松江區法院判其合法，這種行政司法權益的勾結，是我最近這兩年觀察到了嚴重現象，這已經不是簡單的腐敗問題，而是某些地方幹部的囂張，無視國法之存在，讓我感到震驚不已。像這種現象，我認為要在十七大之前要迅速處理，要果斷處理，否則我國的投資環境是不可能好的。
而且各位來賓，你千萬不要認為，這只是我們的企業家受罪，再告訴你，在今年兩會期間，通過了兩稅合一，也就是外資企業不再享受稅務優惠，各位是否瞭解，世界500強在香港發表聲明，他們認為，政府的兩稅合一的政策是公平公正的，世界500強表示支持，可是世界500強要求中央政府給他們提供乾淨公平公正的投資環境，各位來賓聽到沒有，一個公平公正的營商環境，不但是小老百姓的要求，也是企業家的要求。更重要的是也是世界500強的要求。為什麼會有要求呢？因為投資環境即不乾淨，又不公正，還不公平。
由於投資環境惡化，必然擠壓出大量的資金，這是第二個資金來源，企業家應該投資，卻因為投資環境惡化而不投資，這是第二筆資金的，第一筆資金是家庭存款，第三筆資金呢？第三比資金的數量極其龐大，那就是各級貪污官吏的受賄款，這個受賄款去了哪裏？金額是無法估計的，但是我可以告訴各位，比你想想中的大很多倍，而且大面積的腐敗，使得這類的資金大量積累，大量流傳，你知道，這些資金是不會消失的。
我再請問各位來賓，這些錢去了哪裏，第四筆款叫國際熱錢，大家都很清楚，我就不重複了。
請大家順着我的思路走，第一筆錢，指老百姓的儲蓄款，第二筆錢是指企業家應該投資而不投資的錢。第三筆錢是貪污官吏的受賄款，第四筆錢是國際熱錢，這四筆錢彙集在一起，形成了中國特有的虛擬資金。這個虛擬資金是我取的名字，不是我們經濟學家流動性過剩。虛擬資金的組成來源就是這四個來源，這四個款項所彙集成的虛擬資金，打到哪裏，哪裏就有泡沫！打到樓市，樓市泡沫，打到股市，股市泡沫。這種虛擬資金是中國特有的虛擬資金，形成的地產的需求面，市場化過渡，因為腐敗而導致的供求上升，而導致多市場化不足。配合上因為腐敗而導致投資環境急速的惡化，擠壓出大量的虛擬資金，這兩個力量勾結在一起後，老百姓再也買不起房了。
任憑你政府提供多大的宏觀調控力度，也發現，你解決不了這個問題，所以虛擬資金是我所發現的新名詞，你知道虛擬資金多可怕嗎？打到哪裏？哪裏的房價就失控，以深圳為例，很多樓盤賣出去沒有人住，這個資金哪裏來的？虛擬資金。很可能是受賄款，很可能是企業家該投資而不投資的錢，很可能是國家熱錢。
但是虛擬資金有三大特色，第一，不可監管，第二，不可預測，第三，不可控制。我前陣子到成都演講，成都的領導跟我講說，他們現在的房價是5-6千一平米，它控制不住，由不得他，我問你們的外來資金是多少？按照他們粗略的統計，大概有一半。我一個多月之前去重慶演講，重慶的領導告訴我說，他們的房價是2900/平米，當時我說，這個房價看起來是沒有泡沫的，我又問了一句話，你們估計一下，外來資金購屋的比例是多少？他們回答是10%，各位來賓，你們聽到差別了。
50%的外來資金和10%的外來資金，其必然的結果就是房價的差別，我再最後一句話提醒重慶市的領導，你現在不要以目前沒有泡沫為滿足，你這個城市一旦創造出新的概念後，只要新概念一出來，吸引虛擬資金房價再也控制不了了，言猶在耳，話音未落，重慶市推出城鄉整合什麼區，很長的一個名字，一個特區的概念，好了，特區概念一出來，虛擬資金大量流入重慶，一個月之內，房價從2900塊上升到了3千多，幾乎接近10%開始失控了，這就是虛擬資金的可怕。
我今天一進來，武漢的記者圍住我，說藍教授，我們的武漢市也要搞什麼什麼城鄉統籌計劃？我說可以，搞你只要宣傳得法，宣傳到位，創造出這個新概念，虛擬資金就有可能馬上過去，到最後，武漢的房價失控的下場。我也希望虛擬資金不要去。告訴你，個人的意願是沒有用的。有虛擬資金，它是不可預測，不可控制，不可監管，這才是今天房地產價格居高不下的主因，我再請問各位，建設部等等單位推出的政策為什麼會時效，包括央行推出的金融政策為什麼會時效？原因就是沒有把握住這個行業的本質問題，我當然不是說這些政策沒有效，而是地產的本質就是跟政府的腐敗非常掛鉤，因此你要解決地產泡沫，首先腐敗的問題怎麼辦？老百姓回答我，怎麼解決腐敗的問題，最近，有一個不相關的實例看起來不相關的事情出來了，那就是1月份的糧油價格大幅上漲，5、6、7月份的豬肉，雞肉、雞蛋價格大幅上漲，以五月份為例，蛋的價格上漲37%，豬肉的價格上漲26%，5、6、7月份漲幅不但沒有縮減，反而更大幅度的上漲，我看了一下資料，七月份的雞蛋，雞鴨以及豬肉上漲的幅度大概是35%左右，大幅上漲。
你知道為什麼嗎？各位瞭解為什麼嗎？通貨膨脹本身和我前面講的虛擬資金來源是一樣的，也是跟腐敗有關。我想請大家注意一下，你做家庭理財，如果你把你家的錢全部買房地產，萬一碰到經濟波動兌現不了，就會產生家庭財政危機，國家財政也是這樣，我觀察到一個現象，中國經濟和其他的國家不一樣，中國是一個二元化的經濟體系，是什麼意思呢？當你問某一個人，某一個專家學者，中國今天的經濟是過熱還是過冷，如果他說是過熱或者是過冷，就不用聽下去的，那都是錯的，中國的經濟是過熱和過冷同時存在。為什麼？哪些不能過熱，股票市場，還有房地產形象工程、政績工程，基礎建設工程是過熱的，還有國企，過冷的部門呢？大部分的民營企業是過冷的。
你會發現過熱的部門和腐敗多多少少有點聯繫。地方政府因為某種利益的緣故，把我們國家的資金大量湧入到過熱的部門，所以過冷的部門缺資金，一比如說大部分的民營企業缺資金怎麼辦呢，政府印鈔票。這也是為什麼在去年年底糧食豐收情況之下，今年年初糧油價格上升的主因，你們可能認為糧食豐收糧油價格應該下跌。經濟學理論在中國是沒用的，經濟學告訴我們政府提高利率，股價應該下跌。剛好相反，所以以後不要聽經濟理論，在美國是對的在中國就是不對的。
二元經濟造成一二月份糧油價格大幅上陣，你知道上漲的幅度是多少嗎？10%-20%之間，到了五、六、七月份，家禽、雞蛋、肉類價格大幅度上漲。我很關心這個現象，也做了深度分析，以豬肉價格為例，價格上漲原因可以分三個，第一豬瘟，第二飼料價格上漲，第三就是把大豬宰了以後，你會發現"後繼無豬"，養豬的不養小豬了，你為什麼不養小豬呢？下面的現象是非常非常可怕，那就是為什麼產生豬瘟，控制豬瘟本身應該是各級政府的責任，老百姓是不可能控制疾病的。到今天這個時代會產生豬瘟，顯然各級政府沒有盡到你的職責，在豬瘟方面，我建議中共中央要嚴肅處理，對失職地方官員嚴加懲罰才行，豬瘟造成的養豬投資環境惡化，再加上豬肉價格波幅太大，進一步惡化了豬的投資環境。按照藍教授剛剛的理論，你們剛才注意聽的話會發現，如果投資環境惡化，這些養豬戶也是某種意義上的民營企業家，那麼他們應該養豬的錢，而不養豬的錢去那裏去了，虛擬資金。炒股、炒樓去了。
你是怪養豬戶，還是怪地方政府的失職，如果能給養豬戶一個沒有豬瘟的環境，一個良好的價格。他幹嗎不需養豬何必去股市套牢呢！這種養豬戶現象是應該投資的錢而不去投資，在中國各地是普遍的打開。豬肉價格大幅上漲，我想請問你這些通貨膨脹的原因都是什麼，原因都和地方政府的腐敗和失職有關。也就是你們在座各位來賓每吃一口飯，吃一口豬肉，你就要為這個環境買單30%，好慘。你現在中午吃飯不用花錢。回家之後你就要替他買單，你憑什麼買單，憑什麼為地方各級政府買單。
所以各位來賓，你們所看到的表面現象，包括樓市的泡沫，包括所謂的股市泡沫，至於是不是泡沫本身，這不是我談論的重點。股市泡沫，樓市泡沫等等，你會發現他的來源好象都跟政府的無能跟腐敗有關。如果我講的是本質的問題的話，你所看到的表面現象。這也是為什麼在我們建設部等等的單位，他們的宏觀調控只要是一調控出來政策基本上都是一個問題，比如上來90平米這是怎麼想像出來的東西。
到最後由於我們不理解本質問題，我們政府所推出的宏觀調控政策包括央行，包括建設部等等，其最後結果是基本上是害了好人，便宜壞人。到最後你才發現，腐敗的問題不解決，這些表面因素會急速惡化，那些真正想買房的老百姓，好不容易存了一點錢，買了一個房子。你看買房的艱難，政府錯了20%的稅，搞了半天，房價上漲。你知道為什麼嗎？打錯對象了，真正該打的是政府官員，最後受罪的是小老百姓。
但是，我在這裏呼籲，大面積的腐敗其必然結果，就是你們在座各位來賓所經歷的一切，這一切可以讓你們每一個人所付出沉痛的代價。所以在十七大召開前夕，我以一個獨立學者的身份，我必須提出我個人的觀點以及呼籲，中央政府必須徹底推行反腐敗政策，因為腐敗是大面積的腐敗，不是我們個人，不是老百姓，不是一個地方政府能掌控的恩。那必須要有中央政府的統籌辦理才可以。甚至我們整個經濟的發展理念，需要一個重新的回顧，什麼樣的回顧呢？我講講我的期許和我的判斷。
十一屆三種全會，鄧小平指出，以經濟建設為綱的理念，放棄以階級鬥爭為綱的理念，這個理念不僅是大的而且是正確的。但是到了後期，由於地方政府的執行錯誤，使得以經濟發展為綱的理念，到了90年代變成以"錢"為綱，地方政府向GDP看，老百幸得基本權益不重要。醫改、教改、房改是不是都是這個樣子，一切向錢看的結果。在座的各位來賓，當你們去醫院看病的時候，你們還記不記得醫生說的是什麼，不是二十八年前你哪怕例如不舒服，而是"你帶了多少錢"，這種醫療制度不要也罷了。教改是不是呢，大學提高收費，什麼目的呢，大家中飽私囊。房改到最後也是講了一連串的問題，所以我認為今天胡錦濤政府再一次到了撥亂反政，撥什麼亂，撥以錢為綱的亂，反什麼亂，返回一個共同公正為綱的理念。公平、公正、本身不但是小老百姓的要求，也是名企業家的要求，更是世界500強的要求，他們需要一個公平乾淨的環境，每個企業家都有這種慾望和想法，對老百姓而言，什麼以公平公正為綱的理念呢？絕對不是你拿相同的薪水，而是每個老百姓都要有住房的權利、看病的權利，都有上學的權利都有退休的權利。我們過去以"錢"為綱的理念之下，我們甚至錯誤的定義小康社會，什麼叫小康社會。每人年均所得800元以上叫做小康社會，那是胡說八道的，真正的小康社會應該是看得起病、上得起學、住得起房、退得起休才是真正的小康社會。可能我告訴各位要走到真正小康社會已經是非常的艱難。
你要做到這一步，我首先問你一句話，我們的改革到底是誰吸取了大部分的利益。很多人說路徑這麼好，我們的房子蓋的這麼漂亮，你認為是你的嗎。
我舉的例子吧，上海社保金腐敗案最大的問題在哪裏，甚至我認為上海政府沒有搞清楚，社保金的腐敗案本身不是社保基金有沒有損失的問題，而是你的做法。吸取老百姓財富的做法，社保金破過一個金融機構，把錢給了張榮昆（音），張榮昆拿着老百姓的錢買了兩條屬於老百姓的高速公路，買完之後，再把這兩條屬於老百姓的高速公路，拿到屬於老百姓國有銀行去抵押，拿了錢之後再還給社保金。社保金當然沒有順利了，因為這是我們老百幸得錢，可能經過一系列之後，原先屬於老百姓的高速公路就被張榮昆等人納入私囊。這種現象比比皆是。
所以我告訴各位，人民日報曾經刊出一篇文章，叫做特殊利益集團，也就是我口中所謂的腐敗鐵三角，那就是某些腐敗地方政府勾結某些腐敗的企業家，勾結腐敗的專家學者形成一個牢不可破的鐵三角，欺騙社會大眾，誤導中央政府。腐敗鐵三角席捲我們改革的利益，所以我認為，中央政府應該體現真正的反腐的決心，就必須大規模的速禽腐敗鐵三角，只有破壞這種積極的反腐，通過意識心態的改變，把以前以錢為綱的理念改成以公平公正的綱為理念。這種大規模的推行，才有可能改變現在急速惡化的投資環境。
所以最後五分鐘我想告訴各位，你們每一個人都覺得很奇怪，為什麼早上宏觀調控到了下午股價反而大漲，你們用藍教授的虛擬資金就會豁然開朗，再回憶一下虛擬資金理論，早上假設政府提升銀行存款利率以後，他進一步打擊了投資意願，打擊投資意願的必然結果是擠壓出更多的虛擬資金，進入股市或者進入樓市。這也是為什麼上午宏觀調控，下午股價大漲的原因，原來是由於腐敗所形成的虛擬資金到處亂竄，到了反腐力度不但要大，而且是一個長期的行動。你們可能問我，藍教授我們短時期之內老百姓怎麼辦呢？我有一個想法，地方政府賣地的資金或者與房地產有關的收入，我們是不是可以允許地方政府隨意挪用呢？我們應不應該要求地方政府取之與民，還之與民，你拿老百姓的錢替老百姓做事，比如說蓋廉租屋或者蓋經濟適用房等等。但是如果真的這麼做了，你還要擔心一些地方政府的腐敗行為，也就是分配的問題，我們以北京市天通苑為例，也是一個適用房看起來富麗堂皇的。我請中紀委去查一下，第一經手買房人是誰，很多都是幹部的朋友。真正需要買房的人恐怕是買不到經濟適用房，甚至租不到廉租屋。這就是腐敗所引起的嚴重分配問題。因此當我們要求地方政府用賣地的錢，替老百姓蓋廉租屋的時候，首先想到分配的問題，當然這個問題很多方法可以解決，比如說所有申請的資料完全上網，由老百姓監管，當然這方面還需要政府做更多的後續工作。
我講了這麼一大套理論，不是想給各位傳達什麼樣的信息，那就是在今天的中國要解決房地產房價居高不下，看起來單純的的經濟問題，就不能夠在經濟圈裏面找問題。因為中國非常負責，你一定要跳出經濟圈才能解決問題。也就是在公路外的道路，我認為政府應該雙管齊下。第一，是長期反腐敗，第二強力要求地方政府將賣地所得款項，以及房地產等等利潤所得款項還之與民。議事形態方面要一概過去的理念，回到公平公正為綱的理念。我想請為各位，這是不是各位來賓所希望達到好的經營環境呢，今天我的演講到此結束，謝謝各位。