觀點網訊：“828新政”推行商品住房現房銷售後，行業討論多集中於資金監管、開發節奏與產品品質，社羣運營同樣處在這輪變化之中。在“所見即所得”的銷售方式下，客戶看到的不只是建成的房子，還有社區里正在發生的生活。
在現房項目中，已有業主對社區生活的真實評價，比銷售人員的介紹更具說服力。根據普睿研究中心調研，社羣運營較為成熟的房企，全集團的老帶新比例均有不同程度提升，部分甚至接近或超過10%；如果落到部分社羣運營成熟的區域或者項目，老帶新比例甚至有達到30%的優秀案例。
放在兩年前，老帶新還被視作營銷的“錦上添花”，是項目賣不動時臨時抱佛腳的渠道。如今它正在變成許多房企穩定、低成本的獲客主渠道。老帶新近10%，不是某個項目的偶然熱銷，而是一套社羣運營體系跑通之後的結果。如招商蛇口認證主理人617名，其中業主佔95.5%；越秀業主主理人佔比87.3%，美的86.3%，華潤72.3%。華潤潤比鄰覆蓋124城、1300餘個項目，認證社羣3239個、成員21.4萬，累計活動28415場、參與約159萬人次。
截至2025年，TOP30房企中約60%即18家，已由總部牽頭髮布集團統一的社羣品牌，社羣業務從執行動作升級為戰略板塊。普睿研究中心在《2025年中國房地產社羣運營白皮書》中指出，傳統客戶俱樂部本質上是企業主導的交易關係管理工具，運營動作以促進銷售為目標。社羣掛靠營銷條線，項目售罄、團隊撤場後，交付後由誰負責往往並不明確，社羣也隨開發週期結束而逐漸消散。
公共空間也存在類似問題。會所與架空層多用於售樓期展示，交付後缺少運營內容和運維安排，出現“好看卻閒置”的情況，硬件交付方與長期運維方分離，運維責任與經費來源在交付節點缺少承接。
這主要是因為預售模式下，銷售與交付之間隔着較長的建設週期，客戶簽約時無法檢驗社羣能否持續、公區能否用起來，這種斷檔被時間差掩蓋了。
而“828新政”落地後，現房項目完成首次登記後才能銷售，客戶簽約後很快即可入住，銷售期的承諾與交付後的生活之間不再有緩衝。購房的決策也由“預期兌現”轉為“所見即所得”，社羣因此從營銷期的配套動作，變成了成交之前的展示內容與信任載體。