觀點網 11月10日，信和置業、招商局置地及市區重建局合作發展的紅磡瑅海（One Marina）展開次輪銷售，價單推出的138夥全數沽清。連同同日以招標形式發售的12夥三房，本輪共推出150夥。
次輪價單全屬兩房間隔，實用面積380至505平方呎，扣除最高15%折扣後，折實價716.8萬至1128.2萬港元，折實呎價17868至23227港元。首輪折實入場價為598萬港元，兩輪之間，最低門檻抬升約兩成。
信和置業執行董事田兆源表示，次輪準買家中不乏年輕用家。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑稱，該公司出席買家中8成是上一輪沒買到的向隅客，共錄得三組大手客戶成交，其中最大手客戶來自沙田，斥資逾4,000萬港元購入5夥2房戶，作長線收租之用。
折價開盤的兩次去化
瑅海位於紅磡榮光街88號，由2座26層物業組成，共451夥，實用面積339至1147平方呎，涵蓋一房至四房，兩房佔比逾七成，關鍵日期為2028年9月30日，樓花期約23個月。
10月27日，項目公佈1號價單91夥，折實價598萬至930.1萬港元，折實呎價16959至20308港元，首批單位折實平均呎價約1.9萬港元。田兆源當時表示，定價較同區近三個月開價新盤折讓約10%。
三日後加推的2號價單涉47夥，全數為內園單位，折實價610.1萬至957.1萬港元，折實呎價17998至20991港元，較首批加價0.5%至1%。兩張價單合計138夥，構成11月6日首輪銷售的全部價單貨源。
收票曲線單邊上行。10月29日首日收票逾3200張，10月30日逾3200張，11月1日逾5500張，11月3日7300張，11月4日晚8時逾9300張。以138夥計，超額認購逾66倍。
價格方面，最高15%的折扣把兩房總價壓在紅磡新盤價格帶的下沿，也讓首輪認購在成交量回落的大市裏跑出熱度。陳永傑透露，首輪最大手一組買家分兩個人入市，合共購入12夥，涉資約8000萬港元，全數作收租之用；按用途劃分，用家佔8成，投資者佔2成，料入夥後呎租約60港元，租金回報約4釐。
美聯物業高級董事布少明的口徑略有差異：用家約六成，投資客約四成，九龍區買家約六成，新界及港島共約四成；該行有大手客擬斥資約4500萬港元購入6夥，料呎租約75港元，回報率逾4釐。
雖然兩家代理行對用家與投資客的比例判斷相差兩成，方向卻一致：用家是底座，投資需求托底。首輪未中籤的買家轉為次輪主力，這也是次輪在提價後仍能一次過沽清的原因。
版塊方面，紅磡不缺新盤。恆地牽頭，與希慎興業、帝國集團及市建局合作的首岸，4月26日首輪218夥即日售罄，套現逾16億港元；至11月6日累售782套，佔供應量94%，套現約66.2億港元。同由恆地發展的首匯，3月28日首輪123夥約4小時售罄，套現逾10億港元。
同區映匯於9月12日推出首輪138夥，市值約11.3億港元，全盤263夥。幾個項目連成一片，紅磡及鄰近的土瓜灣、啓德，在半年內消化了數以千計的單位。
瑅海的位置不在紅磡站上蓋，而是靠近土瓜灣站一側。它靠價格切入，首批單位折實平均呎價約1.9萬港元，較同區近三個月開價新盤低約一成。次輪價單折實呎價上探至23227港元，較首批上限高出約14%，折價空間被逐步收回。
熱度背後
差餉物業估價署數據顯示，9月香港私人住宅售價指數報320.8點，環比升0.19%，連升兩個月；租金指數報212.2點，環比升0.5%，連升11個月並創歷史新高。租金向上、按息偏低，是投資客願意入場的兩項前提。
但成交端卻出現回落。中原地產統計，10月香港樓宇買賣合約登記5795宗、總值500.10億港元，環比分別下跌10.0%和6.5%；其中住宅4512宗、423.46億港元，環比跌5.2%和9.5%。該行研究部高級聯席董事楊明儀指出，受美國加息及港股回軟影響，買家觀望情緒增強。
一手市場仍在高位運行。10月下旬，中原統計10月一手成交已突破1100宗，全月有望上衝2000宗；美聯物業綜合一手住宅物業銷售資訊網資料稱，截至10月21日，今年全港一手私人住宅成交金額約2050億港元，已與去年全年水平相當。
供應亦繼續增加。11月有約5個全新盤推出，合計約1398夥，其中油塘擎海II提供617夥，為月內規模最大，旺角逸裏1號亦已部署開售。對紅磡的在售項目而言，意味着購買力會被分流。
陳永傑也提供了一組數：本月一手成交已逾300宗，料全月可達2,300宗。過去的週末，香港新盤市場錄逾30宗成交，旺角逸裏1號單日連沽13夥、套現逾8150萬港元。
對瑅海來說，兩輪價單276夥賣清，加上招標單位，累計售出已超過全盤451夥的六成。餘下約175夥中，三房、四房及特色單位的比重高於已售批次，客羣更窄、呎價更高。
接下來，這批高價單位能否在11月的新盤混戰中守住去化，以及租金與按息能否繼續支撐投資需求。