巴曙松：謝謝。非常高興參加博鰲房地產論壇，主題是變革中的中國房地產，與其說房地產的變革，不如說房地產金融的變革。今天穿這麼休閒的衣服，然後在博鰲這個地方，而且這個會議的最後半天，要說非常枯燥的講義式的東西好像不合時宜，我利用20分鐘的時間，簡要給大家講兩個看法，供大家做一個參考。
第一，我想說為什麼房地產行業在中國這一輪宏觀調控裏，或者是在一些宏觀經濟裏的波動裏，中國這一輪週期裏波動這麼大。如果這些金融體制上的原因，沒有深層次的改進，可能類似的大起大落可能還會重演。比如說中國房地產投資、投機可能出現的大家還有爭論的泡沫，為什麼會出現？為什麼會出現大家通常說的溫州炒房團、浙江炒房團？一個非常中國的原因，中國現在可供投資的渠道太少，可供投資的金融品種太少。我們設想一箇中產階級的家庭，有一二百萬的存款，我請在座的各位為他做一個理財顧問，會建議他買什麼呢？做銀行存款嗎？肯定是負利率。去做股票？現在股權分置，從二千到點跌到一千點。買債券？波動幅度非常大，連專業機構都不知道下一步波動的情況。相比較而言，相關的風險收益程度和清晰度來說，我曾經到溫州調研，有人說溫州賺了錢這麼多年還能攢下來，沒有炒其他的就是炒了房子，如果買股票都不知道拿我們的錢幹什麼去了。這揭示了經濟學中一個深刻的東西，如果在經濟環境裏合同的執行能力不是很強，還是可以忍受的，我有房子，是看的見的。而金融市場的發展，金融品種的發展，對於整個和約執行的力度，對於法律保護的力度要求非常高。
現在中國的收入水平達到這麼高，中國人民這麼勤勞，而且願意儲蓄，現在儲蓄這麼多了，現在房地產市場和其他相比較而言，如果沒有其他的渠道可供發展、可供選擇，很有可能在局部的微調之後，又會成為下一輪波動週期里居民進行投資或者投機的首選。這是我們需要反思的第一點。
第二點，我看到幾個分析房地產的報告很好，說銀行過度接入，更準確說東亞銀行的過度介入。我本人在銀行呆了十年來，根本不是規範的商業銀行文化，而是磚頭文化、當鋪文化。現代商業銀行的貸款看你的償還能力、現金流，能不能在貸款週期內覆蓋債務的償還。而作為傳統文化的當鋪文化，就是先拿一個東西來，我當一下，打個七折給你貸款，這個房子200萬，打七折，貸140萬，操作非常簡單。同樣磚頭文化，看到這個企業，我相信接下來講的張總，空調做的非常好，成長非常快，現金流非常好的時候，拿不出東西來抵押，他本能就會將資金放到房地產市場，容易導致這個市場的大起大落，一熱熱過頭，一縮縮過頭，這跟銀行深層次的風險管理文化相關。如果這個文化不改變，我相信在下一輪的週期裏，我們這個房地產行業的波動，又會成為首當其衝的一個行業。
現在很多統計數據都有很失真的地方，比如說CPI數據，30%都是跟糧食相關的，在座今天中午吃飯有多少吃糧食？有20%跟居住相關，房屋、租金等等相關的支出還不包括其中，加起來超過了50%，這兩項沒有大的改變，CPI沒有大的變動。房地產行業在整個經濟投資中的比重看起來不大，但是這個特定行業特定的強烈相關性，上下游帶動的行業大概100到110個，這一點點對經濟的波動，超過你的想像。作為磚頭文化，作為一個當鋪文化，他對於房地產的起伏是加速的，比如說房子一百萬，好，我給你打七折，貸你70萬。如果這個房子漲到200萬，打七折，貸140萬。所以銀行的當鋪文化、磚頭文化是推動波動幅度加大的。
如果我國的信貸管理文化、信貸管理能力沒有大的變化，那我們下一輪週期的時候，也會看到局部地區狂熱的現象，就好像南京一個信貸主管去年年初的時候說，現在房地產市場的貸款真好做，三個月將一年的做完了，今年再一問，回答說沒有想到國內住房貸款的騙子那麼多。現在宏觀調控裏對於規範的市場經濟下的金融槓桿利率、匯率的利用非常不熟悉，非常的僵化，大家如果可以將中國和其他主要市場經濟國家的經濟週期波動裏的利率波動和中國的利率波動划起來，中國經濟學家往往很簡單一條線就可以畫起來。在一個資金成本為負的金融環境下，你如果需要大家不要去投資房地產市場，出現負利率的時候，特別是長期利率比較低的時候，你想要他不去用長期資金去購買槓桿的投資，那你只能通過管制，更多的審批。管制和審批在市場經濟條件下，效率非常低。
我曾經見過韓國三星研究所的一個所長，他跟我們交流的時候，我說你不能光聽我講，老問中國的經驗，你得給我們介紹一些韓國的東西，知識相互交流。我問他治理韓國房地產有什麼樣的經驗和教訓，可以讓中國借鑑。他說我們曾經，大家去過漢城，知道那個地方的房產也很貴，他說我們房價上漲的時候，也用了很多辦法，管土地、管銀行信貸、管各種收入資質、管各種審批，最後發現如果資金成本、利率槓桿沒有變動，則百藥無效。我們在局部市場裏為什麼這個房地產市場大起大落到這個程度，上海今年年初月初到月末可以出現翻一番的樓盤，這一輪房地產週期波動下來對我們有什麼樣的借鑑，如果利率、匯率的運用還是這麼僵化，還很難真正有效用市場化成本比較低的方式控制這個市場的大起大落。
中國特定的經濟結構也需要反思，這也是這次中國堅決的調整匯率的原因。全世界的經濟大概可以分為兩種大致的類型，比如說美國這種內需主導型，經濟非常的複雜，層次非常的多，是一個大國經濟，內部的產業結構多層次化，使得他對於國際市場的依賴程度不是很高，很重要的指標進出口規模佔GDP的比值不到，20%多。還有就是淺盤經濟，大進大出，比如說香港、中國臺灣、新加坡、韓國，他的進出口規模跟GDP的比值非常高，中國是一個例外，中國是一個大國經濟，大家從博鰲到上海，或者到西藏，跨度非常大，到深圳、到長沙，經濟差異非常大。中國有一個特點，中國的進出口依存度比這些中小的淺盤經濟還要高。03年中國進出口規模八千億規模，04年一萬一千億美元，今年上半年嚇人一跳，上半年的貿易逆差比以前一年還要多得多。第一季度外貿對GDP的帶動超過50%，上半年超過40%。這樣的方式，容易導致貿易摩擦，容易導致國民福利的流失，中國人的勞動也不值錢，環境污染也不值錢，這樣的增長模式已經成為中國的現實，容易導致中國房地產的大起大落。
外向型的增長，將中國的產業分為兩個部分，一個是外向部分，一個是內向部分，外向部分在中國經濟比重70%，內向部分百分之二三十。中國外向部分的價格決定是由全球的商品供求來決定的，比如說可貿易的商品，杯子、話筒。這一部分的商品，中國70%的商品是全球決定進價，這部分價格的波動是受全球價格的波動。在全球沒有出現大規模的通貨膨脹的情況下，這部分的商品是不可能出現大規模的價格上漲。剩下非貿易部分，中國這麼多年來我們存在一部分超量投放的貨幣，不可能通過70%出口的商品吸收掉，或者通過通貨膨脹來化解掉，自然轉向非貿易部分，不能通過貿易來將它進行定價的部門，比如說博鰲的溫泉酒店，它不能將它貿易到深圳去，不能貿易到上海去。非貿易部分承擔了吸收剩餘貨幣的壓力，說的通俗一些就是有通貨膨脹的壓力，資產市場、股票市場不爭氣，房地產市場必然就承擔這樣的責任。新的一輪週期裏，如果我們不做反思和調整，房地產又可能成為風口浪尖。
第五，中國的融資結構不做大的調整，大起大落在房地產市場還是很難避免的。比如說中國04年銀行的信貸，人民幣貸款是2.2萬億，通過證券市場的融資360億，通過海外的融資120多億美元，國內的股票市場如此的滯後，2.2萬億，這是什麼的概念，使得整個社會的融資過份的依賴於銀行，而銀行一收縮經濟收縮，而銀行一擴張經濟就擴張，我們看到本身的經濟波動也導致銀行的不良資產。銀行承擔了融資的任務，同時也承擔了風險，現在銀行過分的緊縮。現在開始有嚴格的監管要求，在07年之前必須達到8%，目前國內銀行資本充足率不到5%，就是按照5%來算，還有3%，如果考慮到市場風險，現在銀行有兩三億的債券，至少還要再加一個點，對銀行系統要在未來的兩年內，資本充足率平均上4%，這是非常激進的，銀行本能的選擇就是緊縮貸款，所以貨幣市場疊創新低，信貸市場緊縮，這樣對中國經濟將產生滅頂之災，我們比較加快金融創新，原來企業眼巴巴的看着銀行，不僅是房地產行業，其他行業都是如此。最近一年來，房地產自籌資金的比重上升很快，其他很多行業都還完全靠銀行的貸款，必須要開拓多元化的融資渠道，債券、短期融資券等等，要不然會對中國的經濟產生擠壓。
對這一輪房地產市場的週期波動，我們不能僅僅就波動而談波動，我們要將它放到中國金融體制大的背景下進行反思，有那些值得我們探討和改進的，以利於成長的更健康更平穩，更能夠起到安得大廈千萬間，有幾個方面值得我們反思。金融體系有沒有提供給房地產更便捷邊方便的融資渠道。銀行有沒有從簡單的磚頭文化、當鋪文化脫離出來。監管當局能不能更靈活的利用利率、匯率的槓桿作用。中國特定的經濟結構過於依賴外貿，對於房地產市場的波動也有推波助瀾的作用。單一的融資結構必須要改變。搜網房：如何評估外資銀行在中國房地產中的作用？巴曙松：中國銀行業根據WTO的條款，05年會全面放寬銀行業務，能不能根據不同房地產公司或者同一個房地產公司的不同項目，可能風險不同，利率也會有比較大的波動，現在我們銀行單純的用單一的死板利率，反映出嚴重的定價差異。隨着銀行競爭的激烈，我們房地產也應該適應多元化、差異化的利率，到現在大家都要做一個平衡，有一個風險收益的平衡，所以房地產企業也要做這方面心態的調整，就是世界上沒有免費的午餐。
現場提問：實際上我們房地產發展，我非常贊成張在東先生的說法，好的房子質量好造出來就沒有問題，而現在銀行給房地產業帶來非常大的制約因素，他現在所能提供的貸款品種只能夠我們在很短的時間內開發房子賣掉，最多三五年。長期貸款品種沒有，也不利於我們發展商從長遠的眼光經營好房子、造好房子，如果另外讓我們找基金的途徑，基金在社會上又沒有信用，我們去找基金，沒有人願意購買基金，現在社會上只相信銀行，只有銀行拿出長期的融資工具，才能解決開發商的問題。您認為銀行能不能夠在一個比較短的時間內提供這樣的工具，或者金融管理當局在信託方面能不能有更多的動作？
巴曙松：當你苦惱資金不足的時候，還有很多單位比如說保險基金不知道資金該投給誰，金融就是將長期的資金需求和長期的資金供給匹配起來，所以現在有兩種說法，其實你已經給出了答案，第一是在現有的銀行框架裏給出利於長期投融資的功能，比如說德國的模式，這是有可能的，現在也有銀行嘗試這樣去做。第二，不要讓懶惰的銀行佔據過多的資源，比如說為什麼不能給一個發行長期融資券的權利呢，現在金融市場的基本遊戲規則，法不禁止即可行。現在各個國家在轉向多元化融資時，放開有一個思路，在融資資金時，比如說五十萬、十萬為起點，面向特定的人羣進行宣傳，逐步轉向公眾，這是一個方向，如果不改變，將來這個產業的大起大落也很難改變。
焦點網：鍾偉教授昨天提到跟銀行合作時壞帳率比較少，這次國家宏觀調控出發點是要避免在房地產市場中出現銀行有可能被套進。鍾教授的意見是現在的房地產市場是非常健康的，而且銀行在貸款方面房地產貸款是比較優良的貸款，您怎麼看？
巴曙松：房地產貸款是很大的，很難籠統的說哪一塊的貸款質量很高。銀行所有的資產收益平均算下來是2.5到2.8，整個資金成本加人力資本要佔1到1.2，實際上淨利差能夠賺1.2左右，中國的銀行還有一個營業稅，你做業務就要交稅，不管賺錢不賺錢，也要有0.2，也就是說有1的淨利差。剛才我看到民生銀行的朋友，如果違約率控制在1%以下，銀行才能真正賺到錢，如果沒有比較大的風險把握，沒有經過一個完整的週期起落的話，你很難說在這一輪的上升週期裏說我的違約期低於1%，這是言之尚早的結論。
現場提問：這一輪人民幣升值對房地產行業的影響會怎樣？
巴曙松：這是非常大的問題。
對整個房地產的影響，未來考察房地產泡沫的概念，我們現在的房地產很多爭論是泡沫，泡沫怎樣界定，我曾經調研幾個大的房地產商，問他們怎麼看，他們說房地產市場與其說是單一的單數，還不如說是嚴格分層的，高端在博鰲生產的別墅，和海口的安居房，完全是面向不同的市場，完全不同的資金運作規律，你一定要加在一起，然後說人民幣對它有什麼樣的影響，非常的勉強。大家都很推崇美國美聯儲的主席格林斯潘，前一段時間美國也在爭論房地產泡沫，格林斯潘在國會講了兩個觀點。第一，不同城市的房地產是非常鬆散的聯繫在一起，很難判斷一個統一全國的結論。第二，在房地產泡沫沒有破滅之前，我不知道有沒有房地產泡沫。這是一個非常智慧的老人，他善於用語言來引導市場的預期，非常成功，所以現在美國如果失去格林斯潘不知道會怎樣，他說如果你認為聽懂我的意思，那麼你一定是誤會我的意思。他在國會聽證的時候，將對房地產市場的看法把握的非常清楚，如果要將人民幣對房地產的影響，一定要分層次講，比如說外資對匯率比較敏感，如果是自住的安居經濟適用房，以及中西部地區房地產的影響都是不一樣的。對你的問題，我很難回答，如果你聽懂了我的意思，我估計你沒有誤會我的意思。