當下，房地產行業從規模擴張轉向品質發展，購房者的決策重心也從效果圖、規劃藍圖，進一步轉向實景呈現、真實居住體驗以及交付後的長期品質。客戶置業不僅關注物理空間的獲取，更看重入住後持續可感知的日常，“所見能否長久”由此成為行業需要共同回答的課題。

越秀地產對這一問題的探索已持續數年。從星圖項目的社區功能完善試點，到資源導入、社羣培育，再到將運營思考前置到開發階段，越秀逐步探索開發運營一體化的實踐路徑。隨着現房銷售逐步推進，社區長效運營的價值進一步凸顯。以廣州觀樾為實踐樣板，越秀形成了以“配套前置兌現、資源持續導入、運營長期激活”為核心內涵的理想社區運營系統，將社區運營嵌入開發業務整體鏈條。

在越秀地產看來，理想社區並非固化的產品配置，而是一種從客戶生活出發的開發理念。唯有真正錨定客戶需求、着眼社區長期可持續運營，房子才算得上被認真建造。越秀地產黨委副書記、副董事長、總經理朱輝松表示：“房地產企業為客戶建造的不應僅是一套房子，更應當是能夠承載美好生活的家園。企業需要將社區運營實踐沉澱為長期能力，讓開發、交付和運營更好銜接，以好房子承載好生活，以好社區連接好城市，讓開發建設為居民和城市留下更長久的價值。”

越秀地產黨委副書記、副董事長、總經理朱輝松致辭

廣州觀樾實踐：配套前置落地，內外資源持續導入

走進今年4月交付的觀樾項目一期，可以看見越秀理想社區“配套前置兌現”理念的具體呈現。項目依託日月雙湖及周邊自然資源，踐行“先治湖，再建房”的建設理念，開展湖區水體生態治理，原址保留320棵喬木，並修復月亮橋、營造月相廣場，儘可能延續地塊原有的自然風貌與場所記憶。

遠眺廣州觀樾項目

圍繞業主入住後的生活需求，越秀地產鏈接內外部資源，統籌生態營造、商業、文體、教育等多方力量。體育公園樾動綠洲提前對外開放，與專業運營方共同營造運動場景；運動會所、游泳館等配套投入使用，恆溫泳池和專業球類場地豐富了業主的日常選擇。

生活商業也在逐步完善。“每一角落”精品超市滿足居民日常採購需求，900平方米複合型集合店等多元商業業態陸續開業；政企共建的天河區圖書館觀樾分館正式投用，館藏圖書超過1.5萬冊。項目配建24班公辦小學，並簽約天河外國語教育集團合作辦學，為社區教育配套建設引入專業資源。

從運動、閱讀到親子休閒、日常採購，多種生活需求在社區及其周邊得到承接。日月雙湖為露營、野餐、槳板等戶外活動提供場景，圖書館、園林與湖濱商業則讓不同年齡、不同興趣的人能夠找到適合自己的生活內容。未來生活不再只是圖紙上的規劃，而是客戶可以走近、體驗和判斷的具體空間。

模式迭代：開發運營一體化，構建社區共建共享長效生態

在傳統開發流程中，拿地、建設、銷售、交付往往形成階段性閉環，後續運維主要由物業承接。開發與運營之間如果缺少銜接，即使會所、圖書館、運動場館等空間已經建成，也可能因內容供給不足、資源投入與運營責任不清，難以保持活力。

針對這一問題，越秀探索將社區運營前置到開發建設階段，銜接開發與物業的責任邊界。在項目建設前期，同步考慮未來生活場景與配套使用，引入專業資源，邀請業主參與，讓社區從一次性建成的物理空間，逐步成為能夠長期運轉、不斷完善的生活共同體。

湖濱商業區-樾湖天地

為從組織層面承接這一變化，越秀地產廣州區域設立經營管理部，聯動產品、營銷、項目、客戶服務、物業等團隊，將社區運營納入長期業務安排。通過前置兌現生活場景、引入適配的商業資源、推動會所使用、盤活架空層與閒置公共空間，把專業資源轉化為業主家門口可感知的服務。

樾動綠洲·火石主場體現了運營思考對開發決策的影響。項目最初的設想，是建成公園後交由物業運營；引入專業運營方火石運動後，團隊圍繞場地佈局、功能分區和運動業態反覆共創，讓未來的使用需求進入設計與建設。

如今，體育公園配置了HYROX競技體適能訓練場、七人制足球場、半場籃球場、板式網球及匹克球場地，以及三片硬地網球場和一片紅土網球場。不同場地回應不同強度、不同門檻的運動需求：既有適合專業訓練的空間，也有便於親友組隊、鄰里交流的活動場所。場地之外，運營方提供單次訓練、私教與團體課程等服務，讓硬件配置與專業內容共同構成使用體驗。

樾動綠洲-紅土網球場

其中，紅土網球場對日常維護提出了更高要求，需要通過持續養護保持適宜的場地狀態。專業運營的價值，由此不僅體現在建設階段選擇了什麼運動項目，也體現在建成後能否長期提供相應的訓練和使用條件。火石還統一運營觀樾二期會所內的室內籃球場，將社區內外的運動空間聯繫起來。

圍繞運動之外的停留與交往，公園後續計劃引入咖啡、烘焙等業態，並在草坪組織面向業主和會員的運動、手工及節慶活動。從場地建設到課程組織、日常養護，再到社羣內容，越秀探索的不只是增加一組體育配套，更是讓專業資源在社區中長期發揮作用。

圍繞湖區的長期品質，觀樾正籌劃湖區運營組織與管理安排，探索通過水上運動、多元業態和主題活動豐富生活場景，並以經營支持日常養護。同時，項目研究引入光伏、雨水回用、水草資源化等措施，為湖區的綠色運營尋找可持續路徑。

社羣培育也在交付前展開。項目自2025年3月底搭建業主興趣羣，2025年10月“席地湖畔社創中心”投入使用，為業主議事交流、自主策劃活動提供固定場所。按照項目現有統計，截至首批交付，觀樾已形成35個業主自發運營的社羣，為社區生活積累參與基礎。

機制創新：全週期客戶共建，從購房者到社區生活參與者

理想社區的營造，還意味着客戶參與方式的變化。越秀將客戶需求納入產品形成與完善過程，通過開放日、共創會等渠道，讓真實生活經驗進入方案討論。房企與客戶的關係，也從單向提供產品，逐步延伸到共同完善社區。

在觀樾首批交付前，項目組織業主開放日與共創會，收集涉及建築立面、歸家大堂、封窗方案、室內交付細節等方面的意見，推動相關訴求進入方案調整。營銷不僅要讓客戶看到項目已兌現的品質，也要將客戶需求帶回產品和服務的改進過程，連接現場體驗與長期兌現。

觀樾項目一期交付區

一些產品細節的優化，就來自業主的實地觀察。有業主在共創會上提出，兒童遊樂區原選址周邊植物可能帶來飛絮問題。項目團隊勘查後調整選址，並結合業主建議，營造包含薄荷、五指毛桃等植物的自然認知空間，讓孩子在玩耍中認識植物、瞭解自然。

針對業主提出的北側立面格柵觀感、歸家大堂屋檐尺度等問題，項目進一步優化格柵與屋檐設計；同時完善交付選擇，提供戶型改造、電動島臺加裝等柔性定製選項，回應不同家庭的居住需求。

公共空間的功能定位，也向業主開放討論。社區圖書館在籌備過程中徵集業主書單，並與專業出版資源合作，使藏書選擇更加貼近閱讀需求。項目團隊還考察不同城市的公共閱讀場所，並結合業主反饋，配置閱讀空間與自習室，兼顧沉浸式閱讀、居家辦公、學習備考等場景。

（天河區圖書館·觀樾分館）

目前，項目正通過線上問卷徵集業主對社區食堂選址、菜品和定價等方面的意見。面向未來，觀樾五期山體空間擬邀請業主、相關部門、設計團隊與社羣主理人蔘與共創，繼續豐富社區生活內容，讓共同參與延續到交付之後。

在越秀看來，理想社區落地的關鍵，是形成一套因地制宜的方法，實現空間、資源與社區生活的有機融合。從星圖的社區功能完善，到觀樾的運營前置，越秀進一步提煉理想社區建設體系。新老項目可以依據資源條件、所處階段和客戶需求推進迭代：既有社區着眼於盤活空間、完善配套和豐富服務，新建項目則將未來生活需求融入規劃建設。相關機制也在琶洲南TOD、越秀大學城、海珠廣紙等項目中同步驗證。

理想社區啓幕儀式

生於廣州、深耕城市，面向好房子、好小區、好社區、好城區建設，越秀地產以觀樾為實踐樣板，將對城市生活與人居需求的理解，轉化為具體的社區場景和工作方法。從建造好房子到長期經營社區生活，越秀希望把項目經驗沉澱為企業能力，也為廣州乃至更多城市的人居品質改善提供可交流、可借鑑的實踐。