由觀點地產機構、第一財經日報、搜狐網、焦點房地產網、全國工商聯房地產商會共同主辦的2007博鰲房地產論壇於8月17日上午在海南博鰲盛大開幕。2007年，中國房地產跨入資本時代，這是大家對中國地產的共同理解。在一個資本時代裏，房地產企業怎樣有效的控制資金並駕馭資金成為大家面臨的共同問題，8月18日下午，2007博鰲房地產論壇繼續圍繞資本話題進行討論。以下為巴曙松演講實錄。
巴曙松：非常高興和感謝會議的邀請，使我有機會有這麼一個時間，就房地產市場發展問題談一點個人的看法，不代表任何機構的意見。
我主要講四個問題，一個問題講三四分鐘。昨天香港股市上演了一個今天大逆轉，像過山車一樣，上午跌了600點，下午跌了將近1200點，到了尾盤下跌200點，那麼加上昨天和前面兩天的下跌，市值蒸發很大，本來在事前很多機構都認為無關緊要的一個次案風波，為什麼會演變成規模不大不小的股災？一個非常主要的原因就是看起來運作非常完美的次案金融化的過程，都有一個前提假定，都假定房價隨着經濟平穩上漲，我給收入較低的人羣提供貸款，然後銀行把貸款賣出去，投資銀行把它證券化，賣給基金或者對沖基金或者養老金，整個過程之所以運轉得到比較好，都是假定貸款之後房價的上升。但是，問題就出在幾乎所有的市場機構都在假定房價上升的時候，房價出現了下跌，市場出現了一個意外。
我最近和頻繁和金融機構調研，他們說市場可能還出現再次以外，導致市場大幅度的調整，幾乎美國大部分的機構80%的金融機構都在假定波蘭克會沿用格林斯潘的對策，出現問題的減息，從美國收益率曲線看出的這個預計，因為從波蘭克貨幣政策的理念來看，很可能不會採用格林斯潘降低利率，用一個泡沫替代另外一個泡沫的做法，更多可能是關注整體的經濟。美國二級度的經濟在上升，物價在上升，已經接近加息容忍的上線，有可能出現另外一個意外，就是如果市場都在預計減息的時候，來挽救市場的時候，美國的總體經濟增長比較快，出現了加息，大家想想市場就出現另外調整。
所以，我想講的，海外同行的人士很緊張，說美國的老闆跟他講，不要問獎金的事情，能在年底保住你的位置就不錯。除了介紹一點情況之外，值得關注在市場上做投資、做開發，值得關注的案例給我們的教訓就是，我們在市場向好的時候，也應該反過頭來做一些立項思考，實現會不會出現逆轉，這樣在事前有一些思考和對策的時候，我們才能減緩或者躲過或者是減少調整帶來的衝擊。所以，我們說房地產市場，這次會議主題說的很好，博鰲的7年房地產20年，基本上是一個上升的趨勢，理論上上升20年。
在大的趨勢來看，城市化過程不斷全市居住，人口結構在趕工作的暫住人口的比較高，人民幣生值，利率比較低，18億畝農田的底線控制比較嚴，這些情況沒有變之前，房地產看好是沒有問題的，但是中間有沒有一些覺得不是問題可能出現問題，也許提出一點思考，供大家參考。
第一，談城市化的進程，因為我們最近也在思考和研究這個問題，大家很多房地產商把陸續的投資重點比如說逐步擴展到二線、三線，實際上從這個情況看，二、三線城市也在跟上市場表現，談的更遠一點看，這個城市化的進程能夠表現什麼格局？是不是深圳、上海、北京漲到位，接着是南京、武漢、長沙、西安一步一步推進，有沒有另外一些表現方式，最近我看了一些相關的研究。在10年前，日本意識到東京地區人口過分密集，非常擁擠，城市化過分集中，極力的促使日本人口的分散，產業的遷移，不要都集中在東京的地方。但是，10年之後看起來，東京地區的人口密集度不僅沒有下降還在上升，這是第一個案例。
第二，最近德國反思國際競爭力和周邊的大國、強國相比，缺少一個國際性的大都市是導致影響德國競爭力很重要的因素。比如像法蘭克福、漢堡都是很小。從未來的趨勢來看，未必是城市像一個低效應一、二、三、四線這麼推下去，很有可能是一些大型的中心城市的集羣，而國與國的之間的競爭開始表現為城市集羣的競爭，很有可能經濟不會是像波浪一樣，一浪從沿海相中部、西部，有可能大量資源集中在運輸成本、水土環境更能承受的沿海地區。從我們的海南一直到香港、寧波、上海一直往北天津、大連城市擴展下去，可能會居住中國未來30%、40%、50%的人口等。所以，這是一種可能。
所以，我想講的第一點，要關注城市化推進的區域方向，這點是未來對我們投資者有很大價值和意義決策，我這個判斷未必是對的。但是，大家在往中、西部、二、三線投資的時候要想到這一點，這是一個趨勢，而目前全球房地產市場調整也出現這麼一個現象，比如說美國、倫敦房價下調得時候，有幾個大的城市房價的上升紐約、倫敦、香港，做城市細分，高端價格房地產上升，比如說香港中低端的房地產上升還不如97年金融風暴的水平，第一點要做的逆向思考，怎麼樣把握城市化的進程？要來一點逆向思考，有可能進一步的集羣。
第二，目前，觀察和分析上市的房地產公司數據比較容易獲得，觀察這些上市房地產行為情況看，越來越明顯的，大家把拿地作為盈利決定性因素，我們看到這個目前拿的比較多的，碧桂園大概在4000多萬平方米。目前市場出現了一個情況，很多房地產商在去年到今年這一輪調控裏面做的比較好的，運作的比較成功，銷售的比較快，結果利潤率可能還沒有去年管理銷售不是太好房地產公司，因為正好在這一輪房價裏面這些管理銷售不是太好的分享到了，這個趨勢繼續延續呢？或者說這個不斷的拿地，現在資本市場也在這麼估值，估單位儲備市值來比較，始終假定我們的18億畝農田是一個底線絕對不能動。我們大膽設想一下，如果我們的城市化的理念有所調整，胡錦濤總書記在6月25日中央黨校的講話有一個非常重要的判斷，未來中國經濟增長的動力新四化，叫城鎮化、工業化、市場化和國際化，如果我們重新認識到了城市化給中國帶來的動力，到目前為止中國的城市，所佔的全國的土地大概3.4%、3.5%，貢獻超過一半的GDP，如果這個認識換一個角度思考一下，再增加3.5%的土地，把現有的城市面積擴張一倍，來滿足中國快速推進城市化的進程。去年底的城市生活人口占總人口的比例不到45%，我們的目標整個完成要到60%-65%的話，要上升20個百分點，人口在12億的話，未來有多少？2.4億的人口在未來10年或者更長的時間轉移到城市居住，如果有更多的土地能用於城市化，我們的現在拿地的模式是不是也碰到一些挑戰。
目前，高價拿地有很多潛臺詞，很多地方土地價格已經超過周邊的房產價格，我在一家上市公司擔任獨立董事，在浙江湖州董事會授權經理層拍賣一片土地，董事會經過調查之後，已經給了相當大的權限給經理層舉牌，結果舉到後面打電話過來說不敢舉了，地的價格已經和周邊樓面的價格一樣，假定房價才能升，漲幅也不可能高於這麼高的土地價格上漲，利潤率會下降，公司怎麼規避利潤下降？在這樣更高的價格之後，消費者更挑剔，有哪些公司能夠真正提供高品質的房地產的產品，這就比較的重要。在供不應求缺口比較大的時候，消費者不會那麼挑剔，這是我想講的第二點對於土地的看法。
第三，我們會議的主題尋找中國房地產共同的未來，題目選的很好，原來我們討論共同的未來前六屆會討論蛋糕再做大，大家每個切的都會增多，我們現在看到的未來很可能是一部分人的未來，是一部分小公司被大公司收購的未來，是一個行業不斷併購的未來，行業整合之後的未來，其實越來越明顯，從拿地的情況看，對資本的要求門檻越來越高，是誰在拿地？是那些能夠熟練運用不同融資渠道，股權、融資券、海外的基金、私募這些種種的渠道來進行融資。我們可以看到，房地產金融調控一個很重要的政策，就是降低整個房地產行業對銀行貸款的依賴程度，調控效果很明顯。2006年初國務院貸款房地產企業來源28.3%，07年6月份23%，一直在下降，誰能夠用其它的渠道，誰就在其中獲得競爭的優勢，高價的拍地是這個行業整合的前奏，會讓一些不具備這些資本實力和管理能力的玩家退出市場。最終，完成整個將是資本市場，金融資本和土地結合的過程。現在資本市場上，萬科成為龍頭，現在市盈率50、60倍，很多人會說會炒到80倍、100倍，萬科的上市公司發展到今天，不太可能持續保持在高的100倍市盈率，他已經比較能夠熟練運用這些金融工具，把它估值到80倍，能夠選擇不斷經過定向增發、換股、收購土地和其它公司，把市盈率降下來，這個過程不是公司的應力能力的議價，收購和併購的擴張的議價，市場的兩級分化，向我們前面講的高端和地段的兩級分化一樣，會進一步的重演，資本市場的運用上順便說一句，除了龍頭公司有盈利支持之外，A股除了龍頭公司有支持的之外，A股和H股的議價經過昨天的大跌之後接近85%的左右。所以，從投資的角度來看，香港以內地為主要業務的地產股有比較大的機會，因為這些估值也比國內的房地產低，有比較大的機會。
最後一點，8月1日廉租房管理辦法的推出，我看到業界有很多的評論，觀點地產網也有很多的評論說這是一個新政，終於意識到政府承擔為中低收入階層直接控制房子該蓋多少面積，是一個進步。但是，是不是像業界很多人所預計的廉租房這個政策一推出來，商業住宅想怎麼漲價，就怎麼漲價？我認為不是的，幾個方面的原因：
第一，廉租房推出需要假以時日，目前的推出，以香港為例，香港700萬居民裏面，住在公屋和居屋裏面接近香港市民一半的家庭，我們才剛起步，整個融資的可持續性，有一個內在的不斷摸索過程，而且即使發展到今天大家認為非常完善，非常值得借鑑的公屋制度也有很多缺陷需要彌補，是不是要不斷的規模擴展下去，管理這麼嚴格，一個廉潔高效的公務員制度，相對透明的個人收入信息制度，這樣還有一些缺陷。比如說一個規定，個人滿18歲的香港居民，每個月收入低於6000港幣可申請公屋，專門看過公屋，一個18歲的大學生入大學的時候沒有收入就可以申請，兩年之後就可以申請到一個公屋，基本上可以住10年，哪怕大學之後進入到很優秀的公司，在香港知名大公司工作，拿的很高的工資，也可以一直住10年，有很多的漏洞。
再者，怎麼樣處理好廉租屋和商業地產的匹配關係，怎麼樣在區域上進行地域的選擇，也是有很多的問題需要討論，所以，不要對它冀望過高，特別是起步階段。從次案風波看出來，在市場向好的時候應該像另外一個方向想一下，在房地產市場發展這麼好的情況下，我們要想一下，城市化的進程，來決定我們的戰略佈局，土地政策和城市政策是不是有調整的空間，想一下行業的整合會以什麼樣的方式來進行，然後理性地評估廉租屋及其可能產生的影響。