有分析人士認為，唐越為張勇包裝的“零庫存”模式是為當前國內一般中小型開發商做了一個漂亮的外包裝。
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2006年，鑫苑置業張勇遇到了e龍的創始人唐越。唐越後來成為張勇的財神爺，並將他們帶入了紐交所。
2006年2月8日，e龍創始人唐越將CEO權杖交予職業經理人徒耀明，而他本人則與美國藍山資本合作成立了藍山中國基金。3月23日，藍山中國基金的管理機構——藍山投資諮詢(北京)有限公司拿到營業執照；5月15日，第一期3億美元基金正式募集完成。
2006年8月25日，唐越完成了藍山中國基金成立後的第三單生意，也是第一單房地產生意。鑫苑置業獲得藍山中國基金和EquityInternational基金合計2500萬美元投資。藍山中國和EI按3∶2的比例出資並分別獲得1848萬和1232萬A類優先股，鑫苑置業本輪融資的代價為30%的股權，兩基金給出的市盈率約為6倍。除此之外，唐越成為鑫苑置業的獨立董事，並向鑫苑置業派出財務總監。在融資後鑫苑置業11名董事會成員中，除張勇夫婦外沒有一名“元老”，獨董、財務總監等9人都是在基金注資前後進入的新人。
隨後，唐越開始了一系列扶持鑫苑置業敲響紐交所鐘聲的動作。
2006年12月，兩基金以股東貸款的名義向鑫苑置業注資3500萬元。2007年4月，鑫苑置業又進行了1億美元的債權融資（其中2000萬元用於償還股東貸款）。不到一年的時間裏，鑫苑置業密集融資1.4億美元。到鑫苑置業上市前，兩基金持有的股權合計達到43.67%。2007年4月的重組中，鑫苑置業還授予財務顧問BurnhamSecrcise購股權，使後者以零成本獲得164萬普通股。
2007年12月12日，鑫苑（中國）有限公司通過其註冊於加曼羣島的鑫苑置業股份有限公司(NYSE：XIN，下稱鑫苑置業）在美國紐交所紅籌上市，首次公開發行1750萬股存託憑證，每股存託憑證定價14美元，總計融資2.45億美元。
2007年12月13日，紐約時間上午9：25，鑫苑置業董事長張勇敲響了美國紐交所的開市鐘聲，由此成為在美國紐交所上市的第一家中國房地產開發公司。張勇夫婦持有鑫苑置業56.33%股權。上市後，創始人、藍山中國資本和EquityInternational兩基金分別持有42.3%、19.39%和12.92%。
耐人尋味的是，像唐越這樣的投資人為何會選擇鑫苑置業？且將上市地點選擇了深受次貸危機影響的紐交所？
投資者的選擇
張勇時常強調的是鑫苑置業的模式並不受亞洲投資者的歡迎，他們的投資者大多是歐美投資者。
鑫苑置業上市當天收盤價16.8美元，較發行價上漲了20%。隨後，鑫苑置業在次貸危機引致巨震中創下7.75美元的低點（1月22日），但很快回升至13.29美元（2月13日），市值重回10億美元之上。
一個普遍理解的觀念是，鑫苑置業的小規模的土地儲備是制約其選擇A股抑或是H股上市的重要原因。
一個被普遍接受的對地產公司的價值評估模式為：淨利潤×市盈率=淨資產×折扣率。在這個等式中，企業的利潤率和淨資產決定了投資者所能給予的市盈率和折扣率，較高的盈利能力和較高的淨資產額都可以為上市地產公司IPO的市盈率和折扣率贏得較高得分。這其中投資者在評判IPO地產公司的淨資產的時候看重就是土地的儲備情況。這一價值評判標準在2008年之前幾乎被應用於判斷所有在香港上市的每一家地產公司。
鑫苑置業的土地儲備少的可憐。上市時，鑫苑置業土地儲備僅為205.33萬平米。而在當年港交所上市的內房股當中，土地儲備最少的奧園也有610萬平米。
圖表1 鑫苑置業與各地產公司上市時經營狀況與土地儲備情況（詳見 房地產模式 專題）
此外，在眾多地產巨頭扎堆排隊等候香港上市的2007年，公司規模較小也是影響鑫苑置業國內上市信心的重要因素之一。2006年，國內地產百強企業的總資產均值達73.1億元，平均完成房地產投資額為24.3億元、規劃建築面積為397萬平方米、土地儲備面積為381萬平方米，同時房屋銷售額和房地產業務收入均值分別達到27.1億元和22.6億元。
但鑫苑置業上市前總資產僅為16.34億元，銷售額為11.35億元，淨利潤為1.29億元。按照港股的估值標準，毫無優勢可言的鑫苑置業對在國內上市失去信心，是其尋求海外突圍的外在壓力。
資料顯示，鑫苑置業的投資者主要來自歐美、澳大利亞及中東，這些投資者看中的是鑫苑置業的成長性而非土地儲備。張勇稱對於這種成長性的評估是建立在鑫苑置業自身的財務模型的基礎上的。這種財務模型決定了鑫苑置業的運營模式——“零庫存”。善於和資本市場講故事的唐越將“零庫存”演繹為鑫苑的獨門祕籍。
在唐越講述的“零庫存”故事中有一個疑點是，為何唐越在採取股權融資的方式進入“鑫苑”置業後，卻讓張勇像大多數房地產上市公司之前所作的一樣，進行全國性的擴張，擴充土地儲備？對於鑫苑置業這樣的區域性中小規模的公司而言，進行全國性擴張顯然面臨着種種的風險。
事實上，兩傢俬募基金對鑫苑置業包裝上市的形象定位最初是從改善鑫苑置業的財務健康狀況着手的。但2006年8月起，鑫苑置業自1997年成立以來第一次走出了河南，開始了全國性的戰略佈局，雖然這時的鑫苑依然沒有登陸紐交所的資本。
圖表2 鑫苑置業全國佈局主要動作（詳見 房地產模式 專題）
圖表3 鑫苑置業主要指標（詳見 房地產模式 專題）
為了能夠吸引到私募基金的注意力，以及為上市做準備，鑫苑置業很早就開始注意改善企業的財務狀況，並做了大量的準備工作，還專門成立了一個從事相關準備工作的籌備小組。從2003年起，鑫苑置業的財務報表就已經開始聘請國際四大會計師事務所之一的安永會計事務所進行審計，同時聘請相關法律事務專家進行相關的法律調查。
經過幾年的準備工作之後，鑫苑置業於2006年1月27日在加曼羣島註冊了鑫苑置業有限責任公司，並完成了紅籌上市的相關工作，開始第一次上市衝刺，當時瞄準的是美國納斯達克市場。因為納斯達克股市以科技股聞名於天下，同時也為了更容易吸引投資者的眼球，鑫苑置業為此特地註冊了一家IT類公司，並將公司房地產業務嫁接到該公司旗下，希望藉由科技股的概念打通納斯達克的資本市場。雖然從2003年到2006年初，鑫苑置業經歷了三個完整的會計年度，其各項財務指標經過三年的努力有了一定的改善，資產負債率從2003年的95.59%下降到了2005年的82.49%，總負債與權益資本的比率從23.92倍降低到了2005年的5.27倍，但這次衝刺納斯達克市場卻沒有獲得成功。究其原因，首先，鑫苑置業企圖通過將地產業務嫁接到IT類企業的旗下，以科技概念股吸引投資者眼球的做法既不高明也無必要；其次，鑫苑置業的各項財務指標雖然有所改善，但公司整體經營的資產負債率仍然過高。
唐越的到來進一步改善了鑫苑置業的資產狀況，他們遇到的問題是鑫苑置業只是一家區域性的小規模房地產公司。要讓歐美投資者認識鑫苑置業，他們需要給鑫苑一個全國性房地產企業的外衣。
從這一點上來說，鑫苑置業上市前的大手筆出手拿地與碧桂園、恒大集團等地產公司為了上市而發動瘋狂的圈地運動在本質上是有區別的，後兩者主要是為了坐享土地增值和保證穩定長久的土地開發儲備，而前者主要為了樹立起一個全國性大型地產開發商的形象，為了爭取更多的上市加分，而企圖將原有的經驗模式複製到新的地方。
圖表4 2007年國內主要地產公司主要財務指標（詳見 房地產模式 專題）
鑫苑置業為了融資和上市付出了慘痛的代價，但也使公司發生了巨大的變化，從2005年到2007年上市之前的第三季度，公司的總資產從7.29億元增加到了31.3億元，增長了429.32%；銷售收入從5.0億元增加到了15.95億元，增長了319.0%；公司的財務健康狀況也有了較大的改善，資產負債率從82.29%降低到了上市前的53.76%，負債與權益資本的比率從5.27倍降低到3.13倍。至此，鑫苑置業赴美上市只欠東風。
零庫存
張勇對零庫存的解釋是：鑫苑置業只拿招拍掛土地，中國每年在二三線城市有數千上萬塊招拍掛土地的市場，鑫苑置業在這個市場完全可以拿到所需要的土地。第二、鑫苑置業拿到土地以後四到六個月開工，八到十個月現金流回正，建完賣完不存房子。
但有分析人士認為，唐越為張勇包裝的“零庫存”模式無非是為當前國內一般中小型開發商做了一個漂亮的外包裝。
顯然，張勇更注重公司本身的財務模型，事實上這種模型為未來鑫苑的穩定運行提供了一個可以參考的發展模式，鑫苑所有的投資決策將依據這樣一個財務模型來決定。這也是鑫苑給予歐美投資者最為有效的說服工具，他告知投資者自己的成長性。
事實上與大多數中小房地產企業一樣，鑫苑置業面臨的是成本高、毛利低的問題。解決這一問題的唯一方法似乎是提升資產週轉率。
2004年，鑫苑的拿地成本佔開發總成本的22.8%、2006年是30%、2007年前三季度進一步升至37.2%。這是中小企業的成本之殤。因為資本金的緣故，決定鑫苑置業必須走快速開發，回籠資金的道路。從而形成“零庫存”、“輕資產”運營與“高資產”週轉的商業模式。這正是唐越所努力追求的外包裝。
鑫苑置業成立於1997年，直到2002年銷售額才超過一億元，當年卻還是虧損了400多萬元，可以說，經過五年的艱苦奮鬥，鑫苑依然還是一家創業型小企業。2002年鑫苑置業資產負債率高達98.48%，總負債與權益資本的比率超過40倍，可見當時的鑫苑財務狀況極端惡化，資金嚴重匱乏。高資產週轉率是鑫苑的唯一選擇，當時的張勇甚至沒有能力囤房、囤地。2005年，佔據鄭州市場三年銷售榜首的鑫苑置業的資產負債率，首次低於90%，但依然高達82.49%，總負債與權益資本之比首次低於10倍，但依然高達5.27倍，嚴重偏離企業正常經營的財務標準。
較低的毛利率與營業利潤率也是鑫苑置業走高資產週轉與輕資產運營的生存壓力之一。鑫苑置業的毛利率與營業利潤率一直偏低，2002年的時候其營業利潤還是處於虧損狀態。從2002年到2007年第三季度，鑫苑置業的年平均毛利率只有24.92%，年平均營業利潤率只有17.25%。
低毛利率、低營業利潤與高資產負債率的聯合壓力之下，鑫苑置業唯有維持較高的資產週轉速度才能換得比較合理的資產回報率，因為資產回報水平至少必須能夠應付資本成本的開支，企業才能生存下去。因此，高資產週轉的商業模式，是鑫苑置業的財務能力所能賴以生存的經營策略，而所謂的“零庫存”與“輕資產”運營只是機構投資者用來包裝鑫苑置業IPO的一種炒作概念。
唐越的點金之處正在於其將2007年鑫苑置業的擴張以及鑫苑高資產週轉率的方式進行了一次整合，這個交集點在於張勇總是不肯向外界透露的財務模型。唐越在告訴歐美投資者，這是高資產週轉率、高成本模式的最佳成長方式，而推動這種成長方式的恰恰是鑫苑置業的財務模型。
古今中外小本生意的經營模式必然都是“短平快”，“囤積居奇”歷來都是大佬們的專利。唐越顯然看到了這種短平快的價值。2007年年末，在中國房地產行業步入冬天的時候，他將鑫苑置業帶入了紐交所。張勇說：鑫苑還是經受住了當前市場的考驗，因為鑫苑的銷售量下降並不大，很有限，價格都在預期範圍之內。
注：本文部分資料及數據參考及引用《鑫苑置業上市之道：海外突圍》一文。
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