編者按：2026年，“十五五”開局，中國商業地產與消費市場正經歷底層邏輯重構。在擴大內需戰略持續驅動下，規模與速度的舊增長邏輯逐漸退場，以價值驅動為核心的商業新階段已然到來。

在此時代節點，觀點機構繼續聚焦商業地產與消費市場的動態演進，於11月4-5日在上海舉辦2026觀點商業年會，並同步推出年度系列報道--“未來的可能”。

我們將通過深入調研、交流和採訪，呈現一批在存量博弈中精耕細作，以運營創新兌現價值的企業與人物，以此記錄他們在行業變局之中的思考與行動。

觀點網 10月末的深圳，依舊熱氣襲人，寫字樓反倒成了避暑勝地。觀點新媒體一行人，走進MFG位於深圳SIC深灣睿雲中心的總部。

MFG的名字，在商辦行業裏算不上高調，卻是“高端寫字樓運營”的隱形招牌。從深圳起家，成立15年，在10座一線及新一線城市佈局近40個項目、管理體量約100萬平方米，項目運營滿一年出租率超90%；運營滿兩年項目出租率穩定在95%以上，並且多個項目實現滿租。

在與MFG執行總裁全斌見面之前，本以為會聽到一套關於“空置率20%的市場裏逆勢擴張”的招商方法論，但真正坐下來聊完之後才發現，這家公司幾乎沒有談任何招商技巧。

聊行業下行時，它談的是運營；聊擴張時，它談的是怎麼跟業主一起把樓做好；聊出租率時，它談的是服務與人的關係。

在全斌看來，真正決定寫字樓項目核心價值的，是運營者能否讀懂並持續滿足入駐企業的發展需求。也正因如此，不少業主自己樓裏的出租率已經到90%了，還主動找上門，想要同MFG合作。

運營裏的反功夫

採訪當天，從SIC大廈9樓會議室透過全透明的落地玻璃往外望去，便是深圳灣。這片包含後海金融總部、深圳灣超級總部基地的灣區核心帶上，目前已有約25棟投入運營的寫字樓，片區成交淨租金均值約150-160元/平方米/月，是深圳頭部企業總部最集中的濱海商務集羣之一。據介紹，MFG位於SIC超級總部基地的項目，採用按套租賃模式，人均配置10平方米空間，租金單價超200元/平方米，一套約500平方米的戶型月租金約13萬元，且當前已經實現滿租。對此，全斌用九個字概括MFG的運營邏輯：引的來、留得住、離不開。在他看來，出租率是結果，功夫在別處。在空間上，MFG做的不是加法而是減法。“只有寬敞舒適、有溫度的辦公空間，才能讓職場人保持專注和愉悅，為企業創造更多價值。”當行業都在壓縮人均面積、提高工位密度，把更多企業塞進同一棟樓時，MFG卻把人均使用面積做到10平方米，甚至在每個地標項目中，均規劃出半層至整層的空間，打造多元化的配套設施，包括商務中心、百人路演廳、多功能會議室、洽談茶室、冥想空間、商務會館、擼貓區等等。

數據更能直觀體現，MFG全國100萬平方米運營體量中，光配套面積佔比就已接近20%。落到實地細節，觀點新媒體在會議室採訪時，坐着的正是售價八千元一張的Herman Miller Sayl人體工學椅，兼顧空間場景與辦公的舒適感。

考慮到客戶的市場外拓需求，MFG推出了“十城聯動”的服務。企業只要租賃一處辦公點位，就可以免費使用MFG佈局北上廣深、杭州、成都等十座城市全部項目的商務空間，包含商務中心、會議室、路演廳、茶室等配套資源。

如果說空間是MFG的“硬件”，那麼企服管家就是它的“軟件”。

採訪當天，幾位企服同事現場表演了一段古箏、鋼琴、小提琴、大提琴的合奏--當客戶有高端接待需求時，這也是MFG的服務內容之一。語言上也不將就，中英翻譯、小語種筆譯、商務口譯一應俱全，外資客戶從進大堂那一刻起，就是無縫對接。

據悉，MFG的企服團隊全員通過金鑰匙國際管家體系認證，面向全球高等院校遴選優質人才。

空間可以復刻，服務模式也能夠借鑑，但MFG真正難以被複制的核心壁壘，是其搭建的行業聚合生態平臺，推動入駐企業之間產生交流碰撞，促成商業合作。

每年，MFG 聚力 AI 算力、跨境出海、商學培育、低空經濟、科創孵化、政企協同、品牌戰略，常態化舉辦 AI 算力沙龍、出海論壇、跨國低空經濟論壇、科創路演、國際品牌研修營等近千場產業主題活動，串聯產業鏈上下游、科研院所與全球商貿資源，推動技術、資本、市場深度協同，賦能企業搶抓數字經濟與全球化發展新機遇。

從產品定位，到空間設計，再到全週期運營，MFG循着一條以 “產品素質” 立基、以 “空間美學” 鑄魂、以 “人文藝術、國際視野” 致遠的價值鏈條層層進階：產品定位上，以極致空間美學涵養辦公品質；規劃設計上，將ESG與國際審美織入樓宇肌理；運營服務上，以人文藝術與國際視野激活存量資產、鏈接全球資源--最終落腳於 “為企業賦能、為社會增智”。讓每一棟樓宇，既成為企業生長的沃土，也成為區域政府乃至城市高質量發展的動能源泉。

全斌表示，包括他本人在內，MFG核心管理層一半的工作時間，都在對接入駐企業的創始人、CEO、高管。“客戶的擴租，是基於生意發展的速度，你想與客戶建立真正的鏈接，首先得了解他們的需求，幫助他們去鏈接資源。”他表示。

入駐客戶的實際成長案例，遠比口頭闡述更具備說服力。

例如，珠海創新藥企業泰諾麥博，從五年前的小型團隊開始，一直在MFG的項目裏辦公，今年已正式登陸科創板。長沙九龍倉項目裏，一家AI短劇公司從租一間辦公室起步，如今擴租到整層，成為項目最大租戶；麥當勞華中總部入駐半層，還在樓裏設了專屬空間站。

而MFG最好的廣告，就是來自老客戶的推薦。一般而言，行業常規銷售線索轉化率約15%，而MFG推出“薦面有禮”，讓老客戶推薦的精準線索轉化率能達到接近50%，是行業常規水平的3倍左右。

恰恰，在老客戶推薦新客戶的過程中，樓宇也在無形之中形成產業集聚。

對於入駐企業而言，他們支付租金，想要的不僅是一間辦公室，更是一張能觸達政策、資本與資源的網絡。

模式裏的反打法

當然，在全斌看來，MFG之所以能“逆市前行”，也離不開一套區別於傳統直租與聯合辦公的創新模式--聯營共生，即風險共擔、價值共享。

在這套模式裏，MFG負責輸出從設計改造、裝修、招商到全週期運營的整套能力；業主則守住房產安全與基礎運維，日常配合運營方解決加時空調、車位協調、屬地政府資源對接等實際問題，雙方每月同步招商進度、出租率、定價等核心數據。

針對項目改造投入，既可以由業主全額出資，也可以由MFG全額承擔，或是雙方聯合投入，後續再按照實際出資佔比動態調整收益分成比例。

這套聯營運營模式，同時實現面向地方政府及資產持有者的多方價值。對地方政府而言，MFG 依託產業生態資源，發揮市場化載體的招商載體功能，定向導入科創、總部類優質市場主體，助力區域產業集聚與稅源培育，成為政府市場化招商的重要補充力量；對於主權基金、險資及各類不動產投資機構，通過專業化全週期運營持續優化租戶結構、穩固出租率與現金流，有效抬升資產經營表現，實現存量不動產資產價值增值，打通資產持有、運營培育乃至資本化退出的完整鏈路。

而市場端的反饋，是這套模式最好的佐證。

2026年，MFG以月均新籤一個以上項目的速度完成規模化擴張，全年新增簽約項目全部採用聯營模式，合作方包括正大集團、新加坡GIC、華潤置地、首創集團、金茂集團、嘉里建設、重慶國資、三一集團等。

北京正大中心、北京匯亞大廈、北京麗金中心、上海靜安嘉里中心、重慶“一帶一路”商務中心（渝港中心）、廣州樹根科技大廈、廣州環球貿易中心等一批地標項目，相繼落地。

除此之外，中信集團、深鐵集團、中國平安、九龍倉集團、新世界集團、泰康人壽、長實集團、星河灣等行業上耳熟能詳的頭部企業，也幾乎是MFG的合作伙伴。

有不少項目在MFG接手前，業主自身的出租率已經超過90%，仍然選擇把樓交給MFG。理由很簡單，業主方要的不是“把空樓租出去”，而是“把好樓經營得更好”。

受此推動，MFG上海濱港中心運營滿兩年，運營規模實現翻倍拓展；北京區域今年寫字樓租賃成交規模做到全市第一；成都IFS項目全履約後順利二次續約，創下當時中國市場最大宗商辦續約紀錄；新加坡主權基金GIC的上海陸家嘴匯亞項目，運營4年始終保持滿租，今年又成功簽約北京匯亞大廈。

項目落地效率同樣打破行業常規：交付後同步啓動預招商，約3個月完成裝修改造交付，運營一年就能把出租率做到90%以上。

在全斌看來，MFG項目選址邏輯從來不是廣撒網，而是“在最好的地段，選最好的樓，做最好的產品，吸引最好的客戶”。

所有合作合約期限統一10年起步，只選擇資金實力雄厚、認同長期主義的業主做生意。國央企頭部資產持有方、港資頭部商業地產企業、大型主權基金與險資，三類主體構成MFG的合作基本盤。

增量時代拼規模、拼地段，存量時代拼運營、拼服務。在行業邏輯切換下，誰能幫業主把資產盤活、幫企業把生意做好，誰才有資格留在牌桌上。

不過說到底，寫字樓運營的終極命題，還是全斌那句大白話：“如果認為中國未來的發展會好，它總會經歷完這段週期，然後起來，然後更好。”

2026年，正是MFG過去15年沉澱的運營能力集中兌現的一年，在最好的地段做最好的產品，用極致服務換來95%的出租率。

這大概就是存量時代，寫字樓運營的正確答案。