觀點指數 近日，觀點指數研究院發佈商業地產企業表現報告，其指出，規模擴張邏輯徹底重構，新增項目供給放緩倒逼企業轉向存量深耕，租金表現進一步印證資產價值分化。
規模方面，135家商業地產樣本企業中，在管面積在200萬㎡以下的企業達到75個，其次是200-500萬㎡元的企業43家；再則是500-1000萬㎡的企業8家，1000萬㎡以上收入的企業則有9家。
大量中小商管公司，只在單一城市或省內運營少數商業項目，在管面積卡在200萬㎡以內，構成樣本底座。
500 萬㎡是商業運營企業的規模分水嶺，想要突破這個門檻，需要全國化的招商網絡、成熟的商管體系、穩定的人才團隊以及品牌影響力，能滿足的企業數量較少。
需要關注到，2026年絕大多數中小商業運營企業不再堅持跨區域擴張戰略，轉向深耕本地市場。這類企業不需要龐大的在管面積，依靠少量項目維持穩定現金流，因此規模長期停留在200萬㎡以下。
1000萬方頭部企業，當前的規模擴張不靠自建自持，而是品牌輸出、受託管理存量物業，不需要大額資本投入。
典型如華潤萬象生活，其依託成熟的商管體系持續承接第三方存量項目，自持資產規模保持平穩，但受託管理項目持續增加，在管面積穩居千萬方梯隊。
龍湖集團2026年也持續收購、接管多地老舊商場及停滯商業項目，通過資產調改、品牌重新組合盤活存量物業，以此擴充在管面積。
在頭部商管依託存量改造與輕資產輸出拉開差距的過程中，一批企業細分能力持續積累，構成各自的擴張支點。
輕資產上，旭輝商業2026年初連續中標南通兩個項目，以“定製化”商業管理能力在長三角輕資產賽道形成差異化站位；碧桂園文商旅聚焦存量資產盤活與商業運營管理，佛山桂城萬達廣場接手改造為“桂城·鳳凰薈”，定位新生代家庭歡聚引力場，存量盤活與輕資產接管的路徑逐漸清晰。
豫園商置則從另一條路徑上驗證了“文化場景+商管輸出”的可行性。2026上半年，豫園商置商業物業板塊實現營業收入11.53億元，毛利率48.64%、同比提升2.16個百分點；大豫園一期GMV達22.5億元，入園客流1919萬，出租率保持98%的高位。
預計在當前的市場背景下，存量改造資產將成為在管面積新增的主要來源。而頭部商管憑藉改造盤活能力，更容易拿到這類存量託管項目，進一步拉開和中小運營商的差距，馬太效應持續放大。
項目分佈上，89家商業地產樣本企業中，佈局城市在10個以下的達到50家，在10-30個的企業有26家，佈局城市在30個以上的有13家。
這與企業資金、人才、品牌資源有限，跨城拓展試錯成本高有關，盲目向外擴張容易出現招商不及預期、空置率走高的問題。因此大部分企業選擇守住本地市場，聚焦少數城市進行深耕，控制項目數量與運營半徑，規避跨區域經營風險。
與此同時，大部分企業也不再向低能級城市盲目下沉，佈局策略從“廣撒網”轉為擇優落位。
寶龍商業等早年進行全國佈局，後續受區域消費疲軟、招商承壓、客流兌現不及預期等因素影響，主動終止部分效益不佳的外地託管合同，業務聚焦於長三角等核心城市圈。
在擇優深耕的同時，細分能力成為企業跑贏週期的關鍵。保利商旅從上海保利時光裏的非標商業探索起步，向廣州魚珠時光、廣州香雪時光POD公園式商業延伸，以“時光”產品線構建非標商業的輕資產辨識度；融創商業將文旅基因注入輕資產輸出，以商業、冰雪、樂園等多業態運營經驗承接第三方文商旅項目，在傳統購物中心輕資產之外開闢了差異化的創新能力賽道。
一元股份以“商管+酒管+建管”三航道協同拓展，南通CBD大有境、鹽城大有境等項目在區域市場形成了可複用的品牌記憶，使“專業化+定製化”的輕資產策略在縣域及強三線市場具備辨識度與議價基礎。
單位面積租金是衡量商業資產質量的核心標尺，與項目城市能級、商圈位置、資產持有模式強相關。
從17家代表性企業的具體表現來看，以自持物業為主的企業優勢依然明顯，而租金水平較高的企業中，港資企業佔比大於內資企業。
港資頭部企業租金大幅領先，核心原因在於資產集中在一線城市核心商圈，以高端商業物業為主，品牌溢價能力強，租金韌性突出。
這類企業普遍堅持長期持有策略，重倉北上核心商圈稀缺地塊，資產組合覆蓋高端購物中心、甲級寫字樓、高端酒店；依託數十年積累的國際品牌資源、精細化運營體系，維持租金溢價。
在這一港資高租金韌性陣營中，太古地產與嘉里建設2026上半年的表現進一步印證了核心資產與運營能力疊加的溢價邏輯。
太古地產內地零售物業租金收入同比增加14%至29.98億港元，旗下內地6家商場商戶銷售額全部增長，其中4家錄得雙位數漲幅，改造升級對銷售額的拉動效應明確。
嘉里建設2026上半年中國內地物業租賃收入20.45億港元，同比上升4.6%—5%；內地零售物業出租率穩定在91%，得益於良好區位與持續租戶優化，商場租戶銷售額及客流量均錄得按年增長。
租金處於行業中等偏上區間的企業，項目多分佈在一線、強二線核心城區；部分項目下沉、三四線項目佔比更高的企業，租金水平表現相對較弱，但勝在穩定性較強。
從租金韌性與運營效率來看，中海地產旗下環宇城產品線在租金效率上形成局部優勢，以“環宇嗨享節”聯動全國14城30餘座購物中心，精準客羣運營替代泛化引流，為中等租金區間的自持資產提供可複用的效率樣本。
整體來看，未來資產價值將進一步向一線核心商圈自持優質資產集中，強二線城市多元商業物業需要持續優化業態，穩住租金水平，下沉市場商業項目需要嚴控資本投入，優先保障出租率與現金流安全。