8月13日，由觀點地產新媒體主辦，上海證券報、每日經濟新聞、搜狐焦點網聯合主辦的2009博鰲房地產論壇正式開幕。在會上，著名經濟學家、央行貨幣政策委員會委員、中國改革基金會國民經濟研究所所長樊綱先生、中原集團主席施永青先生、摩根大通中國投資銀行副主席龔方雄先生聯袂奉獻了一場精彩的"博鰲三人行"。以下為2009博鰲房地產論壇首個"博鰲三人行"的全文實錄：

　　樊綱：我已經講了半天個人觀點，現在非常希望聽位兩位的觀點，一位是金融家，一位是地產家。從地產家開始。

　　施永青：其實今年不但是內地，香港的房地產也翻天覆地的變化。我記得去年8月份的時候我說世界經濟進入冰河時期，就是這次金融危機可能是一個結構性的，不是單是一個週期性的，受到的衝擊將會非常長遠。所以當時我相信很多開發商自己也看到自己的處境是非常危險，資金鍊隨時可能隨時斷，能不能保命，也成了問題。

　　但是非常令人意想不到的金融危機反而救了中國的開發商，如果沒有金融危機，中央的宏觀調控還不容易這麼快放出來。現在突然間，這麼多的資金流進了市場，使成交量、開發商資金的問題都一下子得到解決。基本上我還是認同中央的政策。剛才樊先生也說我們所有的政策都有代價的。這個代價我認為還是很值得付出的，雖然有很多，現在說什麼泡沫問題，流動性過剩的問題，但是我認為金融危機之後我們最大的一個問題就是要解決我們主要矛盾，我認為上世紀30年代的大蕭條最重要的破壞力其實是通貨收縮。如果通貨收縮的話，大家就覺得未來的東西更便宜，大家都不花錢了，沒有人願意去投資，沒有人願意去消費，一旦進了這個連鎖反應之後，真的可能要5年、10年才可以回頭，我認為現在的政策很重要的一點，雖然我們現在是在通貨收縮，什麼CPI都在下跌，但是要在這種情況下要人對未來可能的通貨膨脹產生預期，這個是很難做的事。明明是在通貨收縮，你還要使人家擔心未來的通貨膨脹，這是很大的矛盾。要解決這個問題，你一定要用很大的力量、很蠻的手段，矯枉必須過正，所以在這種情況下才出現上半年銀行的貸款7萬多個億。我自己看這錢流出來，流到什麼地方去，中央看不看得到，我們看到的事，中央沒有理由看不到。一定有相當一部分進入股市、樓市，使樓價大幅上升。但是這個效果就要讓大家有實際的感覺。價格信息是一個很強烈的信息，是一個很簡單的信息，是普通人都可以感受到的信息，就是我買的房子，現在是什麼價錢了。現在的情況就是現在的房價在很多城市裏面已經達到了歷史高峯，歷史的高峯就是說差不多所有有房子的人現在都在賺錢了，這就是一個很良好的感覺。你沒有這個感覺，要他相信經濟在好起來，要他相信未來可能有通貨膨脹，這個是起碼的基礎。所以我認為房價上升是要達到調整人們對未來預期的一個必須的手段，沒有這個效果的話，你做政策上的調控，要人改變它的心態，都不容易的。所以我認為這個是一個政策理想中的效果。現在全世界是中國第一個改變了人民的心態。我也去過其他地方，整個氣氛就不同。中國就是比較樂觀的，就是覺得我們真的是在好起來。外面還沒有完全有這個氣氛。所以我覺得這個政策還是成功的，但是升的這麼快，當然開始的時候不升的這麼快，達不到這個效果。但是下半年還會不會用這樣的手段，剛才樊先生也說了，其實環境已經不同的，但是我認為雖然可能收緊一點，但是一定還要維持這個價格起碼不是掉頭向下。如果下半年的政策收的太緊，房地產價格維持不住現有的水平的話，你變成上半年的努力白費了。所以我認為收的時候也不會收的太緊，應該可能出現的情況就是交投量可能會小了一點，但是價格還是維持在高位徘徊。我自己看上半年這麼大的成交量，不是一個常態。我們做房地產的也不能期望以後都是有這麼高的交投量，我們應該有辦法在一個比較低一點的，比較正常的交投量下面也可以有生存能力，我認為就是交投量7月份已經少了20%左右，這種水平大部分的開發商、代理商還可以生存下去，這個成交量還可以維持現有價格在這個水平保持下去。

　　所以基本上我對下半年還是樂觀的，但是也要調整我們的心態，我認為上半年的上升，在某一種程度上是透支了未來的一點的升幅，所以既然是透支了，你就要為將來有一個合理的估計。我先講到這裏。

　　樊綱：裏面有很多邏輯，代表了房地產商的觀點。就有一個地方有點矛盾，你說價格現在到了最高位，讓大家感覺都好。但是沒有買房子的人，在最高位的時候就往下去了。

　　施永青：在中國城市裏，擁有房子的人是大多數，沒有買房子的人是少數，所以應該保護多數，如果為了少數，傷害了多數，政策還是幫助多數人。

　　樊綱：接下來請龔先生談談。

　　龔方雄：剛才樊綱教授對中國的經濟做了比較深刻、全面的詮釋。我們這一節的討論主要從經濟和政策層面來看中國的房地產市場。就這一點，我高屋建瓴，從全球局勢對樊綱教授對我們經濟形勢的判斷做一些補充。全球經濟的格局實際上想像的也比大家都好，現在全球經濟的時點跟中國經濟在1、2月份的情況很相似，實際上已經在企穩復甦當中。這個企穩復甦造成的原因實際上有金融方面的原因，金融方面的原因就是說金融體系的去槓桿化已經基本結束。金融作為經濟潤滑劑的功能正在恢復。如果金融功能恢復後，那麼經濟週期就回到一個傳統經濟週期步伐當中。傳統經濟週期理論實際上是一種庫存調節的理論，任何衰退和復甦都由庫存調整所引起。這就使全球經濟所處在一種狀態當中，什麼狀態呢？我們生產商把庫存都調的太低了，去庫存化到了極點，但是全球的消費者沒有想像那麼差，很差，但是沒有想像那麼差。沒有想像那麼差的原因跟各國政府協調一致應付史無前例的金融風暴，大家採取的政策有關係。這樣的話，在未來6-18個月，全球經濟就會由於重新填補庫存，出現一個比較強勁的週期性的反彈。從我們摩根大通角度來看，這個反彈第三季度已經開始。美國經濟在第三季度可能會開始2%、3%的成長，明年美國我們估計可能有3%的成長，未來18個月，經濟增長勢頭非常明顯。對中國經濟也是一個錦上添花，未來6-18個月，中國經濟會相當好。結構性問題沒有消除，結構性問題就是我們經常講的對全球經濟比較悲觀的那些說法，比如說經濟結構角度來講，美國存款儲蓄率還要繼續上升，其結果就是消費率要繼續下降。如果消費繼續下降的話，大家想一想，美國經濟70%是由消費帶動，它的增長勢頭從哪裏來？這個問題還沒有解決。所以2011年、2012年全球經濟的前景仍然是非常非常不確定的。這個庫存調整後，比如說該增加的庫存增加了，庫存也都填滿了，下一步經濟成長的潛力由誰帶動，這就是全球經濟長遠所面臨的不確定性。所以說我想拉回中國經濟角度來講，我們的出口現在是以20%多的速度下降，如果去年是100，今年這個指數就下降到70多，即使明年全球經濟週期性反彈，我們出口恢復到10%成長，明年指數也就85、86左右。什麼意思？過剩產能的問題仍然會長期存在。而且2011、2012年全球經濟強勁復甦勢頭可能還不如明年。所以從這個角度來講，明年即使政策出現方向性改變，從寬鬆政策走向緊縮政策，我們估計這種調整也會非常非常溫和。為什麼呢？我同意樊綱教授一個基本判斷，宏觀政策是一個短期政策，它要與時俱進，適時而變。但是還是要有前瞻性。前瞻性就要看到長遠的經濟成長的動力來自哪裏。如果明年搞緊縮，2011、2012年又開始放鬆政策，又可能給經濟帶來不必要的波動。這種前景的含義在哪裏？我們寬鬆的流動性環境可能會長期存在。這種前景對我們地產商，對我們判斷金融市場，在金融市場進行操作非常非常重要。我講的這種觀點我希望大家有操作性。全球資本最近的流動性是怎麼流動？大家在預期未來6-18個月週期性反彈，在預期週期性反彈的時候，全球的資本正在向高風險、高回報的資產和領域做配置，流出什麼地方？流出低風險的債券、低收益的債券、固定收益和現金產品。債券方面他主要是配置一些高風險的，比如說垃圾債券。還有從資產角度來講，配置新興資產。所以說，現在我們很多地產開發商都到香港、美國融資，現在開發商如果要上市融資，非常容易，市場願意把這個錢給他們。錢正在從低風險領域流入高風險資產，這個趨勢會持續一段時間。未來6-12個月，這種趨勢不會改變。這是第一。

　　第二，從長期角度來講，這就要回到我們房地產市場。現在全球市場，全球投資人，全球資金重倉中國，這個事情我已經講了很長時間。我們從1月份助推中國的房地產和汽車板塊，當時大家迷茫的情況下，汽車、耐用消費品是我們主打板塊。我們建議如果大家要重配新興市場，一定要重配中國，一定要重配中國的話，談到長遠經濟結構轉型，一定要重配內需，但是中國內需的引擎、發動機來自哪裏？房地產、汽車。而且一些長期的房價為什麼會上漲的結構性原因，不管從供給還是需求角度來講，剛才樊綱教授、朱祕書長都講了這個土地價格。土地價格的問題是中國房地產市場長遠之所以價格不斷上升的根本性原因。對國際投資者來講，他們知道中國人地關係是怎麼樣，中國人均可耕用地，中國人口基數的問題。這個趨勢是非常明顯的，加上中國的城市化率現在也只有44%、45%，中國城市化進程每年以1%、2%上升，什麼意思呢？中國城鎮人口每年都以1500-2000萬人口在上升。這就是我跟國際投資者經常講，在中國要解決保持城市化的進程，相當於中國每年都要建造一座紐約、東京或者倫敦這樣的城市。這就是一個長期的趨勢，再加上人民幣。每一次全球的、亞洲金融風暴，全球投資者對中國的信心都增強了。人民幣這次是一個非常典型的例子。去年在新興市場當中，人民幣是一個唯一沒有貶值的貨幣。我們講的是百年不遇的金融風暴。在所有全球貨幣當中，大家知道去年只有日元和人民幣沒有兌美金貶值。大家想一想，如果這個風暴是百年不遇的，中國出口以20%多的速度下降的情況下，人民幣沒有對美元貶值，下一步等人民幣貶值，要等到什麼時候？所以人民幣穩定趨勢加強了很多。你看熱錢流入，很多國際資本願意在香港也好、美國也好，購買中國資產。但是很多錢也願意以各種方式流入我們本土市場。大家知道二季度，我們國家外匯儲備增加了多少？將近2000億美金，但是如果把外貿順差，把外國直接投資，把這些國際，我們現有的外匯儲備存量，把這些因素考慮進去，實際上有1000億左右美金解釋不了外匯儲備成長來自哪裏，很可能就是熱錢流入。所以說從趨勢性角度來講，中國城市化進程，中國土地價格長期上漲的趨勢，再加上人民幣、再加上國際資本從低風險向高風險資產類別配置，中國經濟的可持續發展能力比全球經濟要強得多。資產泡沫會一直存在。我不覺得中國目前已經出現了資產泡沫。但是在產能過剩的情況下，實體經濟通脹幾乎不可能，唯一有可能出現通脹的領域就是資產通脹，其中就包括房地產。謝謝大家！

　　主持人：接下來請互動嘉賓復地集團董事長範偉先生髮表一下您的觀點。

　　範偉：我有一個問題問一下樊綱教授跟龔方雄，去年8月到今年8月一年時間，這麼大的危機好像就過去了，這麼容易就過去的。我有一個問題，現在所有政府都在用量化寬鬆貨幣政策、流動性，當年日本政府也在用量化寬鬆，同樣的手段，為什麼日本還是延續這麼長時間走不出衰退的陰影？這個原因在哪裏？

　　樊綱：咱們對日本也有很多討論，首先日本是一個長期結構性問題，就是剛才龔方雄先生提到的它宏觀調控，但是沒有解決長期結構性問題，很多東西一直遲遲調不過來，這是它的基礎性問題。第二，現在大家都在吸取日本教訓之一就是你不能一下子拱起來，馬上又撤火。你要看到它的補充庫存後，長期過剩生產能力還存在的時候，它可能產生的一些壓力。這也是我們現在都在關注、都在討論的問題。第三，日本量化庫存，當他利率到了零之後，反倒數量政策並不到位。伯蘭克02年寫了一篇文章，他認為即使利率到了零之後，仍然需要數量。流動性陷阱的時候，也需要一定規模的數量，才能使市場發生調整。這是更短期的政策操作問題。回到更長期的，日本確實有幾個問題交織在一起，包括老齡化。這是我們中國經濟跟全世界經濟跟他不太一樣的問題。它的一個發達國家經過20年泡沫，產生那麼多結構性問題，然後又跟老齡化等等攪合在一塊，它是一個長期調整的過程。

　　是不是現在已經過去了？中國之所以大家感覺好像這個事情已經過去了。是因為中國，我們過去沒有太大的。因為我們還採取的一些調整政策，我們銀行政策比較謹慎、槓桿率比較低。我們結構性問題跟發達國家結構性問題不太一樣，沒有金融危機一系列問題。因此我們的問題是前幾年經濟過熱、產生的過剩產能等等一些問題，當然也跟出口有關係。但是我們沒有壞帳要重組這些問題，美國這些壞帳還多着呢，我們是不是感覺已經過去的，因為我們沒有這些問題。而從其他國家角度講，說危機已經過去了，還遠遠沒有到時候。

　　(原文：http://www.guandian.cn/article/20090813/85524.html)