作為年度重磅產出之一，《觀點指數·2026年度商業地產表現報告》立足於行業從增量擴張全面轉向存量深耕、價值重構的新週期，持續追蹤行業脈動與變革趨勢，深入商業地產及其產業鏈核心環節，全方位呈現商業地產全鏈生態的現狀與未來。
以下為《商業地產企業表現：運營決勝》報告。
2026年，中國消費市場與商業地產行業在政策托底與結構性轉型中呈現“弱修復、強分化”的運行特徵。
促消費政策延續擴內需基調，推動服務消費與體驗型消費成為增長主引擎。1-9月社零總額370001億元，同比僅增1.1%，其中商品零售額增長1.0%，餐飲收入增長2.4%，餐飲增速仍高於商品零售；文旅、文娛等服務消費韌性凸顯，消費結構從“商品主導”轉向“體驗優先”。
與此同時，商業地產投資端持續承壓，1-9月商業營業用房與辦公樓開發投資同比分別下降25.9%和21.0%，開發商新增拿地與新開工意願低迷，行業深度調整尚未見底。
企業層面，收入與資產呈現顯著的金字塔式分化。頭部企業憑藉低成本資金、成熟的運營體系及輕資產輸出能力，實現逆勢增長。
華潤萬象生活依託核心城市存量項目調改與新增託管項目落地，商管服務收入穩步增長；龍湖集團2026上半年商業投資航道租金收入同比增長8.7%至59.8億元，期末出租率升至97.4%，重慶北城天街改造後營業額同比增長50%以上、租金增長20%以上，存量調改對收入的正向拉動清晰可見。
頭部商管依託存量改造與受託管理擴大規模；而中小商管企業融資受限、項目區位劣勢明顯，多數被困於低營收區間，行業馬太效應加劇。
資產端，千億級資產規模的頭部企業面臨重資產流動性不足、租金回報率偏低的壓力，紛紛通過出售物業、申報公募REITs盤活存量，推動商業模式從“持有增值”轉向“運營創現”。
規模擴張邏輯徹底重構，新增項目供給放緩倒逼企業轉向存量深耕。超七成樣本企業佈局城市不足10個，跨區域擴張試錯成本高企，頭部商管憑藉改造能力承接第三方存量項目，中小運營商則聚焦細分賽道維持現金流。
租金表現進一步印證資產價值分化，港資及一線核心商圈自持項目憑藉品牌溢價與精細化運營維持高租金韌性，下沉市場項目則需嚴控投入、優先保障出租率。
整體而言，消費端結構性回暖為商業地產提供階段性支撐，但投資端信心修復滯後，行業正經歷從“增量擴張”到“存量提質”、從“規模導向”到“運營決勝”的深層變革。
消費市場弱修復、強結構，商業地產投資端持續承壓
政策層面，2026年促消費政策延續擴內需總基調，重在推動零售業創新升級、深化消費場景融合，兼顧存量商業資產盤活與縣域、社區消費市場提質擴容。
年內，商務部等九部門印發《關於加快零售業創新發展的意見》，持續落地消費新業態新模式新場景試點，縱深推進一刻鐘便民生活圈擴圍升級，配套開展全國便民生活服務月等系列促消費活動，從供給端優化商業業態佈局，為消費市場平穩運行、存量商業資源盤活提供政策支撐。
在擴大服務消費、商品以舊換新等一攬子政策協同帶動下，2026年消費市場呈現弱修復、強結構的運行特徵，整體恢復節奏溫和，內生修復韌性有所顯現，但恢復力度弱於上年。
社會消費品零售總額增速維持低位運行，1-9月社會消費品零售總額累計達到370001億元，同比增長1.1%，居民消費信心修復尚需時間，結構性分化特徵突出。
分類別來看，2026年1-9月，全國餐飲收入41969億元，同比增長2.4%；同期商品零售額328032億元，同比增長1.0%。與2025年行情不同，今年餐飲收入增速反超商品零售，服務類線下體驗消費恢復得更好。
觀點指數認為，這一變化源於消費結構的切換。一方面，家電、汽車大宗耐用品前期以舊換新政策拉動效應邊際遞減，大件商品更新需求有所回落；另一方面，居民消費偏好進一步向體驗型、社交型消費傾斜，外出聚餐、市井餐飲、特色街區消費熱度持續走高。餐飲主體也持續迭代產品、拓展市集、夜間外擺等多元經營模式，線下客流回暖持續帶動餐飲營收修復。
而商品零售端，企業雖然持續開展大促活動，推動綠色智能商品供給升級，但受居民對大宗消費品購買意願偏弱影響，整體增速有所承壓。
值得一提的是，服務消費增長勢頭較好，業態融合持續釋放增長動能。2026上半年服務零售額同比增長5.3%，增速顯著高於商品零售額，文旅、文娛、信息服務成為服務消費的核心拉動力量。
越秀商管依託廣交會“展城聯動”，旗下廣州零售商場在廣交會期間銷售額同比增長25%、客流增長17%，文商旅融合成為其區別於純購物中心運營的收入增量來源；中糧大悅城以原創營銷IP持續激活年輕客羣，2026年“五一”假期“大悅嗨新節”聯動30座項目實現銷售額5.7億元、客流增長超18%，在青年消費賽道維持了租金與客流之間的正向循環。
在體驗型消費與文化零售的結合上，新世界中國旗下K11產品線提供了另一種樣本。2026年“五一”黃金週期間，深圳K11 ECOAST舉辦第二屆海濱文化節並引入國際戲劇演出，錄得日均人流接近15萬、創年內新高；廣州漢溪K11在親子、藝術及文化系列活動帶動下，五一期間人流按月上升30%、整體銷售額按月增幅63%。
與此同時，文旅消費依舊是拉動整體消費的重要支柱，但增速較2025年有所回落，市場由高速擴張轉向提質發展。
根據文化和旅遊部發布的數據，2026上半年，國內居民出遊34.63億人次，同比增長5.4%；國內居民出遊花費3.21萬億元，同比增長2.0%，出遊人次增長快於消費花費，體現出旅遊消費更趨理性、平價化的特徵。
從重點節假日窗口觀察，10月1日至6日，商務部重點監測的78個步行街（商圈）客流量、營業額同比分別增長2.5%、4.7%。
另據上海市商務委數據，國慶假期（9月30日至10月6日），全市線上線下消費金額762.4億元，同比增長9.9%。其中，線下消費金額400.4億元，同比增長15.1%；線上消費金額362億元，同比增長4.7%。
反觀開發投資端，2026年商業地產開發投資依舊承壓，雖然部分存量運營指標邊際改善，但新增開發投資低迷的格局並未扭轉，市場仍處在深度調整階段。
2026年1-9月，商業營業用房開發投資累計值為3509億元，同比下降25.9%，降幅較1-8月進一步擴大，整體仍處於深度負增長區間，尚未看到降幅持續收窄的明確信號。
在商業租金修復乏力、空置率仍處高位的大背景下，項目投資回報率預期偏弱，開發商對於新建商業項目保持高度審慎，新增拿地、新開工意願不足，存量盤活、改造更新成為行業的主流選擇。
辦公樓開發投資同樣延續下行態勢，1-9月辦公樓開發投資累計值為2001億元，同比下降21.0%，較1-8月降幅略有收窄，但累計同比仍持續為負，下行壓力並未緩解。
宏觀環境下企業擴張意願偏弱，降本增效成為企業的經營常態，不少企業持續優化辦公空間，縮減租賃面積、推行混合辦公模式，市場新增辦公需求不足，直接壓制了房企新建辦公樓的投資動力。
在投資端承壓、存量改造成為主流選擇的背景下，輕資產與管理輸出成為頭部商管對沖重資產波動的重要抓手。
凱德集團在6個城市管理10個第三方項目，華夏凱德商業不動產REIT以綜合體資產包參與試點，管理輸出正在成為其收入結構中區別於重資產租金的新支點。
招商商管近三年年均業務增速也超30%，在管商業項目超80個，輕資產合作項目已超30個。其規模與收入同步擴張，在央國企商管中較為突出。
在重資產流動性偏緊的環境下，光大安石則展示了不動產基金平臺在“資管+運營+REITs”鏈條上的閉環能力。自有商業品牌“大融城”運營表現保持穩健，其中兩處物業已作為底層資產進入光大保德信光大安石商業REIT的申報與戰略配售環節。
整體來看，促消費政策的結構性效果持續顯現，服務消費、體驗類消費韌性突出，但大宗商品消費拉動減弱，居民消費信心完整修復尚需時日。
而商業地產投資端受租金回報、企業擴張意願制約，市場信心修復更為滯後，投資端企穩回暖仍需要更長的週期。
收入修復呈結構性分化，營收金字塔與資產集中度錯位
觀點指數就“商業地產企業表現”研究成果的樣本企業進行觀察，從中發現，在收入區間分佈上，10億元以下的企業佔比最大，為46%；其次是10-30億元收入的企業，約佔39%；再則是30億元以上收入的企業，佔比接近15%。
分企業來看，少數頭部主體信用穩健、現金流透明，可獲得低成本資金，持續做資產調改、輕資產輸出，支撐營收站上高位。
絕大多數中小商業地產企業融資渠道窄、融資成本高，新增投資受限，存量項目債務壓力持續，無力拿新項目擴大收入盤子。
不少企業甚至選擇出售資產、收縮項目，營收長期停滯甚至下滑，被困在低營收區間。
與此同時，輕資產模式降低了企業擴張的資本投入門檻，催生大量區域性中小運營公司，推高10億以下企業佔比。
不過事實上，輕資產輸出高度依賴品牌、租戶資源、運營口碑，優質業主方，連鎖品牌租戶更願意選擇極少數成熟頭部企業進行合作；中小輕資產運營商只能承接位置一般、難度高的項目，收入增長空間受限。
隨着商業地產全面進入存量時代，全國新增商業項目供給也有所放緩。以零售商業為例，據觀點指數不完全統計，1-9月全國範圍內開業的零售商業項目超230個（面積≥2萬㎡），總商業體量超1420萬㎡。
這意味着，過去依靠新項目開業拉動營收增長的邏輯失效，企業營收增長只能更多轉向存量調改，而租金提升的難度也顯著加大。
消費和資本避險邏輯延續，資源持續向極少數頭部企業集中，中小主體數量雖然多，但跨區間向上突圍的難度很大。
這類羣體內部或會出現分化：一部分深耕細分賽道的企業會實現穩定經營；競爭力弱、債務壓力大的主體持續出清，資產被併購整合。
不過無論是頭部還是中小商業地產企業，單純依靠新增項目拉動營收的路徑都將收窄。頭部企業當前依靠存量物業改造、多元增值服務（廣告、場地、會員、數字化服務）提升單個項目的收入；中小企業則放棄全國化擴張思路，聚焦社區商業、街區商業等細分賽道，依靠精細化運營維持現金流，不再衝刺規模。
從收入韌性來看，恆隆地產內地商場租金收入上半年同比增長6%，出租率升至89%，杭州恆隆廣場開業短期內即貢獻租金收入3700萬元，高端自持模式在弱修復環境中仍維持了收入韌性；印力集團管理規模近1500萬㎡，輕資產累計拓展至25個，中金印力消費REIT底層資產出租率保持高位，運營管理與資本循環對收入穩定性的支撐作用持續顯現。
為進一步剖析企業經營基本面，觀點指數剔除樣本池中規模較小且非典型的個體，選取了17家代表性企業。這些企業均有着豐富的商業資產類別，此外還包含內資與港資兩種不同的發展模式。
2026上半年收入變化上， 17家樣本商業地產企業中，約76%的企業錄得收入同比上升，24%的企業收入錄得收入下滑。
從上述數據來看，呈現整體回暖、少數企業承壓的格局。超七成企業實現收入同比上行，反映商業地產行業經營基本面迎來階段性修復；不到三成企業收入同比下滑，說明行業內部結構性分化依舊存在。
2026年消費市場持續回暖，一線及強二線城市商業項目的租賃意願有所修復，續租率、租金收繳率改善。
華潤萬象生活2026上半年就依託核心城市存量項目調改優化，疊加新增託管項目落地，商管服務收入穩步增長，是收入上行企業的典型代表。
少數收入下滑的企業，一是項目大量佈局三四線城市，當地消費復甦節奏偏慢，商戶承租能力偏弱，空置率、租金減免壓力仍存。
二是企業主動出售自持投資物業以優化負債結構，資產剝離後對應的租金收入不再計入報表；即便保留運營權，僅能收取費率較低的管理費，造成報表收入同比回落。
三是部分老舊存量項目改造仍處在培育期，短期投入大、產出尚未釋放，階段性壓制收入表現。
雖然收入整體延續修復態勢，但增長的結構性特徵不變，預計在收入分化格局持續之下，頭部企業增長的確定性更強。
投資物業資產值方面，在樣本商業地產企業中，資產值在200億元以下的企業佔比56%，200-500億元的企業佔比20%，500-1000億元的佔比約7%，1000億元以上的企業佔比為17%。
對比前面營收分佈的金字塔結構，資產端的頭部集中度顯著高於營收端。不少頭部企業手握千億級投資物業資產，但營收規模並沒有同步站上50億元以上區間，反映存量資產規模大，但資產租金收益、週轉效率存在壓力。
國內頭部商業地產企業大多在行業上行週期大量持有購物中心、寫字樓、酒店等投資物業，多年沉澱形成千億資產盤子。這類企業資產賬面規模大，但資產以重自持為主，資產流動性偏弱，部分項目租金回報率偏低。
資產值較小的企業，大多隻持有或受託管理區域內少量商業項目。這類企業項目數量少、單盤體量有限，疊加近年融資收緊，很難新增大額自持物業，資產規模長期難以突破200億門檻。
需要注意到，雖同樣是投資物業資產但資產估值之間的差異巨大。過去市場看重投資物業賬面總資產，但如今更加關注租金現金流、資本化率、資產流動性。
高資產賬面值不再代表企業的經營實力，持有大量低效資產的千億主體同樣面臨壓力；而部分小體量企業雖然資產較少，但項目區位優質、現金流穩定，具備持續生存能力。
2026年以來，存量資產交易持續活躍。千億資產檔民營商業地產企業是主要出讓方，出售自持商業物業，回籠資金、壓降有息負債，加速輕資產轉型。
典型如萬達商管，持續出讓多個萬達廣場項目，由太盟投資等機構組成的投資平臺接盤，完成股權交割，資產所有權轉移，但商管運營體系持續輸出；富力等企業同樣持續處置廣州天匯IGC這類成熟商業綜合體，通過資產出售優化債務結構。
存量資產盤活層面，期內多家代表性企業推進商業不動產公募REITs申報。招商、保利、新城、星河等企業將優質商業資產作為底層資產申報REITs。
商業REITs常態化落地，為頭部企業盤活優質自持資產開闢市場化路徑：將現金流穩定的成熟資產剝離上市，一次性回籠資金，企業繼續作為運營管理人收取管理費，實現資產出表、運營留存。
這也成為目前商業地產企業優化資產負債結構、降低重資產依賴的核心工具，並推動行業商業模式從“持有資產增值”轉向“運營創造持續現金流”。
規模擴張依託存量與輕資產，城市佈局轉向擇優深耕
規模方面，135家商業地產樣本企業中，在管面積在200萬㎡以下的企業達到75個，其次是200-500萬㎡元的企業43家；再則是500-1000萬㎡的企業8家，1000萬㎡以上收入的企業則有9家。
大量中小商管公司，只在單一城市或省內運營少數商業項目，在管面積卡在200萬㎡以內，構成樣本底座。
500 萬㎡是商業運營企業的規模分水嶺，想要突破這個門檻，需要全國化的招商網絡、成熟的商管體系、穩定的人才團隊以及品牌影響力，能滿足的企業數量較少。
需要關注到，2026年絕大多數中小商業運營企業不再堅持跨區域擴張戰略，轉向深耕本地市場。這類企業不需要龐大的在管面積，依靠少量項目維持穩定現金流，因此規模長期停留在200萬㎡以下。
1000萬方頭部企業，當前的規模擴張不靠自建自持，而是品牌輸出、受託管理存量物業，不需要大額資本投入。
典型如華潤萬象生活，其依託成熟的商管體系持續承接第三方存量項目，自持資產規模保持平穩，但受託管理項目持續增加，在管面積穩居千萬方梯隊。
龍湖集團2026年也持續收購、接管多地老舊商場及停滯商業項目，通過資產調改、品牌重新組合盤活存量物業，以此擴充在管面積。
在頭部商管依託存量改造與輕資產輸出拉開差距的過程中，一批企業細分能力持續積累，構成各自的擴張支點。
輕資產上，旭輝商業2026年初連續中標南通兩個項目，以“定製化”商業管理能力在長三角輕資產賽道形成差異化站位；碧桂園文商旅聚焦存量資產盤活與商業運營管理，佛山桂城萬達廣場接手改造為“桂城·鳳凰薈”，定位新生代家庭歡聚引力場，存量盤活與輕資產接管的路徑逐漸清晰。
豫園商置則從另一條路徑上驗證了“文化場景+商管輸出”的可行性。2026上半年，豫園商置商業物業板塊實現營業收入11.53億元，毛利率48.64%、同比提升2.16個百分點；大豫園一期GMV達22.5億元，入園客流1919萬，出租率保持98%的高位。
預計在當前的市場背景下，存量改造資產將成為在管面積新增的主要來源。而頭部商管憑藉改造盤活能力，更容易拿到這類存量託管項目，進一步拉開和中小運營商的差距，馬太效應持續放大。
項目分佈上，89家商業地產樣本企業中，佈局城市在10個以下的達到50家，在10-30個的企業有26家，佈局城市在30個以上的有13家。
這與企業資金、人才、品牌資源有限，跨城拓展試錯成本高有關，盲目向外擴張容易出現招商不及預期、空置率走高的問題。因此大部分企業選擇守住本地市場，聚焦少數城市進行深耕，控制項目數量與運營半徑，規避跨區域經營風險。
與此同時，大部分企業也不再向低能級城市盲目下沉，佈局策略從“廣撒網”轉為擇優落位。
寶龍商業等早年進行全國佈局，後續受區域消費疲軟、招商承壓、客流兌現不及預期等因素影響，主動終止部分效益不佳的外地託管合同，業務聚焦於長三角等核心城市圈。
在擇優深耕的同時，細分能力成為企業跑贏週期的關鍵。保利商旅從上海保利時光裏的非標商業探索起步，向廣州魚珠時光、廣州香雪時光POD公園式商業延伸，以“時光”產品線構建非標商業的輕資產辨識度；融創商業將文旅基因注入輕資產輸出，以商業、冰雪、樂園等多業態運營經驗承接第三方文商旅項目，在傳統購物中心輕資產之外開闢了差異化的創新能力賽道。
一元股份以“商管+酒管+建管”三航道協同拓展，南通CBD大有境、鹽城大有境等項目在區域市場形成了可複用的品牌記憶，使“專業化+定製化”的輕資產策略在縣域及強三線市場具備辨識度與議價基礎。
單位面積租金是衡量商業資產質量的核心標尺，與項目城市能級、商圈位置、資產持有模式強相關。
從17家代表性企業的具體表現來看，以自持物業為主的企業優勢依然明顯，而租金水平較高的企業中，港資企業佔比大於內資企業。
港資頭部企業租金大幅領先，核心原因在於資產集中在一線城市核心商圈，以高端商業物業為主，品牌溢價能力強，租金韌性突出。
這類企業普遍堅持長期持有策略，重倉北上核心商圈稀缺地塊，資產組合覆蓋高端購物中心、甲級寫字樓、高端酒店；依託數十年積累的國際品牌資源、精細化運營體系，維持租金溢價。
在這一港資高租金韌性陣營中，太古地產與嘉里建設2026上半年的表現進一步印證了核心資產與運營能力疊加的溢價邏輯。
太古地產內地零售物業租金收入同比增加14%至29.98億港元，旗下內地6家商場商戶銷售額全部增長，其中4家錄得雙位數漲幅，改造升級對銷售額的拉動效應明確。
嘉里建設2026上半年中國內地物業租賃收入20.45億港元，同比上升4.6%—5%；內地零售物業出租率穩定在91%，得益於良好區位與持續租戶優化，商場租戶銷售額及客流量均錄得按年增長。
租金處於行業中等偏上區間的企業，項目多分佈在一線、強二線核心城區；部分項目下沉、三四線項目佔比更高的企業，租金水平表現相對較弱，但勝在穩定性較強。
從租金韌性與運營效率來看，中海地產旗下環宇城產品線在租金效率上形成局部優勢，以“環宇嗨享節”聯動全國14城30餘座購物中心，精準客羣運營替代泛化引流，為中等租金區間的自持資產提供可複用的效率樣本。
整體來看，未來資產價值將進一步向一線核心商圈自持優質資產集中，強二線城市多元商業物業需要持續優化業態，穩住租金水平，下沉市場商業項目需要嚴控資本投入，優先保障出租率與現金流安全。