巴曙松：謝謝。在進行演講之前，我先進行一下評論。昨天，我唯一的選擇就是看潘石屹的書，有一篇印象特別深，說我們現在的房地產市場有點象安徒生式的童話，像皇帝和小孩的故事，他以讚美的口吻說小孩多好呀。現在的問題是，大家都以不同的方式當皇帝了，沒有小孩。這篇文章中講的是受驚嚇的小孩，一個謹慎的小孩，一個試圖以聰明的方式講真話的小孩。這是我做的第一個評論。潘石屹講得非常精彩，我聽了以後，很受感動。

　　對後面幾位學者的講話，因為我們作為政府的研究人員，當然代表個人，強調實際的研究和出臺的有很大的距離。我在做研究的時候，牢記格勒說的話，評價一個經濟學家的水準高低，就看對政府出臺政策批評的激烈程度。因為政府任何出臺都是經過多次的研究，都有深層的思考。剛才有人說，2006年的房地產熱完全取決於政府如何理解，如果這個判斷是真的話，這是非常危險的情況，因為到今天，政府對市場都進行宏觀調控。

　　再比如，希望達到很多人住上好房子，這個善良的願望非常好，我當時在想：小壞事都是小壞人乾的，大壞事往往是抱着好心乾的。所以，誰更瞭解自己的決策，我想就是涉及這個問題。

　　最後，現在感覺學者有被輿論報道、有被計劃和地產相關表態娛樂化的傾向。

　　剩下時間我講的是房地產是中國經濟目前運行比較良好的晴雨表，也是中國體制改革晴雨表。有人說股市是中國經濟的晴雨表，其實不是。房地產行業寄予中國的經濟的光榮和夢想。1870年中國一直都是巨大的經濟體。今天是剛剛轉世，現在處於這樣一個大的背景下。

　　我想講的第一個，是很多房地產界的朋友問，金融政策變化的意義，前期可以理解去年，又是房子、銀行和房地產捆得過緊，導致銀行風險。包括有些學者講，挾持了銀行等。其實房地產表現了非常靈活的適應性。2005年底，房地產行業來自銀行的貸款佔到40.3%，今年一季度到現在，因為銀行積極的貸款發放，大概58%左右，實際上已經低於金融學界60%的合理水平，如果僅僅是因為這個原因調控的話，目標已經達到了。

　　在中國特定的條件下，現在的宏觀調控的情況是，觀察宏觀經濟，是外匯儲備，中國已經成為最大的外匯儲備出口國。這是宏觀政策裏面相對維持一個匯率較低的波動。中央銀行每買進一美元的外匯儲備要投入八元的人民幣。目前的趨勢來看，還會持續，前一階段宏觀調控，有很多國家像拉美它的銀行最終因為成本太高而承擔不了。之後就轉為第二階段，讓商業銀行成為貸款部，就是定向發行。房地產行業也存在宏觀調控成本很重要的產業，是為出口部門承擔的。因為中國導致出口增長非常快，從宏觀調控的工具來看，利率、信貸行業來看，我的理解就是第一階段主要是防止銀行資金過分集中在房地產行業，第二階段房地產行業承擔了中國目前特定經濟情況下宏觀調控的成本。

　　既然說，房地產行業是中國經濟的晴雨表，實際上以它這個鏡子可以照出，他反映出中國經濟存在的很多深層次的問題，這個問題不能僅僅追究房地產行業上面，還有很多背後的原因。比如說第一個收入差距，社會收入差距擴大、城鄉收入差距過大這個現實。很簡單的問題，房價漲得那麼高，還有人買，高價房子誰在買？北京的19000的開盤，是誰在買。一方面中低收入階層買不起房，另一方面，高端房子在上升。再比如城鄉差距，為什麼北京、上海這幾個地方，房價會漲，包括三亞。

　　是不是也反映出城鄉差距在加大，比如說北京，全國40%左右的優質教育資源在北京，全國人民花錢建設北京，如果在農村建一條路，讓農民集資。

　　第一，反映了地方政府在承擔解決住房問題的缺位。我個人觀察，美國的房地產市場，之所以發展比較平穩，一個標誌性的事件是1934年美國頒佈的《全國住房法》解決中低收入住房中，政府的責任。給房地產建設中留出空間。而香港被視為全球最自由的東方之珠，43%-46%的房子變化由政府擁有，用來解決中低收入的住房問題。這個目標不是長江實業、李嘉誠承擔的，如果讓他們承擔的話，香港的房地產商不會有世界一流的競爭力。所以要把房地產本身的問題和房地產反映出來的問題分開來看

　　第二，反應中國經濟的特點。全世界的經濟簡化說兩種：一種是新加坡、中國臺灣、中國香港，對國際市場依賴很大。第二種是像美國、歐洲。他們的差距是什麼呢？他們對國際市場的依賴程度比較低。他的進出口依存度並不高，大概20%的樣子。但是，他的進出口程度，比淺盤經濟的國家程度還要高，這是現實的。所以我查了一個數字，2003-2005年美國房子價格平均上升39%，西班牙平均上升128%，莫斯科市中心的平均房價是7257美元/平方米，2005年外國投資德國的資金超過本土投資的62%，這裏當然經過有關方面的果斷、有力的調控。如果從中長期來看，什麼可以改變，什麼不能改變？最後積極規律是可以改變的。

　　第三點，1、針對下一步發展趨勢是，最關鍵的是上帝歸上帝，改造歸改造，如果非要評價"國六條"，是明確政府對中低收入階層住房問題應該承擔責任。只有明確政府對中低收入承擔責任，才能為房地產行業留出空間，才能真正在中國出現本土的長江實業。2、金融行業本身的變革也很重要，像貸款。一方面中國房地產行業，銀行特別擔心它的大起大落。因為社會對銀行貸款的依賴度非常高，04年的貸款開始回落，05、06年開始上升，06年二月份全國猛增44.1%，北京猛增63.9%。本身加劇了這個行業的波動，本身成為風險的製造者。金融機構在這裏還有一個學習和觀察的過程。

　　3、房地產行業，今天主題是轉型，轉型的重點是金融的轉型。在不規範的時候，可以進行一些不光明的操作。但是現在透明瞭，為什麼今天可以聽到呼聲？第二個融資模式從單一向多項進行轉型。第三要有多元化的投資趨向。要給他提供多樣化的渠道，要和房地產比較起來，必須有競爭力和更加安全。

　　最後總結，第一，非常高興看到潘石屹先生的演講和和我所看到的書中，受到驚嚇的小孩和沒有保持他一貫直言的作風。就像"皇帝的新衣"故事中指出皇帝沒穿衣服的那個小孩，只是這個小孩今天還不夠勇敢，他沒有直接指出皇帝沒穿新衣，而是說皇帝穿衣服了，但是衣服是透明的。希望他下次房地論壇還保持以前的作風。

　　另外，講到房地產是我講到的上述的問題，這是我的結論。謝謝大家！